У випадках розміщення об’єктів оцінки в районах з іншими особливими умовами будівництва (розроблювані території, осідаючі ґрунти) до показників вартості об’єктів-аналогів, наведених у Збірнику, слід застосовувати поправочний коефіцієнт – 1,11.
8. Укрупнені показники вартості відтворення в Збірнику визначені переважно при середній висоті поверху багатоповерхових житлових будинків – 2,8 м, яку мають будинки найбільш масової забудови. Для випадків, якщо висота поверхів об’єктів оцінки відрізняється від висоти поверхів аналогів, прийнятих в Збірнику, до показників вартості необхідно застосовувати поправочні коефіцієнти, наведені в табл. 3.
Таблиця 3 – Поправочні коефіцієнти до показників вартості багатоповерхових житлових будинків на заміну висоти поверху у порівнянні з базовою висотою – 2,8 м
|
Висота поверху, (м) |
2,7 і нижче |
2,8 |
2,9 |
3,0 |
3,1 |
3,2 |
3,3 |
3,4 |
3,5 |
|
Поправочний коефіцієнт |
1,013 |
1,00 |
0,985 |
0,97 |
0,96 |
0,95 |
0,94 |
0,93 |
0,92 |
|
Висота поверху, (м) |
3,6 |
3,7 |
3,8 |
3,9 |
4,1 |
4,3 |
4,5 |
4,8 |
5,2 і вище |
|
Поправочний коефіцієнт |
0,912 |
0,905 |
0,897 |
0,89 |
0,876 |
0,863 |
0,85 |
0,83 |
0,81 |
Примітка: Висотою поверху будинку є відстань між відмітками (рівнями) чистих підлог двох суміжних поверхів, яка складається з висоти приміщення і товщини перекриття над поверхом.
9. При різниці в кількості поверхів оцінюваних секцій (блоків) багатоповерхових житлових будинків – тобто збільшенні чи зменшенні на один поверх у порівнянні з об’єктами-аналогами, показники їх вартості визначаються з застосуванням поправочних коефіцієнтів табл. 4.
Таблиця 4 – Поправочні коефіцієнти на відмінність в кількості поверхів між аналогом та об’єктом оцінки (при середній загальній площі квартири 55-65 м2)
|
Кількість поверхів об’єкта-аналога |
Зміна кількості поверхів об’єкта оцінки |
|
|
|
Збільшення на один поверх |
Зменшення на один поверх |
|
4 – 8 |
0,990 |
1,016 |
|
9 – 12 |
0,988 |
1,020 |
|
понад 12 |
0,985 |
1,024 |
Відхилення кількості поверхів об’єктів оцінки і об’єктів-аналогів на один поверх і поправочні коефіцієнти табл.4 розповсюджуються на будинки будь-якої поверховості усіх конструктивних рішень.
В окремих випадках при поверховості аналогів понад 12 поверхів, коли основні інженерні рішення об’єкта оцінки і аналога (каркасний, великопанельний, цегляний тощо) однакові, поверховість оцінюваного будинку може перевищувати поверховість аналога на 2 - 5 поверхів. В таких випадках до укрупнених показників вартості аналогів застосовуються поправочні коефіцієнти згідно табл. 4.1.
Таблиця 4.1 – Поправочні коефіцієнти до показників вартості аналогів при перевищенні поверховості оцінюваних будинків на 2 – 5 поверхів
|
Поверховість аналогів |
Допустиме перевищення кількості поверхів оцінюваних будинків проти аналога |
Поправочний коефіцієнт до укрупнених показників вартості аналога |
|
13 – 16 |
2 |
0,98 |
|
17 – 20 |
до 5 |
0,97 |
10. При різних розмірах середньої загальної площі квартир багатоповерхових житлових будинків, показники вартості відтворення визначаються з використанням поправочних коефіцієнтів табл.5.
Таблиця 5 – Поправочні коефіцієнти до показників вартості багатоповерхових житлових будинків на заміну середньої загальної площі квартир у порівнянні з базовою площею в межах 55,0-65,0 м2
|
№з/п |
Розмір середньої загальної площі квартир, м2 |
Поправочний коефіцієнт |
|
1 |
До 35 включно |
1,15 |
|
2 |
Понад 35 до 45 включно |
1,05 |
|
3 |
Понад 35 до 55 включно |
1,02 |
|
4 |
Понад 55 до 65 включно |
1,00 |
|
5 |
Понад 65 до 80 включно |
0,98 |
|
6 |
Понад 80 до 95 включно |
0,95 |
|
7 |
Понад 95 до 120 включно |
0,92 |
|
8 |
Понад 120 до 150 включно |
0,89 |
|
9 |
Понад 150 |
0,85 |
Примітка 1. Середня загальна площа квартир визначається шляхом ділення загальної площі квартир будинку на кількість квартир.
Примітка 2. Для житлових будинків з малометражними квартирами (готельного типу, для малосімейних, спеціалізованих житлових будинків для інвалідів і осіб похилого віку та гуртожитків) поправочні коефіцієнти табл.5 не використовуються.
11. Вартість відтворення багатоповерхових житлових будинків в процесі оцінки необхідно уточнювати за допомогою поправочних коефіцієнтів в залежності від кількості секцій в будинку (табл. 6) та ширини будинку (табл. 7).
Таблиця 6 – Поправочні коефіцієнти до укрупнених показників вартості багатоповерхових житлових будинків на відмінність в кількості секцій між аналогом та об’єктом оцінки
|
Кількість секцій, шт. |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 і більше |
|
Поправочний коефіцієнт |
1,031 |
1,00 |
0,972 |
0,957 |
0,942 |
Таблиця 7 – Поправочні коефіцієнти до укрупнених показників вартості багатоповерхових житлових будинків з різними конструктивними схемами на зміну їх ширини
|
Ширина будинків,м |
Поправочний коефіцієнт |
|
|
|
|
|
Будинки з поперечниминесучими стінами,при кількості поверхів |
|
|
Будинки з поздовжніминесучими стінами,при кількості поверхів |
|
|
4 - 8 |
9 і вище |
4 - 8 |
9 і вище |
|
9 і менше |
1,028 |
1,037 |
1,032 |
1,04 |
|
10 |
1,011 |
1,015 |
1,015 |
1,018 |
|
11 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
12 |
0,992 |
0,991 |
0,985 |
0,984 |
|
13 |
0,987 |
0,986 |
0,975 |
0,975 |
|
14 |
0,978 |
0,977 |
0,966 |
0,966 |
|
15 і більше |
0,97 |
0,969 |
0,958 |
0,958 |
Примітка: При змішаній конструктивній схемі з поперечними і поздовжніми несучими стінами поправочні коефіцієнти табл.7 в необхідних випадках уточнюється шляхом інтерполяції.
4.2 Інформаційні показники і принципи їх побудови
12. Збірник містить укрупнені показники вартості об’єктів-представників різних поколінь, а саме:
а) багатоповерхові житлові будинки старого покоління, які запроектовані і збудовані до 1983 року включно;
б) багатоповерхові житлові будинки наступного (нового) покоління, що запроектовані для будівництва після 1983 року.
13. Об’єкти-представники старого покоління (аналоги повторного використання) характеризуються такими показниками:
- кількість поверхів;
- висота поверху – 2,8 м;
- конструктивне інженерне рішення стін;
- клас якості (капітальність) будинку;
- будівельний об’єм будинку;
- вартість відтворення 1 м3 будівельного об’єму (грн./м3);
- перелік і опис конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання;
- питома вага (відносна вартість) основних конструктивних елементів, видів робіт і інженерного обладнання в загальній вартості будинку.
Окремі об’єкти-аналоги повторного використання, що мають вбудовані приміщення, характеризуються також показниками вартості відтворення 1 м2 таких приміщень, які визначені шляхом індексації відповідних показників запозичених аналогів.
В необхідних випадках надаються примітки і поправочні коефіцієнти для приведення характеристик конструктивних елементів, видів робіт і інженерного обладнання об’єкта-представника до відповідних характеристик оцінюваного будинку.
14. Об’єкти-представники нового покоління, як інформаційні об’єкти, мають більш деталізовані показники і характеристики, а саме:
а) загальні характеристики: поверховість і кількість квартир, клас якості (капітальність) будинку, конструктивна схема і інженерне рішення стін, категорія якості внутрішнього оздоблення;
б) графічна інформація в складі: фасад, розріз і план типового поверху. Графічні зображення об’єктів-аналогів нового покоління слід використовувати як додаткову сконцентровану інформацію для більш обґрунтованого їх вибору.
в) основні техніко-економічні показники в складі: будівельний об’єм (м3), в тому числі надземної і підземної частин (м3), площа забудови (м2), висота поверху, загальна площа квартир, середня загальна площа квартири, корисна площа вбудовано-прибудованих приміщень (при їх наявності), довжина і ширина будинку, кількість секцій, кількість квартир на поверсі в межах секції, вартість відтворення одного м2 загальної площі квартири (грн./м2), вартість відтворення одного м3 будівельного об’єму (грн./м3), вартість відтворення 1 місця в гуртожитках;
г) характеристики конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання, які включають їх перелік, узагальнений опис і питому вагу в загальній вартості будинку (%).
За такими об’єктами надається додатково, як довідкова інформація, експлікація квартир з диференціацією числа квартир за кількістю кімнат і зазначенням житлової та загальної площі різних квартир (без літніх приміщень), а також середньої житлової і загальної площі квартир будинку.
15. Показники і характеристики об’єктів-представників обох поколінь в Збірнику представлені в табличній формі, включаючи уніфіковану ідентифікаційну частину, яка містить:
а) у верхньому полі :
б) в нижньому полі :
Передбачено такі види багатоповерхових житлових будинків за конструктивно-технологічними характеристиками стін:
|
1 – цегляні; |
|
4 – великопанельні; |
|
2 – дрібноблокові; |
|
5 – монолітні; |
|
3 – великоблокові; |
|
6 – комбіновані; |
спрощене (С), поліпшене (П) чи високоякісне (В).
16. Скорочений код типу об’єкта-аналога складається з трьох знаків, перша цифра якого відповідає номеру розділу Збірника, а дві інші є порядковим номером цього аналога у відповідному розділі Збірника.
Скорочений код об’єкта-аналога використовується для посилання в звітах з оцінювання на джерело довідкової інформації про відповідну вартість будинку.
Повний код об’єкта-аналога, що враховує основні характеристики будинків, має таку структуру:
X . X X . X . – X X . X . X . X .
Кількість секцій в будинку
Клас якості (капітальність)
Вид будинку за конструктивно-технол. ознаками стін
Кількість поверхів (поверховість)
Номер типорозміру
Порядковий номер
Номер підрозділу Збірника (остання цифра)
З урахуванням цього, як приклад, код конкретного об’єкта-аналога може бути записаний таким чином : 1.49.1 – 09.1.3.4 , де (зліва направо):
1 – номер підрозділу Збірника;
