СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0016:2009. Жилые дома. Сборник укрупненных показателей стоимости воспроизведения многоэтажных жилых домов (Раздел 4. Порядок определения стоимости замещения (воспроизведения) и оценочной стоимости многоэтажных жилых..)

Зміст

1. Міжповерхові – зі збірних з/бет. багатопуст. панелей (85,7%)
1. Лінолеум ПВХ на тканинній основі (70%)
2. Мозаїчна по цементній стяжці (20%)
3. Цементна по плитах перекриття (7%)
4. Керамічна плитка по цементній стяжці (3%)
1. Дерев’яні щитові, глухі та під скління
2. Дерев’яні важкозаймисті, двері-люки утеплені
1. Додаткове опорядження відсутнє
2. Цоколь облицьований плиткою під природний камінь

З урахуванням цієї поправки скоригована вартість заміщення оцінюваної квартири становить:

Взс(кв) = Вз.у ´ Кпл = 344303 ´ 0,95 = 327088 грн.

3. Інвентаризаційна вартість оцінюваної квартири у випадках, коли фізичний стан її елементів і будинку в цілому однакові, визначається вимогами прикінцевих положень Порядку з використанням коефіцієнтів знецінення в залежності від періоду введення будинку в експлуатацію ( Кзнец ), регіонального коефіцієнту (Кр ) і коефіцієнту фізичного зносу (Кфіз ), (див. Приклад 1, п.7).

Таким чином інвентаризаційна вартість оцінюваної квартири в цьому випадку складає:

Вінв(01.01.08) = В зс(кв) ´Кзнец ´ Кр ´ Кфіз = 327088 ´ 0,46 ´ 0,925 ´ 0,72) =

= 327088 ´ 0,3064 = 100220 грн.

4. Зважаючи, що в оцінюваній квартирі виконані поліпшення опорядження стін і перегородок шляхом улаштування фальшстін з гіпсокартонних листів на дерев’яному каркасі в кількості 120 м2 (дані обстеження), згідно з вимогами п.35) Порядку визначається вартість такого поліпшення на основі даних підрозділу 5.5 Збірника, яка складає:

Впол.о = 120 м2 ´ 109,38 грн/м2 =13126 грн.

Поліпшення опорядження стін і перегородок квартири виконано в 2007 році і фізичного зносу не має.

Таким чином інвентаризаційна вартість оцінюваної квартири з урахуванням поліпшень стін і перегородок станом на 01.01.08 складає :

Вінв.п = Вінв(01.01.08 + Впол.о =100220 грн. + 13126 грн. =113346 грн.

Приклад 3. Визначення вартості заміщення та інвентаризаційної вартості житлового будинку загальним методом:

Необхідно визначити станом на 01.04.2008 р. вартість заміщення (відтворення) та інвентаризаційну вартість 12-14 поверхового будинку на 78 квартир з цегли керамічної, що введений в експлуатацію в 1991 р. в м. Донецьку.

Встановлені в процесі обстеження об’єкта оцінки загальні характеристики і основні об’ємно-планувальні показники будинку наведені в табл. 17, а опис його конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання (далі елементів) – в табл. 18.

Примітка: За об’єкт оцінки прийнято умовний будинок з характеристиками Типу 1-55 Збірника, тому вказаний тип для цього прикладу виключений з переліку аналогів.

Зважаючи, що оцінюваний будинок належить до об’єктів нового покоління, визначення його вартості рекомендується здійснювати загальним методом з використанням відповідних аналогів (див. п. 38 Порядку).

1. Пошук об’єкта-аналога для визначення вартості оцінюваного будинку загальним методом здійснюється згідно настанов п. 38.2 Порядку з використанням основних показників оцінюваного будинку в такій послідовності: поверховість, вид за конструктивно-технологічними ознаками стін, кількість секцій, клас якості (капітальність) і об’єм будинку.

За показником поверховість, яка для оцінюваного будинку складає 13 поверхів, аналогів з таким числом поверхів знайти в Збірнику немає можливості (див. примітку до цього прикладу). Тому розглянемо суміжні аналоги нового покоління з кількістю поверхів 12 та 14, з яких тип 1-56 подібно об’єкту оцінки має стіни цегляні, є односекційним, а за класом капітальності і об’ємом перевищує його показники. Відхилення за останніми показниками може бути враховане поправочними коефіцієнтами в процесі оцінки.

Враховуючи зазначене, за основними показниками тип 1-56 є прийнятним аналогом для оцінки будинку з показниками, наведеними в табл. 17.

Для остаточного утвердження такого висновку розглядаються інші (додаткові) показники оцінюваного будинку у порівнянні з відповідними показниками потенційного аналогу (див. табл. 17). Зокрема, значення таких показників аналога, як середня загальна площа однієї квартири і висота поверху мають відхилення від відповідних показників оцінюваного будинку в межах 7 % (за даними табл. 17), що є свідченням подібності об’ємно-планувальних рішень порівнюваних будинків і є додатковим обґрунтуванням щодо вибору в якості аналога типу 1-56 – 14-поверховий будинок на 98 квартир з підвалом. Вартість 1 м3 зазначеного аналога складає 605,50 грн.

Таблиця 17.

Таблиця співставлення (загальний метод) параметрів оцінюваного будинку (блоку, секції) з відповідними параметрами аналога

Повне найменування об’єкта оцінки (будинку, блоку, секції):12-14 поверховий житловий будинок на 78 квартир

Район розміщення оцінюваного будинку (регіон, населений пункт, адреса): м. Донецьк

Рік введення в експлуатацію: 1991

№з.п	Найменування характеристикі параметрів будинку,один. виміру	Об’єкт оцінки	Аналог Тип 1.56 –з підвалом	Попр. коеф. до вартості аналога	Пояснення та примітки
			Вартість605,5 грн/м3
1.	Поверховість(кількість поверхів )	13	14	1,024	Згідно табл.4 Порядку
2.	Вид будинку за конструктивно-технологічними ознаками стін	З цегли (1)	З цегли (1)	–	Відмінність враховується на наступному етапі
3.	Клас якості (капітальність)	3	2	0,93	Згідно табл.1 Порядку
4.	Умови будівництва	Звичайні	Звичайні	–	Згідно табл.2 Порядку
5.	Об’ємно-планувальні показники	X	X	X
5.1.	Будівельний об’єм будинку, всього, м3	26069	36923	–	Відмінність враховується при використанні інших поправок
5.2.	Будівельний об’єм вище 0,00, м3	24396	34448	–
5.3.	Будівельний об’єм нижче 0,00, м3	1673	2475	–
5.4.	Кількість секцій (шт.)	1	1	–
5.5.	Кількість квартир, шт.	78	98	–	Те саме
5.6.	Загальна площа квартир (корисна для вбудованих приміщень), (м2)	5222,76	6994, 26	–	Те саме
5.7.	Середня загальна площа квартири, (м2)	66,96	71,37	1,0	Відповідно даних табл. 5 Порядку
5.8.	Висота поверху, (м)	2,8	3,0	1,0309	Згідно табл.3 Порядку
5.9.	Кількість квартир на поверсі в межах секцій (шт.)	6	7	–
5.10.	Ширина будинку (секцій) (м)	42,09	25,36	–
5.11.	Площа забудови (м2)	691,33	1093,1	–
6.	Повнота та особливості інженерного обладнання	Повне інженерне обладнання,	Повне інженерне обладнання,	–	Можливі відмінності будуть враховані на наступному етапі
7.	Категорія внутрішнього опорядження	Спрощене(С)	Поліпшене(П)	–	Відмінність врахована на наступному етапі
8.	Вид секції (будинок, торцева, середня, спарена, окр.)	Окремий будинок	Окремий будинок	–
9.	Конструктивна схема стін	Поздовжні та поперечні несучі	Поздовжні та поперечні несучі	–
10.	Характеристика частини будинку нижче позн. 000	Техпідпілля, позн.- 2,42	Підвал, позн. -3,3	–	Відмінність буде врахована на наступному етапі

Таблиця 18.

Розрахунок узагальненого поправочного коефіцієнтаз урахування відмінностей елементів оцінюваного будинку і будинку-аналога (тип 1.56)

Найменування оцінюваного будинку: 12-14-поверховий житловий будинок на 78 квартир з цегли керамічної

Елементи оцінюваного будинку		Питома вага елементів за аналогом%	Попра-вочні коеф.Ке	Питома вага елементів після поправок%	Питома вага елементів після приведення до 100 %	Примітки, пояснення та обґрунтування рішень
Найменування	Технічний опис (матеріал, конструктивні рішення, особливості)
1	2	3	4	5	6	7
Фундаменти та цоколь	Фундаменти – палі забивні з/бет. довж. 12 м, з/бет. монолітні стрічкові ростверки	5,73	0,7976	4,57	5,71	Кф = Кф(S) ´ Кф(в) = 0,6324 ´ 1,2612 = = 0,7976
	Стіни техпідпілля з блоків стінових бетонних товщ.50см з муруванням окремих місць цеглою керам.	2,44	0,3406	0,83	1,04	Кс.п. = Кф(S) ´ Кф(h) ´ Кб.c. == 0,6324 ´ 0,7333 ´ 0,7346 = 0,3406
	Приямки	0,06	0,00	–	–
Стіни	зовнішні – середньої складності з цегли керам. порожнистої з облицюванням лицьовою цеглою, товщ. 51 см	8,38	0,8913	7,47	9,33	Кз.с. = вз.с.(о) : вз.с.(а) = 408,37 : 458,19 = 0,8913
	внутрішні – з цегли керам. порожнистої, товщ. 64 см, з вентканалами	7,72	0,8666	6,43	8,03	К1(в.с.) = 398,19 : 459,50 = 0,8666
	внутрішні – з цегли керам. порожнистої, товщ. 51 см	6,22	0,8547	5,31	6,63	К2(в.с.) = 301,59 : 352,87 = 0,8547
Перегородки	гіпсокартонні на металевому каркасі, неутеплені	2,06	0,9624	1,98	2,47	Кпер. = 108,61 : 112,85 = 0,9624
Перекриття	1. Міжповерхові – зі збірних з/бет. багатопуст. панелей (85,7%) 2. Над техпідпіллям і горищне – зі збірних з/бет. багатопустотних панелей з утепленням гранул. шлаком (14,3%)	9,31	0,7052	6,57	8,20	Кп = вп(о) : вп(а) = 156,06 : 221,29 = 0,70521; вп(о) = в1п(о) ´ Δ1п + в2п(о) ´ Δ2п = = 156,06 грн/м2 ,де вп(о) – середньозважена одинична вартість перекриттів оцінюваного будинку

Продовження таблиці 18.

1	2	3	4	5	6	7
Підлоги	1. Лінолеум ПВХ на тканинній основі (70%) 2. Мозаїчна по цементній стяжці (20%) 3. Цементна по плитах перекриття (7%) 4. Керамічна плитка по цементній стяжці (3%)	10,02%	0,392	3,93	4,91	Згідно п.30.1 розраховуємо: 1. Сумарну питому вагу усіх видів підлог аналога: Σγп = 6,76 + 2,46 + 0,80 = 10,02, яку заносимо в гр.3. 2. Поправочний коефіцієнт через середньозважену вартість підлог оцінюваного будинку і аналогаКпідл = 95,41 : 243,39 = 0,392, який заносимо в гр.4. (Див. п.3 цього прикладу)
Покриття (дах)	збірні з/бет. багатопуст. панелі, покрівля рулонна 4-шарова, утеплювач - пінобетонні плити товщ. 80 мм	1,52	0,6725	1,02	1,27	Кд = вд(о) : вд(а) = 375,57 : 558,44 = 0,6725
Вікна та балконні дівері	дерев’яні з роздільними стулками, скло товщ.3 мм	4,95	1,0942	5,42	6,77	Кв = вв(о) : вв(а) = 877,08 : 801,54 = 1,0942
Двері	1. Дерев’яні щитові, глухі та під скління	3,48	1,0	3,48	4,35	Відмінність не виявлена, елементи однакові, поправка не потрібна
	2. Дерев’яні важкозаймисті, двері-люки утеплені	0,11	1,0	0,11	0,14	те саме
Балкони та лоджії	зб. з/бет. плити перекриття, огородження цегляне товщ.12 см	2,23	0,7417	1,65	2,06	Кб.л. = вб.л.(о) : вб.л.(а) = = 674,31 грн./м2 : 909,15 грн./м2 = 0,7417
Сходи	З/бет. сходові марші і площадки, огородження металеве, поручні з ПВХ	0,38	1,0	0,38	0,47	Конструкція однакова; поправка не потрібна
Сміттєпровід	з азб.-цем. труб з клапанами	0,17	1,0	0,17	0,21	Конструкція однакова; поправка не потрібна
Опорядження зовнішнє	1. Додаткове опорядження відсутнє	3,61	0,0	0,0	-	Елемент в оцінюваному будинку відсутній,Ко.з. = 0,0
	2. Цоколь облицьований плиткою під природний камінь	0,08	1,0	0,08	0,10	Елементи подібні, поправка не потрібна
Опорядження внутрішнє	спрощене	10,52	0,62	6,52	8,14	Коп.вн. = 0,62 – відповідно до п.34 Порядку за даними табл.10