Страница 6: СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0016:2009. Жилые дома. Сборник укрупненных показателей стоимости воспроизведения многоэтажных жилых домов (Раздел 4. Порядок определения стоимости замещения (воспроизведения) и оценочной стоимости многоэтажных жилых..) (45406)

6) Повнота та особливості інженерного обладнання оцінюваного будинку: зазначається повний чи неповний склад обладнання з перерахуванням відсутніх його елементів, а також наявність додаткових елементів у порівнянні з типовими рішеннями по будинку в цілому.

Таблиця 11 – Співставлення за спрощеним методом параметрів оцінюваного будинку (блоку, секції) з відповідними параметрами аналогів Збірника

Повне найменування оцінюваного будинку: ________________________________________ _____________________________________________________________________________

Район розміщення оцінюваного будинку (регіон, населений пункт, адреса): _____________ _____________________________________________________________________________

Рік введення в експлуатацію: ____________________

Приклад опису оцінюваного будинку за спрощеним методом наведений в підрозділі 4.7 Порядку – приклад 1, табл. 14.

37.2 Підібрати за таблицями відповідного розділу Збірника об’єкт(и)-аналог(и), які мають однакові чи найбільш близькі до оцінюваного будинку основні показники:

• поверховість;
• вид за конструктивно-технологічними ознаками стін;
• кількість секцій;
• найближчий об’єм;

а також додаткові показники:

• клас якості (капітальність будинку);
• схожість інженерного обладнання за повнотою і його особливостями;
• наявність підвалу, мансарди чи вбудованих приміщень;

Якщо аналог за основними і додатковими показниками оцінюваного будинку не знайдено, розглядаються суміжні типи (типорозміри) будинків в такій послідовності :

1. типи будинків з іншими видами стін при однаковій поверховості з об’єктом оцінки;
2. типи будинків з більшою чи меншою поверховістю на один поверх;
3. типи чи типорозміри будинків з найменшими відхиленнями об’ємів від об’єму об’єкта оцінки.

При цьому в усіх випадках відхилення об’ємів аналогів (типів, типорозмірів) від об’ємів оцінюваних будинків не повинно перевищувати ±25%.

Характеристики і показники обраного об’єкта-аналога упорядковуються за формою табл.11, до якої також вносяться тип та код аналога і його одинична вартість – грн./м3. Приклад характеристик аналога наведений в підрозділі 4.7 Порядку (приклад 1, табл. 14).

37.3 Виконати співставлення показників об’єкта-аналога, зазначених в п.37.2, з відповідними показниками оцінюваного будинку і при наявності відмінностей окремих показників розрахувати чи прийняти необхідні поправочні коефіцієнти до одиничної вартості відтворення об’єкта-аналога (див. приклад 1, табл. 14).

37.4 Виконати співставлення конструктивних елементів, видів робіт і інженерного обладнання об’єкта-аналога з відповідними елементами оцінюваного будинку. При наявності відмінностей конструктивно-технологічних рішень окремих елементів будинків розрахувати чи прийняти необхідні коригуючі коефіцієнти і поправки за правилами, наведеними в підрозділі 4.4 Порядку.

В підсумку необхідно розрахувати загальний поправочний коефіцієнт для оцінюваного будинку в цілому.

Співставлення елементів оцінюваного будинку з відповідними елементами об’єкта-аналога з розрахунком коригуючих коефіцієнтів для окремих елементів і загального поправочного коефіцієнта до вартості відтворення будинку в цілому слід виконувати в таблиці, яка за переліком структурних елементів відповідає таблицям опису об’єктів-аналогів старого покоління (підрозділ 4.7, приклад 1, табл.15).

При цьому в графі 2 табл.15 дається опис структурних елементів оцінюваного будинку.

37.5 Виконати розрахунок станом на 01.01.2007 року вартості заміщення оцінюваного будинку на основі його об’єму і поправочних коефіцієнтів до показника вартості відтворення об’єкта-аналога, визначених на етапах співставлення об’ємно-планувальних показників і конструктивних рішень об’єкта оцінки і об’єкта-аналога (див. підрозділ 4.7, Приклад 1) відповідно з п.44 і інвентаризаційної вартості відповідно з п.45.

Оцінка вартості житла за загальним методом

38. Основною метою загального методу оцінки вартості багатоповерхового житла є визначення вартості заміщення (відтворення) та інвентаризаційної вартості окремих квартир чи групи квартир в межах секцій будинків.

Секції одного будинку можуть відрізнятися за:

• кількістю поверхів;
• видом секції (торцева, середня, спарена, окремий будинок);
• наявністю чи відсутністю вбудованих приміщень, підвалу;
• кількістю квартир на поверсі;
• середньою загальною площею квартири;
• рівнем фізичного зносу (до капітального ремонту чи після нього).

Внаслідок цього споживацькі і вартісні показники однакових квартир в різних секціях одного будинку можуть відрізнятися. Зважаючи на це, оцінку окремих квартир доцільно здійснювати на основі вартісних показників саме тих секцій багатоповерхових будинків, до яких належать квартири, що підлягають оцінці.

Для забезпечення таких можливостей об’єкти-аналоги нового покоління Збірника, на використання яких орієнтований загальний метод, є переважно одно- та двосекційними.

Оцінку багатоповерхових жилих будинків і їх частин (секцій, квартир) за загальним методом з використанням укрупнених показників вартості відтворення відповідних об’єктів-аналогів Збірника рекомендується виконувати в такій послідовності:

38.1 На основі обстеження об’єктів оцінки (будинку і квартири), визначається секція чи блок, до якої (якого) належить оцінювана квартира, і готуються вихідні дані стосовно цієї секції (блоку) згідно вимог і правил, наведених в Порядку.

У випадках, коли об’єктами оцінки є будинки з однаковими за показниками секціями (наприклад, двосекційний з лівою і правою секціями) чи багатосекційний, що складається з однорідних за показниками секцій чи з однакових двосекційних блоків, окремі секції можуть не виділятися, а розглядатися в складі блоків чи будинку в цілому.

Якщо поверховість односекційного будинку змінюється в межах секції (наприклад, тип 1-55), чи поверховість окремих секцій будинку з двома і більше секціями різна, слід визначати усереднену кількість поверхів секції чи будинку з округленням отриманого значення до найближчого цілого числа.

Для випадків, коли оцінюваний будинок складається з двох і більше секцій чи блоків, які відрізняються за своїми основними показниками (за кількістю поверхів, кількістю квартир, за загальною середньою площею однієї квартири, наявністю вбудованих приміщень чи підвалу тощо), визначається вартість кожної секції чи блоку окремо, а вартість будинку в цілому складається з вартостей усіх його частин (секцій і блоків та підвалу).

Для співставлення в подальшому з показниками обраного аналога, опис оцінюваних секцій, блоків чи будинків виконується в формі табл. 12.

При цьому повне найменування об’єкта оцінки (будинку, блока, секції) повинно відповідати вимогам, викладеним в п.37.1, абзац 2.

За переліком показників і характеристик об’єктів оцінки табл. 12 передбачає усі основні техніко-економічні показники об’єктів-аналогів, представлених в Збірнику.

Таблиця 12 – Співставлення загальним методом параметрів оцінюваного будинку(блоку, секції) з відповідними параметрами аналогів Збірника

Повне найменування об’єкта оцінки: (будинку, блоку, секції) _________________________ _____________________________________________________________________________

Район розміщення об’єкта оцінки (регіон, населений пункт, адреса): _____________________________________________________________________________

Рік введення в експлуатацію: ____________________

38.2 Підбираються потенційні об’єкти-аналоги за таблицями відповідного розділу Збірника, використовуючи тотожні або найбільш близькі показники об’єкта оцінки (секції, блока, будинку), що занесені в табл. 12.

Спочатку послідовно розглядаються основні показники:

• поверховість;
• вид за конструктивно-технологічними ознаками стін;
• кількість секцій;
• об’єм;
• клас якості (капітальність).