Розрахунок виконуємо відповідно до п.30.1.1 Порядку за формулою :
впідл.с(о)=Δn ´вn = 0,7 ´ 90,92 + 0,2 ´ 107,38 + 0,07 ´ 68,85 + 0,03 ´ 182,4 = = 63,54 + 21,48 + 4,82 + 5,47 = 95,41 грн/м2
Результати цього розрахунку наведені в табл. 19.
3.5.2. Середньозважену одиничну вартість підлог аналога розраховуємо в такій послідовності :
а) За даними Збірника щодо питомої ваги і одиничної вартості кожного виду підлог аналога розраховуємо їх площу, загальну площу і питому вагу по будинку в цілому, що відображено в табл. 20.
Площу кожного mго виду підлог аналога qm розраховуємо за показниками їх одиничної вартості вm і питомої ваги γm в загальній вартості будинку, яка визначається з використанням одиничної вартості аналога ва(v) та будівельного об’єму Va і становить :
Bа = Va ´ва(v) = 36923 м3 ´605,5 грн/м2 =22356876 грн.
Таблиця 20.
|
Види підлог аналога тип 1.56 |
Питома вага в заг. варт. γm в % |
Одинична вартість за розд.5 Збірника вm грн/м2 |
Площа підлог qm в м2 |
Частка в заг. кількості Δm |
Добуток гр.3´гр5 грн/м2 |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
1. Штучний паркет по цем. стяжці 40 мм, тепло- і звукоізоляція з ДВП та плит мінераловатних |
6,76 |
291,35 |
5187 |
0,56 |
163,16 |
|
2. Керамічна плитка по цем. стяжці товщ. 40 мм з гідроізоляцією |
2,46 |
202,10 |
2721 |
0,30 |
60,63 |
|
3. Лінолеум ПВХ на тканинній основі по бет. стяжці товщ.40 мм, гідроізоляція з утепленням мін. плитами |
0,80 |
140,01 |
1277 |
0,14 |
19,60 |
|
За підсумком |
10,02 |
- |
9185 |
1,00 |
243,39 |
Таким чином кількість підлог аналога складає :
γ1 ´ Bа 6,76% ´ 22356876 грн.
q1 = = = 5187 м2
100% ´в1 100% ´ 291,35 грн/м2
γ2 ´ Bа 2,46% ´ 22356876 грн.
q2 = = = 2721 м2
100% ´в2 100% ´ 202,1 грн/м2
γ3 ´ Bа 0,8% ´ 22356876 грн.
q3 = = = 1277 м2
100% ´в3 100% ´ 140,01 грн/м2
Усього кількість підлог аналога становить:
qа = qm = 5187+ 2721 + 1277 =9185 м2 .
Розраховані значення кількості підлог за видами qm та їх частки, які визначаються шляхом ділення qm на загальну кількість підлог аналога (qm ), заносяться в таблицю 20 (відповідно в гр.4 і гр.5 ).
б) З використанням показників одиничної вартості кожного виду підлог вm і їх часток в загальній площі підлог Δm розраховуємо середньозважену одиничну вартість підлог аналога, яка становить :впідл.с(а)=Δm ´вm =
= 291,35 ´ 0,56 + 202,1 ´ 0,3 + 140,01 ´ 0,14= 163,16 + 60,63 + 19,60 = 243,39 грн/м2
Результати цього розрахунку наведені в табл. 20, гр. 6.
Розраховуємо поправочний коефіцієнт до питомої ваги підлог по будинку в цілому, використовуючи значення середньозваженої вартості підлог оцінюваного будинку і аналога, а саме:
Кпідл.= впідл.с(о) : впідл.с(а) = 95,41 грн/м2 : 243,39 грн/м2 =0,392
Отриманий коефіцієнт заноситься в гр. 4 табл. 18.
3.6. Покриття (дах): Поправочний коефіцієнт розраховуємо за даними підрозділу 5.5 Збірника шляхом співставлення одиничної вартості покрівлі оцінюваного будинку – рулонного 4-шарового по плитах збірних залізобетонних багатопустотних, утепленого пінобетонними плитами товщиною 80 мм, з одиничною вартістю покрівлі аналога – рулонного 5-шарового по плитах збірних залізобетонних багатопустотних з утепленням мінеральними плитами та з цементно-піщаною стяжкою, а саме :
Кд = вд(о) : вд(а) = 375,57 грн/м2 : 558, 44 грн/м2 = 0,6725
3.7. Вікна та балконні двері: Поправочний коефіцієнт розраховуємо за даними підрозділу 5.5 Збірника шляхом співставлення одиничної вартості вікон і балконних дверей дерев’яних з роздільними стулками, скло товщ. 3 мм оцінюваного будинку з одиничною вартістю вікон та балконних дверей металопластикових з однокамерними склопакетами аналога, а саме :
Кв = вв(о) : вв(а) = 877,08 грн/м2 : 801,54 грн/м2 = 1,0942
3.8. Балкони та лоджії : Поправочний коефіцієнт розраховуємо шляхом співставлення одиничної вартості цього елемента оцінюваного будинку і аналога, за даними підрозділу 5.5 Збірника, а саме:
Кб.л. = вб.л(о) : вб.л(а) = 674,31 грн/м2 : 909,15 грн/м2 = 0,7417
3.9. Опорядження внутрішнє: Поправочний коефіцієнт з урахуванням відмінностей категорій опорядження внутрішнього: в оцінюваному будинку – спрощене, а в аналозі – поліпшене, розраховуємо за формулою п. 34 Порядку з використанням коефіцієнтів табл. 10:
( Ко– Ка)´100% (0,96 – 1,0) ´100%4
Коп.вн. = 1 + = 1 + = 1 – = 1 – 0,38 =0,62,
¡оп(а) 10,521052
де¡оп(а) – питома вага внутрішнього опорядження поліпшеного в загальній вартості будинку-аналога, яка дорівнює 10,52 %.
3.10. Входи до надземної частини: В оцінюваному будинку вбудованого входу до надземної частини немає; в такому випадку відповідно до п. 35а Порядку поправочний коефіцієнт дорівнює 0,0.
Натомість цей будинок має виносний вхід до будинку та сміттєзбірника з вартістю згідно підрозділу 5.6 Збірника – Ввх = 20016 грн.
Визначаємо питому вагу ¡вх(а) вартості такого входу відносно загальної вартості аналога Ва (див. п.3.5.2):
Ввх ´100% 20016 грн. ´100%
¡вх(а) = = = 0,09% ,
Ва 22356876 грн.
яку для цього елемента заносимо в гр.5 табл. 18.
3.11. Інженерне обладнання: Порівняння і належність оцінюваного будинку і аналога до об’єктів одного (нового) покоління дає підставу для ствердження, що їх елементи з інженерного обладнання є однакові чи подібні за технічним рівнем, не мають суттєвих відмінностей і не потребують поправок (Ке = 1,0).
3.12 Додаткові елементи оцінюваного будинку: У порівнянні з аналогом оцінюваний будинок має такі додаткові елементи:
3.12.1. Стосовно сантехкабін доцільно визначити їх вартість і розрахувати питому вагу стосовно аналога, значення якої додатково занести в табл. 18.
Оцінюваний будинок має 27 суміщених сантехкабін за вартістю 2490 грн. та 51 роздільну сантехкабіну за вартістю 3200 грн.
Загальна вартість об’ємних збірних залізобетонних сантехкабін складає:
Вс.к = 27 ´ 2490 грн + 51 ´ 3200 грн = 67230 + 163200 = 230430 грн.
Визначаємо відносну вартість сантехкабін стосовно загальної вартості аналога (див. п.3.5.2):
Вс.к. ´100% 230430 грн. ´100%
¡с.к(а) = = = 1,03%
Ва 22356876 грн.
3.12.2. Стосовно вбудованих шаф та антресолей, на які відсутні узагальнені показники вартості в Збірнику, є обґрунтованим прийняття питомої ваги для цього елемента за даними іншого аналога, подібного за відповідними характеристиками до оцінюваного будинку.
Таким аналогом є 10-поверховий 2-секційний будинок на 78 квартир (кількість квартир однакова з їх кількістю в оцінюваному будинку), для якого питома вага вбудованих меблів в загальній вартості будинку складає 1,59% (тип 1-50).
Цей показник приймаємо для відповідного елемента оцінюваного будинку, який заносимо до табл. 18.
3.12.3. Питому вагу додаткових елементів: обладнання замково-переговорне і телебачення, приймаємо згідно Технічної частини Збірника (табл. 02), які відповідно становлять 0,5% і 0,15%.
Розраховані чи підібрані питомі ваги усіх додаткових елементів вносяться в табл.18 і таким чином враховуються при визначенні вартості заміщення оцінюваного будинку.
4. За підсумком питомих ваг елементів після внесення поправок (табл. 18 гр.5) розраховується загальний поправочний коефіцієнт до одиничної вартості аналога, який враховує відмінності усіх елементів оцінюваного будинку від аналога :
Ке.заг = гр. 5 : 100% = 80,1% : 100% = 0,801
5. З використанням загальних поправочних коефіцієнтів, визначених в п.2 і 4 цього прикладу, розраховується вартість заміщення 1м3 оцінюваного будинку:
во(1м3)=ва(1м3) ´ Кб.заг ´ Ке.заг =605,5 грн/м3 ´ 0,9817 ´ 0,801 = 476,13 грн/м3
6. Визначаємо вартість заміщення оцінюваного будинку за його параметрами станом на 01.01. 2008 р., яка становить :
Вз(08)= во(1м3) ´ Vо ´ Кінф =476,13 грн/м3 ´ 26069 м3 ´1,41 = 17501248 грн.,
деКінф =1,41 - згідно листа Мінрегіонбуду України від 24.04.2008 р. № 9/8-104, як коефіцієнт зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт станом на 01.04.2008 р. у порівнянні з їх вартістю на 01.01.2007 р., визначеною за показниками Збірника.
7. Інвентаризаційна вартість оцінюваного будинку на дату оцінки згідно з прикінцевими положеннями Порядку розраховується за формулою:
Вінв(08)= Вз(08) ´ Кзнец. ´ Кр ´ Кфіз ,
деКзнец - коефіцієнт функціонального і економічного знецінення в залежності від періоду введення об’єкта оцінки в експлуатацію; в нашому випадку період введення будинку в експлуатацію – 1991 рік, для якого Кзнец = 0,54 (див.п.45в, табл.13);
Кр - регіональний коефіцієнт, що визначаємо на основі показників опосередкованої вартості житла в регіонах України на дату оцінки.
В нашому випадку станом на 01.04.2008 р. Кр = 3918 : 3961 = 0,989, де 3918 і 3961 – показники опосередкованої вартості в грн./м2 загальної площі житлових будинків відповідно в Донецькій області і в Україні станом на 1 квітня 2008 року, що затверджені наказом Мінрегіонбуду від 24.04.2008 р. №185.
Кфіз - коефіцієнт фізичного зносу будинку, що визначається з урахуванням зносу окремих елементів згідно ВСН 53-86 (р), див. п.4.
Для спрощення прикладу приймаємо, що фізичний знос оцінюваного будинку становить 20%; в такому випадку коефіцієнт його фізичного зносу дорівнює
100% – 20%
Кфіз = = 0,8,
100%
З урахуванням зазначених вище коефіцієнтів інвентаризаційна вартість оцінюваного будинку станом на 01.04.2008 р. складає:
Вінв(08)= 17501248 ´ 0,54 ´ 0,989 ´ 0,80 = 7477373 грн
