Об утверждении временной методики оценки жилых помещений


Приказ Минстроя РФ от 30 октября 1995 г. N 17-115

"Об утверждении временной методики оценки жилых помещений"

Во исполнение Плана мероприятий Правительства Российской Федерации

по реализации Генерального соглашения между общероссийскими объединениями

профсоюзов, общероссийскими объединениями работодателей и Правительством

Российской Федерации на 1995 год (пункт 26, подпункт 1), утвержденного

Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 марта 1995 года N

254, приказываю:

1. Утвердить прилагаемую Временную методику оценки жилых помещений.

2. Департаменту жилищно-коммунального хозяйства (В.В. Авдеев), Рес-

публиканскому управлению технической инвентаризации (С.В. Киселев) довес-

ти Временную методику оценки жилых помещений до органов исполнительной

власти субъектов Федерации и оказывать им помощь по ее практическому при-

менению.

3. Контроль за выполнением настоящего Приказа возложить на директора

Департамента жилищно-коммунального хозяйства В.В. Авдеева.

Министр строительства Российской Федерации Е.В. Басин

Приложение

к приказу Минстроя РФ

от 30 октября 1995 г. N 17-115

Временная методика оценки жилых помещений

Временная методика разработана Управлением "Ростехинвентаризация"

Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России (руководи-

тель темы - инженер С.В. Киселев), откорректирована по замечаниям Минфина

России и Госкомимущества России.

Указанная Методика рекомендуется для оценки жилых помещений незави-

симо от форм собственности и может быть использована временно, до приня-

тия части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона "Об

ипотеке" и Жилищного кодекса Российской Федерации.

1. Общая часть

1.1. Настоящая Временная методика (далее - Методика) разработана во

исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 14 марта

1995 года N 254 "О реализации Генерального соглашения между общероссийс-

кими объединениями профсоюзов, общероссийскими объединениями работодате-

лей и Правительством Российской Федерации на 1995 год" в связи с перехо-

дом на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.

1.2. Методика рекомендуется для оценки жилых помещений независимо от

форм собственности.

1.3. Основной целью Методики является решение задач, связанных с оп-

ределением нижних и верхних границ цен сделок по отчуждению и приобрете-

нию жилых помещений.

Область и конкретные цели применения Методики (для целей купли-про-

дажи, мены, дарения, взимания госпошлин за удостоверение сделок, регист-

рацию сделок и др.) определяются пользователями самостоятельно, исходя из

соответствия расчетных принципов, предусмотренных в Методике, граничным

условиям и целям конкретной оценки.

1.4. Методика не преследует цели стандартизации понятий, применяемых

при оценке недвижимости.

Методика использует понятия, применяемые в законодательстве Российс-

кой Федерации, обычные термины, применяемые в математической статистике,

и системные термины, применяемые в нормативных документах по инвентариза-

ции жилищного фонда.

1.5. Методика содержит необходимый для оценки минимум из соответс-

твующих разделов математической статистики, экономики и права, более де-

тальное изучение которых специалистами предполагается.

2. Основные понятия массовой оценки недвижимости и статистики

2.1. Недвижимость:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся

земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что

прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несораз-

мерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние

насаждения, здания, сооружения.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество

(статья 130 ГК РФ).

2.2. Неделимая вещь:

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначе-

ния, признается неделимой (статья 133 ГК РФ).

2.3. Сложная вещь:

Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее исполь-

зование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (слож-

ная вещь).

Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяют-

ся на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное

(статья 134 ГК РФ).

2.4. Главная вещь и принадлежность:

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и свя-

занная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной

вещи, если договором не предусмотрено иное (статья 135 ГК РФ).

2.5. Назначение жилого помещения:

Жилые помещения предназначены для проживания граждан (статья 288 ГК

РФ).

2.6. Квартира как объект права:

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим

ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве

собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ).

2.7. Цена:

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением

сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расцен-

ки, ставки и т.д.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченным на то

государственным органом.

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не

может быть определена исходя из условия договора, исполнение договора

должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обыч-

но взимается за аналогичные товары, работы или услуги (статья 424 ГК РФ).

2.8. Строение, сооружение:

Единица строительной продукции, признанная в административном поряд-

ке пригодной для использования по конкретному назначению, соответствующе-

му землеотводной и проектной документации.

2.9. Конструктивные и функциональные части строения, сооружения:

Конструктивные части строения, сооружения (основание, фундамент, не-

сущие и ограждающие конструкции, полы, отделочные улучшения, инженерные

коммуникации и устройства) образуют строение как структурно неделимую

многофункциональную вещь.

Функциональные части строения, сооружения (точки, линии, площади и

объемы конкретного назначения) образуют строение как функционально дели-

мую сложную вещь.

Конструктивные и функциональные части являются самостоятельными объ-

ектами права и самостоятельными объектами оценки.

Конструктивные части имеют физический износ.

Функциональные части имеют моральный износ.

2.10. Жилое строение:

Строение, более половины площадей и объемов которого предназначены

для проживания и/или обслуживания помещений проживания граждан, относится

к жилым.

Площадь и объекты строения, функциональное (не техническое) назначе-

ние которых в административном порядке не признано и/или не утверждено

(площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), объектами права

и объектами оценки не являются.

2.11. Нежилое строение с жилыми помещениями:

Строение, площади и объекты жилых помещений которого составляют ме-

нее половины иных функциональных площадей и объемов строения, относятся к

нежилым строениям с жилыми помещениями.

2.12. Жилая квартира:

Конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого стро-

ения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в ад-

министративном порядке признанная пригодной для постоянного проживания

граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользо-

вания, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющая в

своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир

(мест общего пользования).

2.13. Жилая комната:

Конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры,

площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учиты-

вается в составе жилой площади квартиры.

Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью

основного (главного) назначения.

2.14. Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых ком-

нат):

Конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры

(принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соот-

ветствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей

площади квартиры.

Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и

признается в административном порядке.

Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте

и/или не признано в административном порядке, объектами оценки не являют-

ся.

2.15. Статистическая совокупность:

Множество однородных по качеству элементов (строений, помещений,

площадей и объемов конкретного назначения), рассматриваемое как целое.

2.16. Единица совокупности:

Единичный элемент, принадлежащий данному множеству.

2.17. Генеральная совокупность:

Множество всех единиц совокупности с заданным определяющим признаком

(множество однокомнатных квартир, множество домов со стенами из кирпича и

т.д.).

Число единиц генеральной совокупности определяется по результатам

сплошного статистического обследования.

2.18. Выборочная совокупность, выборка:

Подмножество нескольких (двух и более) единиц совокупности, входящих

в генеральную совокупность.

Серия испытаний единиц совокупности.

2.19. Случайная выборка:

Подмножество генеральной совокупности, единицы которого выбраны с

соблюдением принципа случайности.

2.20. Объем выборки ("n"):

Число единиц генеральной совокупности, вошедших в выборку.

Число испытаний, оценок признака.

Объем выборки, достаточный для оценки какого-либо признака с задан-

ной точностью, определяется опытным путем или задается методикой оценки.

Объем выборки, достаточный для взаимопогашения случайностей и полу-

чения статистических характеристик закономерного характера, равен 30. Вы-

борка такого объема называется малой. Характер распределения значений

признака в малых выборках приближается к нормальному с ростом числа испы-

таний.

Минимальный объем выборки, позволяющий получить средние значения

признака с указанием доверительных вероятностей, равен 5. Выборки такого

объема называются сверхмалыми. Распределение значений признака в таких

выборках характеризуется распределением Стьюдента.

2.21. Оцениваемый признак (x):

Свойство, качество, которому соответствует каждый элемент генераль-

ной совокупности, создающее однородность совокупности по данному признаку

или качеству.

Размах вариации признака (от минимального до максимального значения)

определятся по результатам опытных испытаний.

Размер (величина) признака, определенный в результате одного испыта-

ния, называется вариантой и обозначается "х".

2.22. Конструктивная модель строения:

Перечень конструктивных физических элементов строения, определяющий

конкретный класс конструктивно неотличимых строений (с однотипными фунда-

ментами, однотипными несущими и другими однотипными конструкциями).

2.23. Функциональная модель строения, помещения:

Упорядоченный по важности перечень эксплуатационных потребительских

свойств (признаков) строения, определяющий конкретный класс функционально

неотличимых строений, помещений.

2.24. Статистическое испытание:

Обследование единицы генеральной или выборочной совокупности с целью

определения (оценки) изучаемого признака.

Серия испытаний образует выборку объемов "n", а результаты испытаний

группируются в вариационный ряд.

2.25. Вариационный ряд:

Упорядоченный перечень (от минимального значения до максимального

или наоборот) оценок признака, полученных в результате испытаний каждой

единицы обследуемой совокупности.

2.26. Средняя величина:

Обобщающая характеристика совокупности фактов, полученная по резуль-

татам единичных испытаний.

В средней величине проявляется действие закона больших чисел, огра-

ничивающее случайности путем их взаимопогашения.

2.27. Частота:

Повторяемость численного значения (оценки) признака в серии испыта-

ний. _

2.28. Среднее арифметическое (x):

Частное от деления суммы оценок признака отдельных испытаний на чис-

ло испытаний

_

x = E x/n.

("Е" здесь и далее знак суммы).

2.29. Мода (Мо):

Численное значение признака в серии испытаний (в вариационном ряду),

имеющее наибольшую частоту.

2.30. Медиана (Ме):

Численное значение признака в вариационном ряду, делящее его на две

равные по числу испытаний части.

2.31. Размах вариации:

Разность между наибольшим и наименьшим значением признака.

_

2.32. Отклонение от средней арифметической (х - х = s):

Разность между значением средней арифметической и результатом от-

дельного испытания.

2.33. Дисперсия (q^2):

Средняя арифметическая квадратов отклонений:

q^2 = E (s^2)/n.

2.34. Среднее квадратичное отклонение (q):

Величина, характеризующая среднее отклонение вариант вариационного

ряда от средней арифметической, равная корню, квадратному из величины

дисперсии.

2.35. Средняя ошибка выборки ("m"):

m^2 = (Q^2)/n,