4.6 Прикінцеві положення
44. Вартість заміщення (відтворення), багатоповерхових житлових будинків на дату оцінки визначається шляхом використання укрупнених показників вартості відтворення відповідних об’єктів-аналогів, наведених у Збірнику, збільшених на індекс зміни вартості будівельно-монтажних робіт, що встановлюються Мінрегіонбудом України, за період від 1 січня 2007 року до дати оцінки.
45. Оціночна вартість, яка визначається під час проведення технічної інвентаризації відповідно до вимог Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України від 24 травня 2001 року №127, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 за № 582/5773 (зі змінами та доповненнями), є інвентаризаційною вартістю.
Зазначена вартість багатоповерхових житлових будинків визначається у такій послідовності:
а) розраховується вартість заміщення (відтворення) об’єктів оцінки станом на 1 січня 2007 року на основі показників відповідних об’єктів-аналогів, наведених у Збірнику;
б) обчислюється вартість заміщення (відтворення) об’єктів на дату їх оцінки шляхом застосування до вартості, визначеної у відповідності до підпункту “а” цього пункту, індексів зміни вартості будівельно-монтажних робіт у наступний після 1 січня 2007 року період, які встановлюються Мінрегіонбудом України;
в) коригується вартість заміщення (відтворення) об’єктів оцінки шляхом застосування коефіцієнтів, що враховують їх функціональне й економічне знецінення в залежності від періодів уведення об’єктів в експлуатацію, наведених в табл.13.
Таблиця 13
|
Період уведення об’єктівв експлуатацію |
Коефіцієнтизнецінення |
|
до 1984 року |
0,46 |
|
у 1984 – 1990 роках |
0,57 |
|
у 1991 – 1995 роках |
0,54 |
|
у 1996 – 1997 роках |
0,70 |
|
у 1998 – 2002 роках |
0,81 |
|
у 2003 – 2006 роках |
0,98 |
а також регіональних коефіцієнтів зміни вартості житла, визначених на основі показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, встановлених на відповідний період Мінрегіонбудом України (див. підрозділ 4.7, приклад 1, табл.16) ;
г) розраховується фізичний знос об’єктів оцінки, що встановлюється у відповідності до СОУ ЖКГ 75.11 – 35077234. 0015:2009 Правила визначення фізичного зносу житлових будинків;
д) визначається інвентаризаційна вартість об’єктів оцінки шляхом врахування фізичного зносу в скоригованій на дату оцінки згідно з підпунктом “в” цього пункту вартості заміщення (відтворення) цих об’єктів.
46. У разі, якщо неможливо підібрати об’єкти-аналоги серед наведених у Збірнику, а також при відсутності вартісних показників на окремі конструктивні елементи та види робіт у розділі «Конструктивні елементи і види робіт», визначених на відповідну одиницю виміру Збірника, вартість об’єкта оцінки чи окремих конструктивних елементів та видів робіт визначається за документами, наданими замовником, а при їх відсутності – шляхом складання кошторисів.
47. Оцінку будинків квартирного типу з поверховістю до 3-х поверхів включно слід виконувати на основі Збірника укрупнених показників вартості відтворення функціональних об’єктів-аналогів для оцінки малоповерхових будинків, будівель та споруд, затвердженого спільним наказом Фонду державного майна України та Державним комітетом України з питань житлово-комунального господарства від 23.12.2004 р. №2929/227 і зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18 січня 2005 р. за №54/10334.
48. У разі відсутності у цьому Збірнику укрупнених показників вартості відтворення (УПВВ) окремих елементів будинків, господарсько-побутових будівель і окремих споруд, оцінка їх вартості може здійснюватись за показниками відповідних аналогів Збірника УПВВ для оцінки малоповерхових будинків (див. п.47 Порядку) з використанням індексу зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт за період з 01.01.2003 року по 01.01.2007 року, що встановлений Мінрегіонбудом України і дорівнює 1,9.
4.7 Приклади визначення вартості заміщення (відтворення) та інвентаризаційної вартості багатоповерховихжитлових будинків і їх частин
Приклад 1. Визначення вартості заміщення (відтворення) та інвентаризаційної вартості житлового будинку спрощеним методом:
Необхідно визначити станом на 01.01.2007 р. вартість заміщення (відтворення) та інвентаризаційну вартість цегляного 47 квартирного житлового будинку з підвалом, що введений в експлуатацію в 1972 р. в м. Мукачево, Закарпатської області.
Загальні характеристики і основні об’ємно-планувальні показники оцінюваного будинку наведені в табл. 14, а опис конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання (далі елементів) цього будинку – в табл. 15.
Зважаючи, що оцінюваний будинок належить до житлових об’єктів старого покоління, визначення його вартості доцільно здійснювати на основі аналогів того ж покоління за спрощеним методом.
Таблиця 14.
Таблиця співставлення (спрощений метод) параметрів оцінюваного будинку(блоку, секції) з відповідними параметрами аналога
Найменування оцінюваного будинку:
Шестиповерховий цегляний 47 квартирний житловий будинок з підвалом
Район розміщення оцінюваного будинку (регіон, населений пункт, адреса): Закарпатська обл., м. Мукачево
Рік введення в експлуатацію: 1972
|
№з.п |
Найменування характеристикі параметрів будинку,один. виміру |
Оцінюваний будинок |
Будинок-аналог |
Попр. коеф. до вартості аналога |
Поясненнятапримітки |
|
|
|
з підвалом |
Тип 1.09.2; вартість517,47 грн/м3 |
|
|
|
1 |
Поверхів(кількість поверхів ) |
6 |
6 |
– |
|
|
2 |
Вид будинку за конструктивно-технологічними ознаками стін |
Цегляний (1) |
Цегляний (1) |
– |
|
|
3 |
Клас якості (капітальність) |
2 |
3 |
Кк =1,08 |
Згідно табл.1 Порядку |
|
4 |
Умови будівництва |
Сейсмічність (7 балів) |
Звичайний (до 6 балів) |
Кт =1,05 |
Згідно табл.2 Порядку |
|
5 |
Об’ємно-планувальні показники |
X |
X |
X |
|
|
5.1 |
Будівельний об’єм будинку, всього, м3 |
16270 |
20000 |
|
|
|
5.2 |
Будівельний об’єм нижче 0,00, м3 ( підвалу) |
2520 |
Дані відсутні |
|
|
|
5.3 |
Кількість квартир, шт. |
47 |
Дані відсутні |
|
|
|
5.4 |
Загальна площа квартир, м2 |
2780 |
Дані відсутні |
|
|
|
5.5 |
Висота : а) поверху, м б) підвалу, м |
3,0 3,0 |
2,8 |
Кп=0,97 |
Згідно табл.3 Порядку Коц : Ка=0,97:1,0=0,97 |
|
6 |
Повнота та особливості інженерного обладнання |
1.Повне інженерне обладнання, 2.Каналізація з поліетил. труб |
1.Повне інженерне обладнання, 2.Каналізація з чавунних труб |
-
|
1. Є ознакою для уточнення класу якості (капітальності).2. Відмінність врахов. на наступному етапі |
1. Реалізацію даного методу починаємо з пошуку для оцінюваного будинку об’єкта-аналога за основними характеристиками і параметрами, означеними в підрозділі 4.5 Порядку (п.37.2), а саме: поверховість, вид будинку за конструктивно-технологічними ознаками стін, об’єм типу будинку чи його типорозміру. За вказаними ознаками найбільш прийнятним аналогом для оцінюваного нами будинку є типорозмір 1.09.2, параметри і характеристики якого представлені в табл. 14. Вартість 1 м3 цього аналога складає 517,47 грн.
2. В результаті порівняння загальних характеристик оцінюваного будинку з аналогом встановлені відмінності між ними за окремими показниками, для яких визначені поправочні коефіцієнти, а саме:
а) поправочний коефіцієнт приведення аналога до класу капітальності оцінюваного будинку визначаємо за табл. 1 Порядку:
Кк=1,08;
б) поправочний коефіцієнт з урахування територіальних умов будівництва оцінюваного будинку (в м. Мукачево сейсмічність – 7 балів) визначаємо згідно табл. 2 Порядку:
Кт(с)= Кс.оц : Кса= 1,05:1,00=1,05 ,
деКс.оц і Кс.а - коефіцієнти з урахування впливу сейсмічності для 6-ти поверхових будинків відповідно об’єкта оцінки і об’єкта-аналога;
в) поправочний коефіцієнт з урахування різної висоти поверхів оцінюваного будинку (3,0 м) і об’єкта-аналога (2,8 м) визначається згідно табл. 3 Порядку:
Кв.п= Кп.оц : Кп.а= 0,97:1,0=0,97 ,
деКп.оц і Кп.а - поправочні коефіцієнти на різну висоту поверхів відповідно об’єкта оцінки і об’єкта-аналога у порівнянні з базовою висотою – 2,8 м.
В підсумку з використанням зазначених вище окремих поправочних коефіцієнтів розраховується загальний поправочний коефіцієнт стосовно вартості відтворення будинку в цілому, який становить:
Кб.заг= Кк ´Кт´К в.п=1,08´1,05´0,97=1,10
3. На наступному етапі розглядаються конструктивні рішення і технічні характеристики елементів оцінюваного будинку, опис яких надається в табл. 15, у порівнянні з відповідними елементами обраного аналога, і при виявленні їх відмінностей вводяться поправки.
Розрахунок необхідних поправочних коефіцієнтів стосовно окремих елементів будинку (Ке) наведені нижче.
3.1. Фундаменти: Наявність підвалу в оцінюваному будинку і техпідпілля в будинку-аналозі вимагає поправки з урахування різної висоти підземної частини зазначених будинків відповідно до п.31 а) Порядку:
Кф=hпідв.о: hп.ч.а=3,0:2,0=1,5 ,
деhпідв.о і hп.ч.а - висота підвалу оцінюваного будинку становить 3,0 м і висота техпідпілля будинку-аналога, яка згідно п.3 Технічної частини Збірника становить 2,0 м.
3.2. Стіни: В оцінюваному будинку і аналозі стіни з цегли керамічної повнотілої, які мають однакову товщину – 51 см. При цьому зовнішні стіни оцінюваного будинку – середньої складності з облицюванням лицьовою цеглою, а стіни будинку-аналога – прості з розшиванням швів. Згідно вимог п.30 Порядку для зазначених умов поправочний коефіцієнт на відмінність стін складе :
395,1 грн/м2 : 361,21 грн/м2 = 1,0938 ,
де395,1 і 361,21 - одинична вартість в грн./м2 відповідно стін оцінюваного будинку і стін будинку аналога згідно розділу 5 Збірника.
3.3. Покрівля: Поправочний коефіцієнт з урахування різних конструктивних рішень покрівлі, розрахований за даними підрозділу 5.5 Збірника як відношення вартості 1 м2 покрівлі з оцинкованої сталі по дерев’яним кроквам оцінюваного будинку до вартості 1 м2 покрівлі з хвилястих азбестоцементних листів будинку-аналога, що складає:
226,33 грн/м2 : 146,97 грн/м2 =1,54
3.4. Підлоги: Поправочний коефіцієнт з урахування різних конструктивних рішень підлог розрахований за даними підрозділу 5.5 Збірника як відношення вартості 1м2 паркетних підлог оцінюваного будинку до вартості 1м2 дощатих підлог без фарбування будинку-аналога, а саме:
255,63 грн/м2: 172,77 грн/м2 = 1,4796
3.5. Вікна: Поправочний коефіцієнт, розрахований за даними підрозділу 5.5 Збірника шляхом співставлення вартості 1м2 встановлених вікон дерев’яних з роздільними рамами в оцінюваному будинку з вартістю 1м2 вікон зі спареними рамами будинку-аналога, а саме:
990,60 грн/м2 : 792,30 грн/м2 =1,2503
3.6. Каналізація: В оцінюваному будинку каналізація з чавунних труб відсутня, а є каналізація з полімерних труб. Враховуючи це, згідно з п. 35а питома вага каналізації з чавунних труб, яка за аналогом складає 4,71%, вилучається, а натомість в гр. 6 заноситься питома вага каналізації з полімерних труб, яка відповідно до Технічної частини Збірника (табл. 02) для шестиповерхових будинків становить 3,54%.
4. Поправочні коефіцієнти стосовно окремих елементів будинку - Ке заноситься в табл.15 (гр.4) і використовується для розрахунку питомої ваги відповідних елементів з урахування поправок (гр.5).
За підсумком розраховується загальний поправочний коефіцієнт з урахування відмінностей усіх елементів оцінюваного будинку у порівнянні з аналогом:
Ке.заг=∑ гр. 5 : 100=109,36 : 100=1,0936
Отриманий коефіцієнт використовується для:
- коригування питомих ваг елементів в загальній вартості будинку, отриманих після введення поправок, в цілях приведення їх загальної суми до 100% (гр.6) за формулою:
¡еі(о)= ¡еі(п): Ке.заг
- розрахунку уточненої вартості 1м3 оцінюваного будинку на основі одиничної вартості будинку-аналога.
Примітка: Скориговані питомі ваги елементів будинку (гр.6) використовуються для розрахунку фізичного зносу при визначенні інвентаризаційної вартості будинку з урахуванням фізичного зносу його елементів за період експлуатації, що встановлюється у відповідності до СОУ ЖКГ 75.11 – 35077234. 0015:2009 Правила визначення фізичного зносу житлових будинків.
Таблиця 15.
Розрахунок узагальненого поправочного коефіцієнта
з урахування відмінностей елементів оцінюваного будинку і будинку – аналога (тип 1.09.2)
