Найменування оцінюваного будинку: Шестиповерховий цегляний 47 квартирний житловий будинок з підвалом
|
Елементи оцінюваного будинку |
|
Питома вага елементів за аналогом % |
Попра-вочний коеф. Ке |
Питома вага елементів після врахування поправок % |
Питома вага елементів після при-ведення до 100 % |
Примітки, пояснення та обґрунтування рішень |
|
Найменування |
Технічний опис (матеріал, конструктивні рішення і особливості тощо) |
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
Конструктивні елементи і види робіт |
||||||
|
Фундаменти та цоколь |
збірні з/бет. плити, бет. стінові блоки |
3,73 |
1,5 |
5,60 |
5,12 |
Конструктивні рішення подібні. Врахована поправка на різну висоту підземної частини (п.31 Порядку). |
|
Стіни |
з цегли керамічної повнотілої, середньої складності з лицьовою цеглою |
18,54 |
1,0938 |
20,28 |
18,54 |
Стіни різної складності з різним опорядженням. Розраховується поправка згідно п.30 Порядку. |
|
Перегородки |
гіпсобетонні товщ. 8 см. |
4,48 |
1,0 |
4,48 |
4,10 |
Конструкція однакова; поправка не потрібна. |
|
Перекриття |
збірні з/бет. багатопустотні плити |
9,71 |
1,0 |
9,71 |
8,88 |
Конструкція однакова; поправка не потрібна. |
|
Підлоги |
- паркетні
- з керамічної плитки |
9,36
1,04 |
1,4796
1,0 |
13,85
1,04 |
12,66
0,95 |
Підлоги жилих приміщень різні; поправка розрахована згідно п.30 Порядку. Поправка стосовно керамічних підлог не потрібна. |
|
Покрівля |
з оцинкованої сталі |
2,66 |
1,54 |
4,10 |
3,75 |
Конструкція різна; поправка розрахована Згідно п.30 Порядку. |
|
Сходи |
Залізобетонні марші і площадки |
5,10 |
1,0 |
5,10 |
4,66 |
Конструкція однакова; поправка не потрібна. |
|
Вікна |
дерев’яні з роздільними рамами, скло 3 мм. |
5,04 |
1,2503 |
6,03 |
5,51 |
Вікна різні. Поправка розрахована згідно п.30 Порядку. |
Продовження таблиці 15.
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
Двері |
щитові, глухі та під скління |
5,34 |
1,0 |
5,34 |
4,88 |
Двері однакові; поправка не потрібна |
|
Опорядження внутрішнє |
поліпшене |
12,37 |
1,0 |
12,37 |
11,31 |
Категорія внутрішнього опорядження однакова, поправка не потрібна |
|
Сміттєпровід |
з азбестоцементних труб |
0,85 |
1,0 |
0,85 |
0,78 |
Конструкція однакова; поправка не потрібна. |
|
Інші роботи |
вбудовані шафи та антресолі; пожежні сходи |
1,43 |
1,0 |
1,43 |
1,31 |
Відмінність не виявлена; поправка не потрібна. |
|
Інженерне обладнання |
||||||
|
Ліфти |
в/п. 320 кг |
6,09 |
1,0 |
6,09 |
5,57 |
Відмінність не виявлена; поправка не потрібна. |
|
Опалення та вентиляція |
центральне водяне, вентиляція природна |
2,58 |
1,0 |
2,58 |
2,36 |
Відмінність не виявлена; поправка не потрібна. |
|
Водопостачання |
холодне, господарсько-питне |
0,76 |
1,0 |
0,76 |
0,70 |
Відмінність не виявлена; поправка не потрібна. |
|
|
гаряче – від зовнішніх мереж з ваннами |
2,08 |
1,0 |
2,08 |
1,90 |
Відмінність не виявлена; поправка не потрібна. |
|
Каналізація |
з чавунних труб
з полімерних труб(без ванн) |
4,71
- |
0,0
- |
-
3,54 |
-
3,24 |
Каналізація з чавунних труб в оцінюваному будинку відсутня, а є каналізація з полімерних труб. Враховується згідно п.35а) Порядку. |
|
Газопостачання |
до кухонних плит |
1.04 |
1,0 |
1,04 |
0,95 |
Відмінність не виявлена; поправка не потрібна |
|
Електрозабезпечення |
Від зовнішніх мереж |
2,29 |
1,0 |
2,29 |
2,09 |
Відмінність не виявлена; поправка не потрібна. |
|
Телефон |
|
0,3 |
1,0 |
0,30 |
0,27 |
Відмінність не виявлена; поправка не потрібна. |
|
Радіо |
|
0,35 |
1,0 |
0,35 |
0,32 |
Відмінність не виявлена; поправка не потрібна. |
|
Телебачення |
|
0,15 |
1,0 |
0,15 |
0,15 |
Відмінність не виявлена; поправка не потрібна. |
|
|
По будинку в цілому |
100% |
1,0936 |
109,36 |
100% |
|
Ке.заг=∑ гр.5 : 100=109,36 : 100=1,0936 (заноситься в гр.4 по будинку в цілому)
5. Розраховується вартість заміщення 1м3 оцінюваного будинку шляхом віднесення до одиничної вартості аналога загальних поправочних коефіцієнтів по будинку в цілому і за його елементами (Кб.заг і Ке..заг – див. п.п. 2 та 4), а саме:
во(1м3)=ва(1м3) ´ Кб.заг ´ Ке.заг =517,47 ´ 1,10 ´ 1,0936 =622,50 грн/м3
6. Надалі визначається вартість заміщення будинку на дату оцінки, яка для випадку будинку з підвалом згідно п. 28 б Порядку є сумою вартостей надземної та підземної частин будинку з урахуванням коефіцієнта зміни вартості будівельно-монтажних робіт на відповідну дату. При цьому стосовно вартості підземної частини застосовується понижуючий коефіцієнт – 0,8. Таким чином вартість заміщення будинку станом на 01.01.2007 року становить :
Вз(07)=(Вн.ч + Вп.ч) ´ Кінф =( во(1м3) ´ Vн.ч +0,8 ´ во(1м3) ´ Vп.ч ) ´ Кінф =
= [622,50 ´ (16270 – 2520) + 0,8 ´ 622,50 ´ 2520] ´ 1,0 =
= 8559375 + 1254960 = 9814335 грн. ,
деКінф - коефіцієнт зміни вартості будівельно-монтажних робіт на дату оцінки у наступний після 1 січня 2007 року період, який встановлюється Мінрегіонбудом України; у нашому випадку Кінф = 1,0.
7. Інвентаризаційна вартість оцінюваного будинку на дату оцінки відповідно з прикінцевими положеннями Порядку розраховується за формулою:
Вінв = Вз(07) ´ Кзнец ´ Кр ´ Кфіз ,
деКзнец - коефіцієнт функціонального і економічного знецінення в залежності від періоду введення будинку в експлуатацію; для нашого випадку Кзнец = 0,46 (див. п.45в);
Кр - регіональний коефіцієнт, що визначається на основі показників опосередкованої вартості житла в регіонах України, встановлених Мінрегіонбудом України на відповідний період.
В нашому випадку Кр = 2756 : 2979 = 0,925 , де 2756 і 2979 – показники опосередкованої вартості в грн./м2 загальної площі житлових будинків відповідно в Закарпатській області і в Україні на дату оцінки (див. табл. 16).
Кфіз - коефіцієнт фізичного зносу будинку, що визначається з урахуванням зносу окремих елементів згідно ВСН53-86(Р) (див. п. 4 цього Прикладу).
Для спрощення прикладу приймаємо, що фізичний знос будинку в цілому становить 28%; в такому випадку коефіцієнт його фізичного зносу дорівнює :
100% - 28%
Кфіз = = 0,72
100%
Таким чином з урахуванням зазначених вище коефіцієнтів інвентаризаційна вартість будинку станом на 01.01.2007 року складає :
Вінв(07) = 9814335 ´ 0,46 ´ 0,925 ´ 0,72 = 3006720 грн.
Таблиця 16 – Показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України та регіональні коефіцієнти, розраховані станом на 1 жовтня 2006 року
|
Найменування регіонів, областей, міст |
Введено житла, тис. кв. м січень – вересень 2006 р. |
Вартість 1 кв. м загальної площі квартир будинку (з урахуванням ПДВ), грн |
Регіональний коефіцієнт |
|
1. Республіка Крим |
142,3 |
3166 |
1,063 |
|
2. Вінницька |
239,5 |
2784 |
0,935 |
|
3. Волинська |
72,7 |
3037 |
1,019 |
|
4. Дніпропетровська |
254,7 |
2942 |
0,988 |
|
5. Донецька |
263,2 |
2960 |
0,994 |
|
6. Житомирська |
98,8 |
2763 |
0,927 |
|
7. Закарпатська |
185,2 |
2756 |
0,925 |
|
8. Запорізька |
87,7 |
3013 |
1,011 |
|
9. Івано-Франківська |
247 |
2740 |
0,920 |
|
10. Київська |
400,1 |
2892 |
0,971 |
|
11. Кіровоградська |
594 |
2677 |
0,899 |
|
12. Луганська |
150,4 |
2726 |
0,915 |
|
13. Львівська |
312,1 |
3013 |
1,011 |
|
14. Миколаївська |
79,7 |
2909 |
0,977 |
|
15. Одеська |
338,1 |
2981 |
1,001 |
|
16. Полтавська |
147,9 |
2878 |
0,966 |
|
17. Рівненська |
110,4 |
3010 |
1,010 |
|
18. Сумська |
80 |
2932 |
0,984 |
|
19. Тернопільська |
119,5 |
2974 |
0,998 |
|
20. Харківська |
163,9 |
3045 |
1,022 |
|
21. Херсонська |
97,4 |
2854 |
0,958 |
|
22. Хмельницька |
130,6 |
2750 |
0,923 |
|
23. Черкаська |
121,6 |
3036 |
1,019 |
|
24. Чернівецька |
116,2 |
2752 |
0,924 |
|
25. Чернігівська |
71,7 |
2917 |
0,979 |
|
26. м.Київ |
896,9 |
3356 |
1,127 |
|
27. м.Севастополь |
60,2 |
3212 |
1,078 |
|
Всього по Україні |
5046,6 |
2979 |
1,000 |
Приклад 2. Визначення вартості заміщення та інвентаризаційної вартості квартири:
Необхідно визначити станом на 01.01.2008 р. вартість заміщення (відтворення) та інвентаризаційну вартість трикімнатної квартири загальною площею 82,65 м2, що розміщена в 47 квартирному будинку в м. Мукачево, Закарпатської області (див. приклад 1) за такими показниками:
1. Розраховується усереднена вартість заміщення оцінюваної квартири станом на 01.01. 2008 р. на основі даних щодо вартості заміщення 1м2 зазначеного будинку станом на 01.01.2007 р. з урахуванням зміни вартості будівництва (інфляції) за період, що минув після дати оцінки будинку (на 01.01.2007 р.) за формулою :
Вз.у = Sкв ´ во(м2) ´ Кінф.08/07 = 82,65 м2 ´ 3530,34 грн/м2 ´ 1,18 = 344303 грн. ,
деКінф.08/07 =1,18 – за даними Мінрегіонбуду України (лист від 23.01.2008 р. № 7/8 -53).
2. Отримана усереднена вартість заміщення квартири коригується шляхом внесення поправок, які не могли бути враховані в процесі визначення вартості відтворення будинку.
До такої поправки належить поправка на відхилення загальної площі оцінюваної квартири – 82,65м2 від середньої площі квартири будинку – 59,15 м2, яка визначається за табл. 5 Порядку. Для зазначених площ квартир поправочний коефіцієнт до вартості оцінюваної квартири становить Кпл = 0,95 : 1,0 =0,95.
