Страница 5: СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0016:2009. Жилые дома. Сборник укрупненных показателей стоимости воспроизведения многоэтажных жилых домов (Раздел 4. Порядок определения стоимости замещения (воспроизведения) и оценочной стоимости многоэтажных жилых..) (45406)

Ке =вес(о) : в ес(а) ,

де        вес(о)  - середньозважена одинична вартість конструктивного елемента, який складається з кількох видів (два і більше), в грн./на одиницю виміру, для оцінюваного будинку;

вес(а) – середньозважена одинична вартість відповідного конструктивного елемента, який також має кілька видів, в грн./на одиницю виміру, для об’єкта-аналога.

30.1.1 Середньозважена одинична вартість конструктивного елемента оцінюваного будинку вес(о) розраховується за даними щодо частки кожного виду елемента в загальному його обсязі, отриманих в процесі обстеження будинку, за формулою:

вес(о) Δn ´ веn(о) , за умови, що Δn =1,

де Δn – частка nго виду елемента в загальній його кількості для оцінюваного будинку;

веn(о) – одинична вартість nго виду елемента оцінюваного будинку,в грн./на одиницю виміру.

30.1.2 Середньозважена одинична вартість конструктивного елемента об’єкта-аналога в ес(а) розраховується за даними Збірника щодо питомої ваги кожного виду цього елемента в загальній вартості аналога, в такій послідовності:

а) розраховується кількість кожного mго виду конструктивного елемента аналога, що розглядається:

γem(a) ´ ва(v) ´ Va

qem(a) = ,

веm(a) ´ 100%

де γem(a) – питома вага mго виду конструктивного елемента аналога, що розглядається, в %;

ва(v) – вартість 1 м3 аналога, в грн.;

Va – загальний об’єм аналога, в м3;

веm(a) - одинична вартість mго виду конструктивного елемента, що розглядається, в грн. на відповідну одиницю виміру;

б) визначається частка mго виду конструктивного елемента в загальній його кількості для об’єкта-аналога за формулою:

Δm = qem(a) : qem(a) ;

в) за даними, отриманими за п. а) і б) розраховується середньозважена одинична вартість конструктивного елемента аналога - вес(a) , за формулою:

вес(a) = Δm ´ веm(a) ,

де        веm(a) – одинична вартість mго виду елемента аналога, що розглядається, грн. на відповідну одиницю виміру.

При цьому визначається загальна питома вага конструктивного елемента аналога, як сума питомих ваг окремих його видів, до якої слід застосовувати поправочний коефіцієнт Ке, що розглядається відповідно п. 30.1.

31. Визначення поправочних коефіцієнтів з урахування конструктивних відмінностей фундаментів об’єктів оцінки і фундаментів об’єктів-аналогів з різною висотою підземної частини виконується в такій послідовності :

а) розраховується поправочний коефіцієнт, як співвідношення висоти підземної частини (нижче відмітки 0,00) оцінюваного будинку і будинку-аналога, а саме :

Кф(h) = hп.ч.о : hп.ч.а ,

де        hп.ч.о – висота підземної частини оцінюваного будинку (техпідпілля, підвалу), яка встановлюється під час обстеження;

hп.ч.а – висота підземної частини об’єкта-аналога, яка визначається шляхом ділення об’єму його підземної частини - Vп.ч.а на площу забудови Sз.а , які для аналогів нового покоління наводяться в Збірнику;

б) розраховується відповідно до п.30 поправочний коефіцієнт з урахування відмінностей фундаментів різних конструктивних рішень (товщина, матеріал тощо) оцінюваного будинку і будинку-аналога за формулою :

Кф(в) = вфо : вфа ,

де       вфо і вфа – одинична вартість (грн./м2 забудови) фундаментів відповідно оцінюваного будинку і об’єкта-аналога, які наведені для конкретних видів фундаментів в підрозділі 5.5 Збірника;

в) розраховується поправочний коефіцієнт на різну площу забудови оцінюваного будинку і об’єкта-аналога, а саме

Кф(S) = Sо : Sа ,

де       Sо і Sа – відповідно площі забудови в м2 оцінюваного будинку і будинку-аналога;

г) визначається загальний поправочний коефіцієнт на відмінність фундаментів (підземної частини) оцінюваного будинку і будинку-аналога:

Кзаг.ф= Кф(h) ´ Кф(в) ´ Кф(S)

У випадках, коли для об’єктів-аналогів окремо визначена питома вага (відносна вартість) земляних робіт – γз поправочний коефіцієнт до цього показника визначається через співвідношення об’ємів підземної частини (нижче позн. ±0,00) оцінюваного будинку і об’єкта-аналога, а саме:

Vп.ч.о

Кз.= .

Vп.ч.а

де       Vп.ч.о – об’єм підземної частини оцінюваного будинку

Vп.ч.а – об’єм підземної частини об’єкта-аналога

32. Укрупнені показники вартості відтворення будинків зі стінами з цегли та каменів керамічних або силікатних Збірника передбачають, як правило, мурування стін середньої складності.

У випадках, коли складність таких стін в оцінюваних будинках відрізняється від складності подібних стін об’єктів-аналогів, до відносної вартості (питомої ваги) стін в загальній вартості будинку необхідно застосовувати поправочні коефіцієнти, що наведені в табл.8.

Таблиця 8 – Поправочні коефіцієнти на відмінність складності стін з цегли та каменів керамічних або силікатних оцінюваного будинку і аналога

Примітка:  Ознаки розподілу стін на прості, середньої складності і складні наведені в технічній частині розділу 5.

33. При наявності в оцінюваних житлових будинках фасадів, повністю обштукатурених, в залежності від складності архітектурного оформлення цегляних і дрібноблокових стін фасаду і виду штукатурення (тинькування), до їх відносної вартості слід застосовувати поправочні коефіцієнти згідно табл.9.

Таблиця 9 – Поправочні коефіцієнти на відмінність опорядження цегляних і дрібноблокових стін фасаду оцінюваного будинку і аналога

Для випадків часткового штукатурення фасаду оцінюваного будинку значення поправочних коефіцієнтів розраховується на основі даних табл.9 за формулою :

Sшт

Кшт= 1 + (Кт – 1) ,

Sзаг

де       Sшт – площа обштукатурених фасадних стін оцінюваного будинку (м2);

Sзаг – загальна площа зовнішніх стін оцінюваного будинку (м2);

Кт – табличне значення поправочного коефіцієнту.

Примітка: Sшт і Sзаг визначаються за вирахуванням площі прорізів.

При інших видах опорядження фасадів поправочні коефіцієнти визначаються як відношення одиничної вартості зовнішніх стін об’єкта оцінки і об’єкта-аналога з відповідними для цих стін конструктивними рішеннями і видами опорядження за правилами, викладеними в п.30.

34. Укрупнені показники вартості відтворення об’єктів-аналогів Збірника визначені, як правило, з урахуванням вартості поліпшеного внутрішнього опорядження приміщень.

У випадках, коли рівень (категорія) якості внутрішнього опорядження об’єктів оцінки відрізняється від рівня якості внутрішнього оздоблення об’єкта-представника (аналога), прийнятого для оцінки, до одиничної вартості відтворення такого аналога необхідно використовувати поправочні коефіцієнти, наведені в табл.10.

Таблиця 10 – Поправочні коефіцієнти на відмінність рівня (категорії) внутрішнього опорядження оцінюваного будинку і аналога

Характеристики категорій внутрішнього опорядження житлових будинків: спрощене (С), поліпшене (П) та високоякісне (В) наведені в технічній частині Збірника.

Поправочний коефіцієнт Коп до¡оп(а) - питомої ваги внутрішнього опорядження в загальній вартості об’єкта-аналога при іншій категорії внутрішнього опорядження оцінюваного будинку розраховується за формулою:

( Ко – Ка)´100

Коп = 1 + ,

¡оп(а)

де        Ко – поправочний коефіцієнт з табл. 10, який відповідає категорії внутрішнього опорядження оцінюваного будинку.

Ка – поправочний коефіцієнт з табл. 10, який відповідає категорії внутрішнього опорядження об’єкта-аналога.

35. Поправки на відсутність чи наявність конструктивних елементів, видів робіт систем інженерного обладнання і окремих елементів будинків (далі структурних елементів) враховуються таким чином:

а) на вартість відсутніх структурних елементів зменшується вартість відтворення об’єктів оцінки шляхом вилучення (прирівнення до нуля) показників питомої ваги відповідних будинків-аналогів. Для випадків, коли відсутній структурний елемент будинку за функціональним призначенням замінюється на інший (наприклад, батарейне опалення на конвекторне), питома вага першого вилучається, а останнього додається до переліку показників оцінюваного будинку, значення якої може бути наведене в технічній частині Збірника чи в примітках до таблиць-характеристик відповідних об’єктів-аналогів;

б) розраховується вартість додатково присутніх в оцінюваному будинку (у порівнянні з об’єктом-аналогом) структурних елементів чи поліпшень зовнішнього і внутрішнього оздоблення сучасними матеріалами, яка додається до вартості заміщення (відтворення) об’єкта оцінки, визначеної з урахуванням усіх необхідних поправок.

Вартість додаткових структурних елементів будинків визначається за їх характеристиками на основі укрупнених показників їх вартості цих елементів, представлених в підрозділах 5.5 і 5.6 Збірника.

Вартість поліпшень за видами робіт визначається прямим множенням представленої в підрозділі 5.5 Збірника – «Конструктивні елементи і види робіт» їх одиничної вартості на обсяги таких поліпшень у відповідних одиницях виміру (м3, м2, м.п.).

в) зазначена вище в п.п. а) і б) схема внесення поправок на присутність чи відсутність елементів використовується також при оцінці окремих квартир, якщо оцінювана квартира внаслідок реконструкції чи капітального ремонту своїми елементами відрізняється від відповідних проектних елементів будинку, до якого вона належить.

4.5 Визначення вартості заміщення (відтворення) багатоповерхових жилих будинків і їх частин

36. Оцінка багатоповерхових жилих будинків на основі укрупнених показників вартості відтворення об’єктів-аналогів Збірника виконується з застосуванням двох методів:

а) за спрощеним методом – для оцінки жилих будинків переважно старого покоління (збудованих до 1983 року включно) з використанням адаптованих до цього Збірника відповідних аналогів старих Збірників (№4 та №28), які мають скорочений перелік техніко-економічних показників і характеристик (див. п. 13). Укрупнені показники вартості таких аналогів визначені шляхом використання індексів зміни вартості основних конструктивних елементів, видів робіт та інженерного обладнання багатоповерхових житлових будинків, розрахованих станом на 01.01.2007 року у порівнянні до їх вартості в нормах і цінах 1984 та 1969 років.

б) за загальним методом – для оцінки жилих будинків, збудованих переважно після 1983 року з використанням об’єктів-аналогів з розширеним переліком техніко-економічних показників і характеристик (див. п. 14), укрупнені показники вартості яких визначені на основі кошторисів, складених в нормах і цінах станом на 01.01.2007 року

Оцінка вартості житла за спрощеним методом

37. Оцінка багатоповерхових жилих будинків та інших будівель за спрощеним методом з використанням укрупнених показників вартості відповідних об’єктів-аналогів Збірника виконується в такій послідовності :

37.1 Підготувати вихідні дані стосовно оцінюваного будинку згідно вимог і правил, наведених в Порядку, а також встановити рік введення його в експлуатацію.

При цьому повне найменування оцінюваного будинку повинно включати такі характеристики:

- функціональне призначення будинку, а саме: житловий будинок (з повнометражними квартирами), будинок з малометражними квартирами (готельного типу, для малосімейних), гуртожитки та інше спеціалізоване житло;

- кількість поверхів (поверховість) будинку;

- вид будинку за конструктивно-технологічними ознаками стін;

- наявність підвалу, мансарди чи інших вбудованих приміщень.

Будинки, що мають в своєму складі чотири і більше секцій (блоків), в процесі оцінки розділяються на однорідні блоки в межах температурних швів, які оцінюються окремо, а вартість будинку визначається як сума вартостей цих блоків.

Для співставлення в подальшому з аналогом опис оцінюваного будинку доцільно виконувати за формою табл. 11, що передбачає такі показники й характеристики:

1) Поверховість (кількість поверхів) будинку;

2) Вид будинку за конструктивно-технологічними характеристиками стін (див.п.15);

3) Клас якості (капітальність) будинку, який визначається згідно додатку А, зважаючи на термін служби і строки експлуатації, висоту приміщень, конструкцію стін і перекриттів, а також склад обладнання;

4) Умови будівництва: звичайні, розроблювані території чи просідаючи ґрунти, сейсмічність в балах;

5) Об’ємно-планувальні показники в складі :

• будівельний об’єм будинку, всього (м3);
• будівельний об’єм вище позначки 0,00 (м3);
• будівельний об’єм нижче позначки 0,00 (м3);
• кількість секцій;
• кількість квартир;
• загальна площа квартир будинку та корисна площа вбудованих приміщень (м2);
• висота поверхів надземної та підземної частин (м);