Далі розглядаються додаткові показники:
Окремо може враховуватись схожість конструктивних рішень несучих елементів об’єкта-аналога і об’єкта оцінки: стіни поздовжні несучі, стіни поперечні несучі, стіни поздовжні і поперечні несучі, каркас повний, неповний тощо.
У випадках, коли потенційних аналогів може бути декілька, перевага надається тому аналогу, в якого співпадають з оцінюваним об’єктом поверховість, конструктивно-технологічні рішення стін, кількість секцій, а більша частина інших показників тотожні чи мають мінімальні відхилення за своїми параметрами.
Якщо аналог за основними і додатковими показниками і характеристиками об’єкта оцінки не знайдено, розглядаються суміжні типи аналогів в такій послідовності:
1 – з іншими видами стін, при тій же поверховості;
2 – з більшою чи меншою поверховістю на один поверх, при тих же видах стін;
3 – розглядаються типи аналогів з найменшою відмінністю за об’ємом від об’єкту оцінки.
В усіх випадках відхилення будівельного об’єму і загальної площі квартир потенційного аналога не повинно перевищувати відповідні показники об’єкта оцінки більше ніж на 50%.
Характеристики і показники обраного об’єкта-аналога рекомендується упорядкувати за формою табл. 12, до якої також внести код аналога і його одиничну вартість – грн./м3.
38.3 Здійснюється співставлення умов будівництва, об’ємно-планувальних показників і інших характеристик аналога з відповідними показниками оцінюваного будинку (секції, блоку) і при наявності відмінностей за окремими параметрами визначаються згідно вимог Порядку окремі поправочні коефіцієнти укрупнених показників вартості відтворення об’єкта-аналога.
На цьому етапі шляхом множення окремих поправочних коефіцієнтів визначається загальний поправочний коефіцієнт до вартості відтворення показників об’єкта-аналога, як будівлі в цілому – Кб.заг .
38.4 Виконується співставлення характеристик конструктивних елементів, видів робіт і інженерного обладнання аналогів з характеристиками відповідних елементів оцінюваного будинку (секції, блоку) і при наявності відмінностей їх конструктивно-технологічних рішень визначаються поправочні коефіцієнти . до питомої ваги окремих елементів в загальній вартості будівлі – кі .
В підсумку розраховується загальний поправочний коефіцієнт з урахування відмінностей стосовно усіх елементів оцінюваної будівлі від елементів аналога за формулою:
n
Ке.заг = ( ∑ giа ´ кi ) : 100 ,
i=1
де giа – питома вага (відносна вартість ) і го елемента об’єкта-аналога в загальній його вартості – %.
кi – поправочний коефіцієнт з урахування відмінностей і го елемента оцінюваної будівлі від відповідного елемента об’єкта-аналога (див. п.30); якщо відмінності не виявлені, кi = 1.
n – кількість елементів оцінюваної будівлі.
Поправочний коефіцієнт Ке.заг використовується для приведення питомих ваг елементів аналога, отриманих після врахування поправок до питомих ваг елементів оцінюваної будівлі за умови, що їх сума становитиме 100%, а саме:
giо(100%) = giа(попр) : Ке.заг ,
де giа (попр) - питома вага і го елемента об’єкта-аналога після врахування поправок, %;
giо(100%) - питома вага і го елемента оцінюваної будівлі за умови, що їх загальна сума становить 100%.
Співставлення елементів оцінюваного будинку з відповідними елементами об’єкта-аналога з розрахунком поправочних коефіцієнтів для окремих елементів (кi ) і загального поправочного коефіцієнта (Ке.заг ) до показників вартості відтворення аналога в цілому виконується в формі таблиці, яка за переліком елементів будинків відповідає таблицям опису об’єктів-аналогів нового покоління, а за описом елементів – оцінюваному будинку.
При цьому до переліку елементів аналога додаються окремі елементи, які є рівноцінною заміною відповідного елемента аналога, чи додатково присутні в оцінюваному будинку в порівнянні з аналогом.
38.5. Розраховується станом на 01.01.2007 р. вартість заміщення оцінюваної будівлі (будинку, блоку, секції) – Вз.б(07) на основі його об’єму і поправочних коефіцієнтів до показника вартості відтворення 1м3 об’єкта–аналога, визначених на етапі співставлення об’ємно-планувальних і загальних характеристик та на етапі співставлення конструктивно-технологічних рішень елементів об’єкта оцінки і об’єкта-аналога за формулою:
Вз.б(07) = Vо.буд ´ ва(1м3) ´ Кб.заг´Ке.заг ,
де Vо.буд – будівельний об’єм оцінюваної будівлі, м3;
ва(1м3) – вартість відтворення 1м3 будівельного об’єму об’єкта-аналога, грн./м3 станом на 01.01.2007 р.
Кб.заг – загальний поправочний коефіцієнт до укрупнених показників вартості відтворення об’єкта-аналога, що враховує відмінність його об’ємно-планувальних показників і загальних характеристик стосовно оцінюваної будівлі (див. п.38.3).
Ке.заг – загальний поправочний коефіцієнт до укрупнених показників вартості відтворення об’єкта-аналога з урахування конструктивно-технологічних відмінностей елементів оцінюваної будівлі і аналога (див.п.38.4)
Визначення вартості окремих частин будинків(квартир, вбудованих приміщень тощо)
39. Визначення вартості заміщення (відтворення) окремих частин будинків (квартир, вбудованих приміщень) здійснюється на основі укрупнених показників одиничної вартості попередньо оціненого будинку (грн./м2 загальної площі чи грн./м3 об’єму будинку) з урахуванням поправок на відмінність показників оцінюваної частини від опосередкованих показників будинку, до якого належить ця частина.
Вартість будинку на момент оцінки його окремих частин, якщо не проводились капітальний ремонт чи реконструкція будинку, визначається як добуток раніше встановленої вартості цього будинку та індексу зміни вартості будівельно-монтажних робіт за відповідний період, що встановлюється Мінрегіонбудом України.
При цьому укрупнені показники вартості оцінюваного будинку визначаються за спрощеним методом з урахуванням відхилень загальних параметрів об’єкта оцінки від відповідних параметрів будинка-аналога згідно з вимогами табл. п. 37 Порядку та відмінностей основних їх елементів, що складають будинок в цілому і є спільними для всіх квартир та вбудованих приміщень, а саме: фундаменти, стіни, перекриття, дахи, опорядження зовнішнє та входи.
Відмінності усіх інших елементів оцінюваних квартир чи вбудованих приміщень від відповідних елементів будинка-аналога враховуються в процесі визначення їх вартості.
40. При визначенні вартості квартири на основі вартості 1 м2 загальної площі оціненого будинку (загальний метод), необхідно враховувати:
а) поправочний коефіцієнт на різну величину опосередкованої загальної площі квартир будинку і загальної площі оцінюваної квартири відповідно з п.10 Порядку.
Наприклад, визначимо цей коефіцієнт як коефіцієнт впливу на вартість оцінюваної квартири для випадку, коли загальна площа оцінюваної квартири – 62,5 м2, якій відповідає поправочний коефіцієнт 1,00, а у будинку, де знаходиться ця квартира, середня загальна площа однієї квартири – 92,0 м2, для якої згідно табл.5 Порядку поправочний коефіцієнт становить 0,95. Для зазначених умов поправочний коефіцієнт складає:
Кпл.кв.=1,00 / 0,95 =1,05;
б) поправочний коефіцієнт на різну середню висоту приміщень будинку і висоту приміщень оцінюваної квартири в цьому будинку. Зазначений поправочний коефіцієнт використовується лише у тих випадках, коли поверхи будинку мають різну висоту.
Наприклад, необхідно розрахувати поправочний коефіцієнт для випадку, коли висота приміщень оцінюваної квартири на верхньому поверсі будинку становить hпр.кв.=3,8 м, а середня висота приміщень цього будинку становить hпр.б.=2,9 м. В цьому випадку поправочний коефіцієнт з урахування різної висоти приміщень оцінюваної квартири і опосередкованої по будинку в цілому складає :
hпр.кв.3,8
Кв.пр.= ----------- = ------ = 1,31;
hпр.б.2,9
в) поправочний коефіцієнт з урахування непропорційної зміни одиничної вартості при зміні висоту поверху оцінюваної квартири у порівнянні з середньою висотою поверху оціненого будинку – Кв.пов(о) , який визначається згідно з п.8 Порядку, як відношення поправочних коефіцієнтів відповідно для висоти поверху оцінюваної квартири і середньої висоти поверхів будинку.
Наприклад, оцінювана квартира має висоту поверху hп.кв.=4,3 м, для якої згідно табл.3 Порядку поправочний коефіцієнт становить 0,863, а середня висота поверхів оціненого будинку hп.б.(о)=3,3 м, якій відповідає поправочний коефіцієнт 0,94. Для цього випадку поправочний коефіцієнт Кв.пов(о) складе:
0,863
Кв.пов(о)= ----------- = 0,918
0,94
Враховуючи розглянуті показники, визначається узагальнений поправочний коефіцієнт до вартості 1 м2 загальної площі оціненого будинку, який враховує відмінність об’ємно-планувальних показників оцінюваної квартири і оціненого будинку, а саме:
Куз(кв) = Кпл.кв. ´ Кв.пр. ´ Кв.пов(о) = 1,05 ´ 1,31 ´ 0,918 = 1,263
41. У випадках, коли можливість встановлення загальної площі всіх квартир будинку обмежені, відсутні чи недоцільні, вартість заміщення (відтворення) окремої квартири може бути визначена через одиничну вартість 1 м3 оціненого будинку, в складі якого знаходиться квартира (спрощений метод).
В такому разі розрахунковий об’єм оцінюваної квартири Vкв визначається як добуток об’єму в межах зовнішніх обмежувальних поверхонь квартири (див. п.19 Порядку) та підвищувального коефіцієнту KV, за допомогою якого до об’єму квартири відноситься відповідна частка загальнобудинкових елементів: техпідпілля, сходових кліток, шахт ліфтів, технічних поверхів (за наявності) тощо.
Цей коефіцієнт становить
Необхідно також враховувати, якщо це має місце, поправочний коефіцієнт Кв.пов(о) на різну висоту поверхів оцінюваної квартири у порівнянні з середньою висотою поверхів оціненого будинку, який визначається відповідно до п. 40 в).
Таким чином, при спрощеному методі попередня вартість заміщення окремої квартири Вкв може бути розрахована за формулою:
Вкв = вм3 × Vкв × KV × Kв.пов(о)
де вм3 – вартість заміщення (відтворення) 1 м3 оціненого будинку, грн./ м3 ;
Vкв – об’єм оцінюваної квартири, визначений в межах зовнішніх обмежувальних поверхонь квартири, м3 ;
KV – підвищувальний коефіцієнт до об’єму квартири, що враховує наявність загальнобудинкових елементів, згідно цього пункту Порядку;
Kв.пов(о) - поправочний коефіцієнт на різну висоту поверху оцінюваної квартири у порівнянні з середньою висотою поверхів оціненого будинку.
42. У випадках, коли окремі елементи оцінюваної квартири відрізняються від відповідних елементів аналога, які враховані при визначенні вартості заміщення будинку, вартість збільшується (зменшується) на суму таких поліпшень (знецінення) за рахунок поправок:
а) поправки на наявність поліпшень внутрішнього опорядження і окремих конструктивних елементів оцінюваної квартири у порівнянні з аналогом. Зокрема замінені вікна, підлоги, перегородки, утеплені стіни, засклені балкони тощо.
Ці поправки враховуються як додаткові складові вартості заміщення квартири і розраховуються шляхом множення укрупнених показників одиничної вартості наявних поліпшень, представлених в підрозділі 5.5 Збірника – «Конструктивні елементи і види робіт» на обсяги цих поліпшень у відповідних одиницях виміру (м2, м3, м.п).
б) поправки на наявність в оцінюваній квартирі додаткового інженерного обладнання та елементів благоустрою (джакузі, каміни тощо) у порівнянні з типовим оснащенням квартир будинку-аналога.
Такі поправки також враховуються як додаткові складові вартості заміщення квартири і визначаються на основі укрупнених показників вартості відповідних елементів і інженерного обладнання та благоустрою, представлених у підрозділі 5.6 Збірника – «Елементи і окремі частини житлових будинків».
При відсутності показників вартості стосовно окремих елементів будинків і квартир в підрозділах 5.5 і 5.6 Збірника, вартість таких елементів визначається за документами, наданими замовником, а при їх відсутності – шляхом складання кошторисів.
43. Вартість заміщення вбудованих (вбудовано-прибудованих) нежитлових приміщень (офіси, магазини, майстерні побутового обслуговування, автопаркінги тощо) визначається за показниками вартості заміщення 1 м3 об’єму будинків з такими приміщеннями, значення яких встановлюється за спрощеним методом згідно п.37 Порядку.
Наразі при виборі аналогів перевага надається типам (типорозмірам) з вбудованими нежитловими приміщеннями:
В тих випадках, коли поверховість, конструктивно-технологічне рішення стін, клас якості, категорія внутрішнього опорядження, умови будівництва і перелік інженерного обладнання будинку з оцінюваними вбудованими нежитловими приміщеннями співпадають з відповідними показниками і характеристиками аналога, а будівельний об’єм, висота поверху і площа вбудованих приміщень відхиляються від відповідних показників аналога ±25%, визначення вартості заміщення вбудованих приміщень може здійснюватись за прямими укрупненими показниками вартості грн./м3 будівлі чи грн./м2 вбудованих приміщень обраного аналога, з внесенням локальних поправок на відмінність конструктивних елементів і видів робіт оцінюваних нежитлових приміщень від нежитлових приміщень аналога.
