---

где Q^2 - дисперсия генеральной совокупности;

n - объем конкретной выборки (число испытаний).

Соответственно

m = Q/Yn.

Генеральные средние (дисперсия и квадратное отклонение) при оценке

всегда неизвестны, в силу чего за величину Q принимают среднее значение

по результатам нескольких опытных выборок (см. правило сложения диспер-

сий). В общем случае при оценке спор сводится к сравнению двух независи-

мых оценок.

Так, при сравнении оценок двух независимых экспертов, полученных вы-

борочным путем, т.е. при сравнении двух средних, оценщик вынужден либо

одну из них (хотя бы и свою) принимать за генеральную среднюю, либо рас-

считать общую средневзвешенную для двух выборок и затем рассчитать сред-

нюю ошибку либо одной оценки относительно другой, либо каждой из ошибок

относительно общей средней.

В любом случае квадрат средней ошибки (m^2) представляет собой дис-

персию средних, а ошибка (m) - квадратичное отклонение конкретной средней

от квазигенеральной.

Практическая направленность данной Методики не предполагает проведе-

ние оперативных выборок большого объема с проведением детального статис-

тического анализа.

В Методике принято, что разница выборочных средних (т.е. оценок)

двух независимых экспертиз (экспертов), деленная на корень квадратный из

числа испытаний конкретных из двух сравниваемых выборок, и является точ-

ностной характеристикой конкретной выборки. Иначе говоря, их двух выборок

(двух оценок) предпочтение должно отдаваться выборке большего объема. Ес-

ли данный количественный критерий одна из спорящих сторон ставит под сом-

нение, тогда следует рассчитывать общую среднюю для двух выборок (сред-

невзвешенную среднюю, рассматривая две выборки как одну) и затем сравнить

отклонение каждой из двух оценок от общей средней.

2.36. Плотность распределения значений изучаемого признака. Распре-

деление:

Два параллельных ряда, один из которых содержит упорядоченные значе-

ния признака, а второй - соответствующую каждому значению частоту появле-

ния, а также график этого соотношения.

Основные типы распределений, встречающиеся при оценке недвижимости:

нормальное распределение, отражающее действие закона больших чисел;

распределение Стьюдента;

распределение Пуассона, отражающее действие закона малых чисел.

2.37. Парная корреляция:

Теснота связи двух явлений. Характеризуется коэффициентом корреля-

ции.

При прямо пропорциональной функциональной зависимости коэффициент

корреляции равен 1.

При обратно пропорциональной функциональной зависимости коэффициент

корреляции равен -1.

При прямо пропорциональной корреляционной зависимости коэффициент

корреляции равен 0 при отсутствии связи и стремится к 1 при увеличении

тесноты связи.

При обратно пропорциональной корреляционной зависимости коэффициент

корреляции равен 0 при отсутствии связи и стремится к -1 при увеличении

тесноты связи.

2.38. Линия регрессии, регрессия:

График зависимости значений одного признака от другого.

Эмпирическая регрессия строится по данным отдельных испытаний.

Теоретическая регрессия строится как обобщение эмпирических данных в

форме математического уравнения.

3. Основные правила оценки и контроля качества

3.1. Объектом оценки (единицей выборки) является отдельная квартира.

Комната в квартире как имущество, не подлежащее выделу в натуре,

оценивается по долевому принципу (см. раздел 8).

Оценка квартиры признается равной средней оценке (средней арифмети-

ческой) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случай-

ной выборки объемом не менее пяти испытаний.

Если полученная при этом средняя ошибка выборки не соответствует

требованиям пользователя или заказчика оценки, то для повышения точности

в два раза число испытаний следует увеличить в четыре раза.

3.2. Задачей оценки является определение цены спроса и/или цены

предложения, и/или цены сделки на конкретную квартиру, на конкретную дату

или конкретный период "Т", исходя из ее равноценности с квартирами данно-

го типа.

Данная Методика предусматривает, что оцениваемая квартира задает все

параметры однородности будущей выборки, но сама не обязательно входит в

эту выборку.

Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете на

один квадратный метр общей площади квартиры.

Классификация всех квартир на конкретной территории с последующим

определением цены квартир по каждому классу выходит за рамки данной Мето-

дики.

3.3. В пределах данной Методики две квартиры признаются равными по

цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых расположены

квартиры и функциональные модели квартир по первым 10 свойствам, упорядо-

ченным на конкретную дату.

К примеру, все типовые однокомнатные квартиры в жилом доме, постро-

енном по типовому проекту и расположенные на первом этаже, признаются

равными по цене, если функциональная модель "однокомнатная квартира" не

содержит свойства, превращающего данные квартиры в неоднородные (неравно-

ценные).

Данная Методика в качестве примера предусматривает следующий пере-

чень и упорядочение свойств в функциональной модели "m - комнатная квар-

тира":

3.3.1. Месторасположение строения.

3.3.2. Капитальность строения.

3.3.3. Общая площадь.

3.3.4. Жилая площадь.

3.3.5. Площадь кухни.

3.3.6. Этажное расположение квартиры.

3.3.7. Количество проходных комнат.

3.3.8. Высота помещений (этажа).

3.3.9. Количество балконов, лоджий.

3.3.10. Наличие телефона.

Предполагается, что квартира оборудована другими обычными для данной

местности удобствами, важность которых учитывается комплексно, без упоря-

дочения.

Перечень и упорядочение первых десяти свойств модели определяется

экспертным путем или путем взвешивания по вероятности занятия первого

места в публикациях.

Данная Методика предусматривает составление функциональной модели

только для обеспечения и подтверждения однородности выборочной совокуп-

ности на дату оценки и не предусматривает использование модели для анали-

тических расчетов (расчетов и построений теоретических линий регрессии,

трендов и др.).

3.4. Выборочная совокупность должна состоять из объектов, соответс-

твующих требованиям по пункту 3.3 данной Методики. При этом:

3.4.1. Строения, в которых расположены оцениваемые объекты, должны

территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой ра-

венством налога на земельные участки, транспортной удаленностью и эколо-

гическими условиями. В любом случае они должны располагаться в радиусе не

более 500 метров от оцениваемого объекта.

3.4.2. Капитальность строения принимается по классификации, принятой

в действующих строительных нормах.

При прочих равных условиях квартиры признаются равными по цене, если

расположены в строениях одного класса капитальности.

3.4.3. Общая площадь и площадь кухни в выборочных квартирах считают-

ся равными, если отличаются на величину не более одного квадратного метра

от соответствующих площадей оцениваемой квартиры.

3.4.4. Этажное расположение квартиры учитывается в следующих трех

интервалах: первый этаж, этаж кроме первого и последнего, последний этаж.

Квартиры в пределах данных интервалов при прочих равных показателях приз-

наются равными по цене.

3.4.5. Квартиры, отличающиеся по высоте помещений в пределах

плюс-минус 10 см, при прочих равных условиях признаются равными по цене.

3.4.6. При возможности установки телефона цена квартиры с телефоном

принимается выше цены аналогичной квартиры без телефона на величину, рав-

ную затратам на установку телефона.

При невозможности установки телефона квартиры без телефона признают-

ся неравноценными (неоднородными) квартирам с телефоном, т.е. должны оце-

ниваться по отдельным выборкам.

3.5. Функциональная модель ("квартира") должна составляться на нача-

ло каждого года оценки.

При изменении перечня или упорядочения свойств функциональной модели

оценщик должен самостоятельно установить интервалы однородности исходя из

местных условий.

3.6. При проведении статистического обследования оценщик должен учи-

тывать, что наименее трудоемким является сбор информации о ценах предло-

жения, а определение цен сделок по документам (договорам купли-продажи,

мены, дарения и др.) требует дополнительных проверок.

Сбор информации о ценах предложения производится так же, как и о це-

нах спроса, с учетом особенностей, указанных в разделе 5.

Сбор информации о ценах сделок данной Методикой не предусматривает-

ся, а цена сделок определяется расчетным путем из соотношения цен спроса

и цен предложения (см. раздел 6).

3.7. Результатом каждого отдельного испытания является соответствую-

щая определяемая цена квартиры (цена спроса, цена предложения) в рублях

(далее - "цифра").

Цифра может быть получена следующими, равнозначными в пределах дан-

ной Методики, способами:

3.7.1. Как оценка оцениваемой или равноценной ей квартиры случайно

выбранного эксперта, названная им на основе своих расчетов, опыта и инту-

иции, данная им без консультаций и вне контактов с другими экспертами.

Под "экспертом" понимается либо специалист-оценщик (в т.ч. специа-

лист бюро технической инвентаризации, БТИ), либо конкретный покупатель

(продавец, при определении цены предложения).

3.7.2. Как справочная цена на аналогичный объект, т.е. цена, назван-

ная в различных объявлениях, в т.ч. в средствах массовой информации, в

рекламных проспектах, в специализированных изданиях.

3.7.3. Как любая, случайно выбранная из промежуточных между старто-

вой и продажной, на открытом аукционе по розничной продаже нескольких

квартир (данная цифра может быть и ценой предложения, и ценой спроса. При

продаже одной квартиры данная цифра может быть только ценой спроса).

3.7.4. Как известная цена эквивалентна по факту или конкретному объ-

явлению об обмене.

3.8. При числе испытаний более 10 цифры отдельных испытаний группи-

руются в одношаговые закрытые интервалы (от величины "А" до величины "Б"

включительно), которым сопоставляется частота появления цифры в данном

интервале. К примеру, цифры трех испытаний 1,12 млн. руб., 1,21 млн.

руб., 1,25 млн. руб. можно объединить в один интервал от 1,1 до 1,3 млн.

руб. включительно (т.е. величина 1,31 попадает в другой интервал) сопос-

тавить ему частоту 3, т.е. число испытаний, объединенных в данном интер-

вале.

Шаг интервала определяется в таким расчетом, чтобы исключить в вари-

ационном ряде резкие скачки нарастания частот.

3.9. Средняя ошибка оценки зависит от степени качественной однород-

ности единиц выборки и характеризуется дисперсией. Чем однороднее сово-

купность, тем меньшее число испытаний требуется для достижения точности.

Для правильной оценки результатов и контроля качества следует иметь

в виду, что средняя текущая цена (любая, в том числе спроса, предложения

и др.) всегда и неизбежно носит вероятностный, случайный характер в силу

зависимости не только от прошлых фактов (стоимости), но и в силу зависи-

мости от ожидаемых будущих выгод.

Генеральная средняя сомнению не подвергается как факт, тогда как вы-

борочная средняя может быть подвергнута сомнению на предмет соответствия

генеральной средней и на предмет несоответствия ожиданиям заказчика.

Данная Методика предусматривает возможность контроля качества оценки

только на предмет соответствия генеральной средней по следующим парамет-

рам:

по степени однородности единиц выборки,

по датам проведения испытаний,

по наличию арифметических ошибок,

по наличию систематических и случайных ошибок ненаправленного харак-

тера,

по достаточности объема выборки для обеспечения точности, заданной

заказчиком.

3.9.1. Однородность выборки должна задаваться заказчиком по парамет-

рам оцениваемой квартиры в размере свойств функциональной модели. Отсутс-

твие сравнительной базы, т.е. неопределенность потребительских свойств

оцениваемой квартиры, исключает контроль качества по параметру однород-

ности.

3.9.2. Оценка, данная на неопределенную дату или период, лишена

смысла.

Если оценка дается на конкретную дату, то при прочих равных условиях

она признается качественной по критериям, указанным в пункте 2.35 данной

Методики.

Если оценка дается на некоторый период "Т", то дополнительно следует

проверить разность оценок на начало и на конец периода.

3.9.3. Наличие арифметических ошибок проверяется повторным независи-

мым счетом с точностью до первого знака после запятой.

3.9.4. Контроль систематических и случайных ошибок является внутрен-

ним контролем исполнителя и должен осуществляться им самостоятельно путем

сравнения знаков отклонения своих оценок от оценок, произведенных другими

оценщиками.

3.9.5. Объем "n" выборки для достижения точности "М", требуемой за-

казчиком, определяется по формуле:

n = (q¤)/M.

Генеральные средние и дисперсия q¤ при оценке квартир неизвестны в

силу практической невозможности сплошной одновременной оценки всех одно-