49 – порядковий номер об’єкта-аналога у відповідному підрозділі Збірника;
1 –номер типорозміру будинку;
09 – кількість поверхів (поверховість) об’єкта-аналога;
1 – ознака цегляного будинку за конструктивно-технологічними характеристиками стін згідно локального довідника (п.15б);
3 – клас якості (капітальність) об’єкта-аналога;
4 – кількість секцій об’єкта-аналога.
Для об’єктів-аналогів, які представлені одним типорозміром, на місці розряду коду – «номер типорозміру» завжди проставляється одиниця.
У випадках, коли аналог представляє кілька будинків-типорозмірів, на місцях розрядів його коду – «номер типорозміру» і «кількість секцій» проставляється нуль, а конкретні значення цих розрядів зазначаються у кодах відповідних типорозмірів такого аналога.
Примітка: Для аналогів повторного використання кількість секцій об’єктів-типорозмірів є умовною (пропорційно їх об’ємам).
17. При формуванні таблиць Збірника прийняті скорочення найменувань конструктивних елементів, видів робіт і основних будівельних матеріалів, що наведені в додатку Б. Такі скорочення рекомендуються до використання при підготовці оціночних таблиць щодо вартості багатоповерхових житлових будинків.
4.3 Порядок визначення площі забудови, будівельного об’єму, загальної площі житлового будинку і окремих його частин
18. Площа забудови будинку визначається як площа горизонтального перерізу по зовнішньому обводу будинку на рівні цоколя, включаючи виступні частини.
Площа під будинком, розташованим на стовпах, а також проїзди під будинком включаються до площі забудови.
19. Будівельний об’єм житлового будинку визначають як суму будівельного об’єму вище позначки ± 0,000 (надземна частина) і нижче цієї позначки (підземна частина).
Будівельний об’єм надземної і підземної частин будинку визначають у межах обмежуючих поверхонь із включенням огороджувальних конструкцій стін покрівлі, світлових ліхтарів тощо, починаючи з позначки чистої підлоги кожної з частин будинку, без урахування проїздів і просторів під будинками на опорах.
За позначку ± 0,000 приймається, як правило, рівень поверхні чистої підлоги першого поверху будинку.
При цьому до будівельного об’єму будинку включають об’єми підвалу, мансардного поверху, технічних поверхів: нижнього (технічне підпілля), середніх (за їх наявності) та верхнього, а також об’єми виступаючих над покрівлею шахт ліфтів і шахт виходу на покрівлю.
Будівельний об’єм еркерів, тамбурів, засклених галерей, лоджій, які розміщуються в межах обмежуючих поверхонь будинку, повинен включатися до загального об’єму будинку.
Виміри по зовнішньому обводу стін повинні виконуватися з урахуванням товщини шару штукатурки (тиньку) або обличкування.
Об’єми портиків, входів в підвали, приямків, ґанків, літніх приміщень (незасклених балконів і лоджій, відкритих терас), які розміщуються поза обмежуючими поверхнями будинку, до загального об’єму будинку не включаються.
Об’єм окремої квартири визначається як добуток її площі в межах обмежувальних поверхонь по зовнішньому обводу зовнішніх стін та по вісях внутрішніх стін (міжквартирних перегородок) на висоту поверху, що складається з висоти приміщень квартири і товщини перекриття над поверхом, на якому знаходиться квартира.
Отримані показники об’єму будинку необхідно округлювати до цілого кубічного метра.
20. Будівельний об’єм підземної частини будинку (нижче позначки ±0,000) визначається множенням площі горизонтального перетину по зовнішньому обводу будинку на рівні першого поверху вище цоколя на висоту, виміряну від рівня чистої підлоги першого поверху (позначка ±0,000) до рівня підлоги цокольного поверху, підвалу або технічного підпілля, призначеного для розміщення інженерного обладнання і прокладання комунікацій.
Будівельний об’єм підземної частини будинку (нижче позначки ±0,000), який не має підвалу або технічного підпілля, визначається шляхом множення площі горизонтального перетину по зовнішньому обводу будинку на рівні першого поверху вище цоколя на висоту цоколя, що вимірюється від рівня чистої підлоги першого поверху до рівня вимощення спланованої позначки землі. При розташуванні будинку на рельєфі або східчастій конструкції цоколя, за висоту цокольної частини будинку приймається її середнє значення.
21. Будівельний об’єм будинку, що складається з окремих блоків (секцій), які відрізняються за висотою, конфігурацією в плані або конструктивними рішеннями, повинен визначатися як сума об’ємів цих блоків. При визначенні об’ємів окремих блоків будинку стіна, що розмежовує частини будинку, відноситься до тієї частини, якій вона відповідає за висотою чи конструкцією; при цьому стіни, що розмежовують житлову і нежитлову частини будинку, відносяться до його житлової частини.
22. Загальну площу квартири житлового будинку визначають згідно чинних на момент введення будинку в експлуатацію нормативних документів.
Зокрема, згідно ДБН В.2.2-15-2005 в будинках, введених в експлуатацію чи реконструйованих після 01.01.2006 р., загальну площу квартири визначають як суму площ усіх приміщень квартири, вбудованих шаф і літніх приміщень, підрахованих з такими знижувальними коефіцієнтами:
- для балконів і терас – 0,3;
- для лоджій – 0,5;
- засклених балконів – 0,8;
- веранд, засклених лоджій і холодних комор – 1.
При цьому площа під маршем внутрішньоквартирних сходів при висоті від підлоги до низу виступних конструкцій 1,6 м і більше включається до площі приміщень, де розташовані сходи.
23. Загальну площу квартир житлових будинків визначають як суму загальних площ квартир цих будинків, встановлену згідно з п.22.
Площі горища, технічного підпілля, технічного горища, позаквартирних комунікацій, а також тамбурів, сходових кліток, ліфтових та інших шахт, портиків, ґанків, зовнішніх відкритих сходів до загальної площі квартир житлових будинків не включаються.
Корисна площа приміщень громадського призначення, вбудованих у житлові будинки, підраховується окремо і визначається як сума площ усіх розташованих в ньому приміщень, а також балконів і антресолей в залах, фойє тощо за винятком сходових кліток, ліфтових шахт, внутрішніх сходів і пандусів .
До загальної корисної та розрахункової площі вбудованих в будинок приміщень громадського призначення не включаються площа горища (технічного горища), технічного підвального простору, якщо висота від підлоги до низу конструкцій, що виступають, менше 1,9 м, а також лоджій, тамбурів, зовнішніх балконів, портиків, ґанків та зовнішніх відкритих сходів (ДБН В.2.2-9-99 п.Д.4).
24. Загальну площу приміщень гуртожитків і спеціалізованих житлових будинків для осіб похилого віку та інвалідів визначають як суму площ житлових кімнат, підсобних приміщень (у тому числі вбудованих шаф), приміщень громадського призначення, а також літніх приміщень з коефіцієнтами згідно з п.22.
25. Площу приміщень житлових будинків визначають за їх розмірами, вимірюваними між опорядженими поверхнями стін і перегородок на рівні підлоги (без урахування плінтусів). При визначенні площі мансардного житлового приміщення враховують площу цього приміщення з висотою похилої стелі не менше 1,5 м при нахилі 30° до горизонту; 1,1 м при 45°; 0,5 м при 60° і більше. При проміжних значеннях висота визначається за інтерполяцією. Площу приміщення з меншою висотою враховують в загальній площі з коефіцієнтом 0,7; при цьому мінімальна висота стіни повинна бути 1,2 м при нахилі стелі 30°, 0,8 м при нахилі від 45° до 60°; не обмежується за нахилу 60° і більше.
При визначенні площ мансардних приміщень громадського призначення враховуються площі цих приміщень з висотою похилої стелі не менше 1,9 м (ДБН В.2.2-9-99 п.Д.5).
4.4 Система поправок
на відмінність оцінюваних будинків від об’єктів-аналогів
26. При наявності відмінностей умов будівництва, об’ємно-планувальних і технічних характеристик оцінюваного будинку від характеристик прийнятого для оцінки аналога необхідно застосовувати відповідні поправки.
Для можливості введення поправочних коефіцієнтів на конструктивне рішення, інженерне забезпечення, матеріал чи вид робіт оцінюваного будинку, в описі об’єктів-аналогів Збірника зазначені питомі ваги основних конструктивних елементів, видів робіт і інженерного обладнання (далі структурні елементи).
Питома вага являє собою вартість структурного елемента у відсотках стосовно повної вартості будинку. Сума питомих ваг усіх структурних елементів об’єкта-аналога дорівнює 100%.
Система введення поправок до вартості відтворення багатоповерхових житлових будинків передбачає такі групи поправок і коригуючих коефіцієнтів на відмінність об’єктів оцінки від об’єктів-аналогів:
а) поправки з урахування регіональних і місцевих умов будівництва;
б) поправки на відмінність загальних характеристик і показників;
в) поправки на відмінність об’ємно-планувальних параметрів і показників;
г) поправки на відмінність конструктивних елементів і видів робіт;
д) поправки на відсутність чи наявність або відмінність систем інженерного обладнання і окремих елементів будинків (ліфти, ґанки, балкони).
27. Поправками з урахування місцевих умов будівництва багатоповерхового житла є поправочні коефіцієнти з урахування особливих умов будівництва житлових будинків: сейсмічність понад 6 балів, розроблювані території, осідаючі ґрунти (див.п.7).
28. Поправками на відмінність загальних характеристик, параметрів і показників будинків є:
а) поправочні коефіцієнти з урахування в спрощеній схемі оцінки перевищення будівельного об’єму оцінюваного будинку по відношенню до вказаного об’єму об’єкта-аналога понад 5 %; такі коефіцієнти до табличних показників аналогів складають :
- для цегляних і дрібноблокових будинків – 0,95;
- для великопанельних і великоблокових будинків – 0,98.
У тих випадках, коли будівельний об’єм оцінюваного будинку перевищує об’єм аналога до 5% включно, табличні показники вартості не коригуються.
б) поправка для оцінюваних будинків з підвалом, якщо по об’єкту-аналогу підвал відсутній. В таких випадках вартість будинку за спрощеною схемою визначається як сума вартостей надземної і підземної частин, при цьому вартість підвалу визначається шляхом множення одиничної вартості аналога (грн/м3) на будівельний об’єм підземної частини оцінюваного будинку з коефіцієнтом 0,8.
29. Поправками до одиничної вартості відтворення на відмінність об’ємно-планувальних показників оцінюваних будинків і будинків-аналогів є:
а) поправочні коефіцієнти з урахування зміни висоти поверху оцінюваного будинку у порівнянні з висотою поверху об’єктів аналогів згідно табл.3 (див.п.8). Для випадків, коли оцінюваний будинок має різну висоту поверхів, розраховується середньозважена висота поверху такого будинку.
Наприклад, для дев’ятиповерхового будинку, який має однакові за площею поверхи, але різної висоти, а саме :
перший поверх – висота 3,3 м;
з другого по восьмий поверх включно (7 поверхів) – висота 2,8 м;
дев’ятий поверх – висота 4,1 м.
В цьому випадку середньозважена висота поверху будинку складає:
3,3´1 +2,8´7+4,1´1 27,0
= = 3,0 м,
1+7+1 9
при якій поправочний коефіцієнт до табличних показників вартості становить - 0,97.
Для випадків, коли поверхи оцінюваного будинку мають різну висоту та площу, розраховується середньозважена висота поверху за формулою:
hпов = hi ´ Si : Si ,
де hi – висота i-го поверху;
Si – площа i-го поверху;
n – кількість поверхів.
В усіх випадках величина розрахованої висоти поверху округлюється до найближчого значення з точністю до 0,1 м.
б) поправочні коефіцієнти з урахування збільшення чи зменшення кількості поверхів оцінюваного будинку у порівнянні з об’єктом-аналогом згідно п.9;
в) поправочний коефіцієнт на різну величину середньої загальної площі квартир оцінюваного будинку і об’єкта-аналога, що розраховується на основі коефіцієнтів табл.5 (див.п.10).
Наприклад, необхідно розрахувати поправочний коефіцієнт впливу на вартість відтворення оцінюваного будинку з середньою загальною площею квартири – 92,0 м2, для якої згідно табл.5 поправочний коефіцієнт становить 0,95, тоді як об’єкт-аналог має середню загальну площу квартири – 79,8 м2, якій відповідає поправочний коефіцієнт – 0,98. Для цих умов поправочний коефіцієнт складає:
0,95 : 0,98 = 0,97.
г) поправочні коефіцієнти з урахування впливу на вартість 1м2 загальної площі багатоповерхових будинків їх розмірів в плані: кількості секцій (табл.6) та ширини (табл.7), які враховують наявність торцевих стін, елементів блокування, температурних і деформаційних швів будинків.
30. Поправочні коефіцієнти Кі на відмінність конструктивних елементів і видів робіт об’єктів-аналогів і об’єктів оцінки розраховуються як співвідношення вартості одиничних показників (1 м3, 1 м2, 1 м.п.) для кожного з таких структурних елементів, відповідно оцінюваного будинку і об’єкта-аналога, а саме:
Кі =вео : веа ,
де вео – вартість одиничного показника структурного елемента оцінюваного об’єкта;
веа – вартість одиничного показника структурного елемента об’єкта-аналога.
Вартісні показники ве розроблені щодо усіх основних елементів будівель: фундаментів, стін, перекриттів, перегородок, підлог, заповнення прорізів та покрівель для найбільш розповсюджених варіантів застосування різних матеріалів і технологій в практиці будівництва житла в Україні. Ці показники представлені в підрозділі 5.5 Збірника – «Конструктивні елементи і види робіт» у відповідних одиницях виміру (грн./м2, грн./м3, грн./м.п.).
30.1 В загальних, більш складних випадках, при заміні кількох видів одного конструктивного елемента аналога на кілька інших видів елемента в оцінюваному будинку, визначення поправочного коефіцієнта Ке здійснюється з використанням середньозваженої вартості, що враховує частку різних видів цього елемента в загальному його обсязі будинків, які порівнюються, а саме:
