2.2. В домах I-III классов перепланировка помещений с целью повышения комфортности жилья допускается за счёт:
- перепланировки внутренних ненесущих перегородок;
- организации дверных проёмов в продольной внутренней несущей стене при установке перемычек над организуемым проёмом;
- пристройки лоджий с наружной стороны стен в местах расположения оконных проёмов;
- надстройки дополнительных этажей и мансарды;
- установки лифтов.
2.3. В домах IV класса перепланировка помещений с целью повышения комфортности жилья допускается за счёт:
- перестановки внутренних ненесущих перегородок, расположенных между поперечными несущими стенами;
- организации дверных проёмов во внутренних продольных стенах при условии установки в дверных проёмах замкнутых стальных рам, компенсирующих произведённое ослабление продольной внутренней стены. При этом дверной проём в продольной стене допускается устраивать не чаще, чем через один шаг поперечных несущих стен, т.е. не чаще, чем через 5,2 и 6,4 м;
- пристройки помещений (лоджий) по длине здания с наружной стороны стены при условии замены вырубленной стеновой панели наружной стены стальной или железобетонной рамой. При этом пристроенные помещения лоджий должны иметь самостоятельные фундаменты, пилоны, перекрытия, наружные ограждения из монолитного или сборного железобетона или лёгких стальных конструкций и соединяться с основным зданием гибкими связями;
- надстройки дополнительных этажей и мансард с передачей нагрузок от них на железобетонные пилоны или металлические колонны пристроенных помещений по наружным стенам зданий.
2.4. Оценка морального износа здания производится по соответствию жилых домов современным требованиям.
Несоответствие современным требованиям отдельных факторов оценивается следующей величиной морального износа:
- наличие проходных комнат и планировки типа "распашонка" - 5%;
- совмещенные санузлы - 3,2%;
- кухни площадью менее 9 - 4,8%;
- прихожие площадью менее 3 - 3,2%;
- отсутствие мусоропровода - 2,1%;
- отсутствие условий жизнедеятельности малоподвижных групп населения - 2,0%;
- недостаточная теплозащита ограждений - 8,4-12,4%;
- отсутствие приборов учёта расхода и контроля тепла и других видов энергоносителей - 5-7,3%.
Общий моральный износ здания суммируется из существующих факторов.
2.5. Оценка физического износа жилых зданий должна производиться по ведомственным строительным нормам ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий" с учётом технического состояния здания и его элементов.
2.6. Оценка технического состояния основных элементов здания (несущих и ограждающих конструкций, фундаментов и оснований), определяющих прочность, жёсткость, устойчивость и долговечность здания, определяется способностью эксплуатируемых конструкций противостоять действующим эксплуатационным нагрузкам "до" и "после" реконструкции.
При этом прочность, деформативность, прогнозируемая долговечность должна определяться по действующим строительным нормам и правилам с учётом срока службы, степени и причин коррозионных и механических повреждений и деформаций, выявленных в результате обследования конструкций здания.
2.7. При оценке технического состояния конструкций зданий следует руководствоваться:
- "Рекомендациями по обследованию и оценке технического состояния крупнопанельных и каменных зданий", разработанными ЦНИИСК им. Кучеренко, Москва 1988 г.;
- "Рекомендациями по определению технического состояния ограждающих конструкций при реконструкции промышленных зданий", разработанными ЦНИИпромзданий, Москва 1988 г.;
- "Методическими рекомендациями по обследованию коррозионного состояния арматуры и закладных деталей в железобетонных конструкциях" МР 23-78, разработанными НИИЖБ, Москва 1978 г.;
- "Пособием по обследованию строительных конструкций зданий" АО ЦНИИПромзданий. Москва 1997 г.;
- "Дефекты в конструкциях, сооружениях и методы их устранения" И.А. Физдель. Москва 1987 г.
3. КЛАССИФИКАЦИЯ РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЙ
3.1. Реконструкция жилых домов может выполняться трех видов. Вид реконструкции определяется заказчиком в техническом задании на проектирование на основании обоснования инвестиций* (Ходатайства о намерениях), прикладываемого к зданию.
___________________
* далее "Обоснований"
3.2. Первый вид реконструкции зданий предусматривает восстановление его ресурса и обеспечение экономии энергоресурсов за счет утепления ограждающих конструкций (стен, покрытий, окон и дверей) и установку эффективного инженерного оборудования с приборами учета и регулирования расхода энергозатрат на отопление, горячее и холодное водоснабжение, освещение и электрообеспечение, с улучшением жилищных условий и повышением комфортности жилья за счет изменения объемно- планировочных и конструктивных решений здания, включая пристройку дополнительных выносных помещений (лоджий).
3.3. Второй вид реконструкции, в дополнение к первому, предусматривает расширение жилого фонда за счет надстройки мансард и дополнительных этажей.
3.4. Третий вид реконструкции предусматривает снос аварийного здания, имеющего большой интегральный износ (>65%) и возведение нового здания, отвечающего современным архитектурным, градостроительным, социальным и строительным требованиям, обеспечивающим высокий комфорт и экономию всех видов энергоресурсов и затрат при эксплуатации, минимальную стоимость строительства.
3.5. При реконструкции и капитальном ремонте зданий допускается применение локальных источников тепло- и энергоснабжения, сооружение хозбытовой и ливневой канализации.
4. ПОРЯДОК ОТБОРА ЗДАНИЙ ДЛЯ РЕКОНСТРУКЦИИ
И КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
4.1. Реконструкция и капитальный ремонт зданий проводятся по планам или программам реконструкции и капитального ремонта жилых зданий первых массовых серий и объектов коммунального хозяйства.
4.2. Планирование осуществляется децентрализовано администрацией муниципального образования, предприятиями и организациями, имеющими на балансе жилищный фонд.
4.3. Приоритеты (очерёдность) для включения жилых зданий в планы реконструкции и капитального ремонта устанавливаются в зависимости от градостроительных задач и технического состояния здания, его физического и морального износа, оцениваемого величиной интегрального износа, устанавливаемого в результате технического обследования здания и его конструкций специализированными организациями.
4.4. Для капитального ремонта отбираются здания (см. п. 3.2) с интегральным износом не более 65%.
Для реконструкции первого вида отбираются здания с интегральным износом не более 40%.
Для реконструкции второго вида отбираются здания с интегральным износом не более 20%.
При реконструкциях I-II видов снижение несущей способности основных несущих конструкций против расчётных нагрузок не должно превышать 20%.
При интегральном износе более 65% и снижении несущей способности основных конструкций против расчетных нагрузок более 20% здание является аварийным и реконструкция возможна при полном или частичном сносе здания и возведении на его месте нового здания.
4.5. Предельные уровни затрат на реконструкцию не должны превышать значений приведённых в приложении 10.
4.6. Допускается выборочный отбор зданий под реконструкцию или капитальный ремонт, при наличии Ходатайства о намерениях и Обоснований относительно конкретного здания или объекта.
4.7. Интегральную оценку износа здания следует определять по формуле:
где и - процент физического и морального износа здания соответственно.
4.8. Первоочерёдность включения в планы реконструкции и капитального ремонта зданий определяется величиной интегральной оценки износа каждого здания.
5. ПОРЯДОК ПОДГОТОВКИ МАТЕРИАЛОВ ДЛЯ РАЗРАБОТКИ ПРОЕКТА
РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ОБЪЕКТОВ
КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
5.1. Заказчик, исходя из технического состояния здания и целей инвестирования, а также исследования ситуации на рынке жилья и объектов коммунального хозяйства, составляет Ходатайство о намерениях и обращается с ним в администрацию муниципального образования, которая в срок не более 15 дней должна принять решение. Рекомендуемое содержание Ходатайства о намерениях дано в приложении 1.
5.2. При положительном рассмотрении администрацией Ходатайства о намерениях заказчик разрабатывает Обоснования в объёме, достаточном для принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования, получения от администрации муниципального образования разрешения на проведение реконструкции выбранного объекта и о разработке проектной документации.
5.3. Обоснования инвестиций разрабатываются заказчиком, как правило, с привлечением на договорной основе проектных, проектно-строительных организаций и других юридических и физических лиц, имеющих лицензии на соответствующий вид деятельности. Неотъемлемой частью договора должно быть задание на разработку обоснований. Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание на разработку Обоснований, дан в приложении 2.
5.4. Основанием для разработки проекта реконструкции объекта является постановление главы администрации муниципального образования о реконструкции, принятое на основании утвержденного Обоснования инвестиции и техническое задание на проектирование. Утверждение Обоснований заказчиком производится согласно свода правил СП 11-101-95 "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений".
5.5. Задание на проектирование готовит заказчик с привлечением на договорной основе проектной организации, имеющей лицензию и отобранной для проектирования на конкурсной основе. Задание утверждается заказчиком и согласовывается с проектной организацией. Общие требования к содержанию технического задания на проектирование реконструкции жилых зданий и объектов коммунального хозяйства даны в приложениях 3 и 4.
5.6. Вместе с заданием на проектирование заказчик обязан передать проектной организации исходные данные, перечисленные в приложении 5.
5.7. Генеральная проектная организация на основании полученных от заказчика заданий на проектирование и исходных данных должна составить строительный паспорт на реконструкцию здания (объекта), который утверждается заказчиком в сроки не более 30 дней. Примерный состав паспорта дан в приложении 6.
5.8. При недостаточности предпроектного технического обследования здания и его конструкций проектная организация может дополнительно произвести техническое обследование в установленном ею объёме в зависимости от конкретных условий самостоятельно, при наличии лицензии, или с привлечением специализированных организаций.
6. ПОРЯДОК ПОДГОТОВКИ МАТЕРИАЛОВ ДЛЯ РАЗРАБОТКИ ПРОЕКТА
КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ОБЪЕКТОВ
КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
6.1. Заказчик, исходя из технического состояния здания и его элементов, руководствуясь минимальной продолжительностью эффективной эксплуатации зданий (объектов) и их элементов, установленных в приложениях 2 и 3 ведомственных строительных норм ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", составляет Ходатайство о намерениях и обращается в администрацию муниципального образования, которая в срок не более 15 дней должна принять решение. Рекомендуемое содержание Ходатайства о намерениях дано в приложении 7.
6.2. Решение в виде постановления главы администрации муниципального образования на проведение капитального ремонта объекта, принятое на основании Ходатайства о намерениях, является основанием для разработки проектно-сметной документации на капитальный ремонт.
6.3. Проектная организация отбирается на конкурсной основе и должна иметь лицензию на соответствующий вид деятельности. Проектная организация разрабатывает проект реконструкции на договорной основе с заказчиком. Неотъемлемой частью договора должно быть задание на проектирование ремонта здания или объекта, утвержденное заказчиком и согласованное с проектной организацией. Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание, дан в приложении 8.
6.4. Вместе с заданием на проектирование заказчик обязан передать исходные данные, перечисленные в приложении 5.
6.5. Генпроектировщик на основании задания на проектирование и исходных данных должен составить строительный паспорт (см. приложение 6), который утверждается заказчиком в сроки не более 30 дней.
6.6. При недостаточности предпроектного технического обследования здания и его конструкций проектная организация может дополнительно произвести техническое обследование в установленном ею объёме в зависимости от конкретных условий самостоятельно, при наличии лицензии, или с привлечением специализированных организаций.
7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА
7.1 . Определяет цели и задачи реконструкции.
7.2. Находит источники и методы финансирования (инвестора).
7.3. Совместно с инвестором подаёт Ходатайство о намерениях и разрабатывает обоснование инвестиций на реконструкцию объекта и определяет вид реконструкции и требования к реконструируемым зданиям.
7.4. Получает разрешение администрации муниципального образования на реконструкцию объекта.
7.5. Определяет на основе тендера генпроектировщика и генподрядчика.
7.6. Выдаёт техническое задание на проектирование реконструкции объекта, согласованное с администрацией муниципального образования и утвержденное инвестором.
7.7. Выдаёт архитектурно-планировочное задание, утвержденное инвестором и согласованное с администрацией муниципального образования.
7.8. Получает разрешение или технические условия на присоединение реконструируемого здания к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям в случае увеличения нагрузок.
