МІНІСТЕРСТВО РЕГІОНАЛЬНОГО РОЗВИТКУ ТА БУДІВНИЦТВА УКРАЇНИ Л И С Т 15.12.2009 N 12/19-1-8/5-1173 Комітету з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики Верховної Ради України Про реалізацію Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" У зв'язку з численними зверненнями, які надходять доМіністерства регіонального розвитку та будівництва Українистосовно деяких норм Закону України "Про запобігання впливусвітової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі тажитлового будівництва" ( 800-17 ), та за результатами узагальненняпрактики застосування цього Закону ( 800-17 ) Мінрегіонбуднадсилає інформацію із питань, які найчастіше зустрічаються узверненнях, для врахування при здійсненні законопроектних,організаційних та контрольних повноважень Комітету з питаньбудівництва, містобудування і житлово-комунального господарства тарегіональної політики Верховної Ради України. Щодо визначення кола договорів, які підпадають під діючастини 4 ст. 3 Закону України "Про запобігання впливу світовоїфінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житловогобудівництва" ( 800-17 ), на які поширюються тимчасові обмеження наїх розірвання без застосування штрафних санкцій, передбаченихдоговорами, та стягнення коштів, передбаченихстаттею 625 Цивільного кодексу України ( 435-15 ). Зазначеною нормою встановлено обмеження на розірванняфізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатомяких є передача забудовниками завершеного об'єкта (частиниоб'єкта) житлового будівництва. Така норма жодним чином не обмежує коло договорів, на яківона розповсюджується, окрім результату їх виконання - передачіготового об'єкта будівництва власнику. За своїм змістом зазначений Закон ( 800-17 ) є антикризовимта покликаний захистити учасників господарських відносин у сферібудівництва від негативних наслідків світової фінансової кризи. При цьому вищезазначена норма, не виключаючи поверненнякоштів за згодою сторін, обмежує різкий відтік інвестицій ізоб'єктів незавершеного житлового будівництва, що має дозволитизабудовникам ввести їх в експлуатацію, а інвесторам отриматипрофінансоване житло. Статтею 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність"( 1560-12 ) чітко визначено перелік можливих механізмів залученнякоштів у житлове будівництво, якими є: фонди фінансуваннябудівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільногоінвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діютьвідповідно до законодавства, а також випуск безпроцентних(цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиницянерухомості. Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України "Проінвестиційну діяльність" ( 1560-12 ) інвестиційною діяльністювважається сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб тадержави щодо реалізації інвестицій. Таким чином, будь-яка діяльність особи, пов'язана ізпридбанням об'єкта житлової нерухомості шляхом фінансування йогобудівництва способами, не забороненими чинним законодавством, єправомірною інвестиційною діяльністю. Відповідно до частини 1 статті 9 Закону України "Проінвестиційну діяльність" ( 1560-12 ) основним правовим документом,що регулює відносини між суб'єктами інвестиційної діяльності єдоговір (угода). Враховуючи це, інвестор, який правомірно здійснюєінвестиційну діяльність, зобов'язаний укласти договір або низкудоговорів, якими врегулюються відносини, пов'язані із створеннямоб'єкта інвестицій, у тому числі об'єкта житлового будівництва. Саме на такі договір/договори розповсюджується обмеження наїх розірвання, яке передбачене частиною 4 статті 3 Закону України"Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвитокбудівельної галузі та житлового будівництва" ( 800-17 ). Отже, на думку Міністерства, всі договори, які укладалися впорядку, визначеному законодавством, на підставі статті 4 ЗаконуУкраїни "Про інвестиційну діяльність" ( 1560-12 ) в ходіфінансування (інвестування) житлового будівництва через ФФБ, ФОН,інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, атакож випуск безпроцентних (цільових) облігацій, можна вважатитими договорами, результатом яких, в розумінні частини 4 ст. 3Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризина розвиток будівельної галузі та житлового будівництва"( 800-17 ), є передача забудовниками завершеного об'єкта (частиниоб'єкта) житлового будівництва. Щодо застосування норм частини 4 статті 3 Закону України "Прозапобігання впливу світової фінансової кризи на розвитокбудівельної галузі та житлового будівництва" ( 800-17 ) додоговору купівлі-продажу майнових прав. Відповідно до частини 2 статті 331 Цивільного кодексу України( 435-15 ) право власності на новостворене нерухоме майно (житловібудинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершеннябудівництва (створення майна). Проте, якщо договором або законом передбачено прийняттянерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моментуйого прийняття в експлуатацію. Якщо право власності на нерухомемайно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, правовласності виникає з моменту державної реєстрації. Згідно із частиною 1 статті 182 Цивільного кодексу України( 435-15 ) право власності та інші речові права на нерухомі речі,обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягаютьдержавній реєстрації. Отже, об'єкт будівництва набуває статусу новоствореногонерухомого майна лише після прийняття об'єкта в експлуатацію таздійснення державної реєстрації права власності на нього. До завершення будівництва (створення майна), відповідно дочастини 3 статті 331 Цивільного кодексу України ( 435-15 ), особавважається власником матеріалів, обладнання тощо, які буливикористані в процесі цього будівництва (створення майна). Проте вказане вище не означає, що окрім права власності наматеріали та обладнання, які використовуються в процесібудівництва, у забудовника по відношенню до об'єкта будівництвапід час його створення не виникають інші права. Забудовник як уповноважена відповідним дозволом набудівництво особа у випадку залучення до створення об'єктабудівництва генерального підрядника отримує, у тому числі, прававимоги до останнього щодо передачі забудовникові готового об'єктабудівництва. З огляду на це та з урахуванням положень статті 3 ЗаконуУкраїни "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночнудіяльність в Україні" ( 2658-14 ), відповідно до якої майновимиправами визнаються права, які пов'язані з майном, відмінні відправа власності (зокрема права, які є складовими прававласності: права володіння, розпорядження, користування, а такожправо вимоги), забудовник набуває майнові права, пов'язані ізоб'єктом будівництва. Відповідно до частини 2 статті 656 Цивільного кодексу України( 435-15 ) майнові права можуть бути предметом договорукупівлі-продажу. Відповідно до частини 2 статті 4 Цивільного кодексу України( 435-15 ), якщо суб'єкт законодавчої ініціативи подав доВерховної Ради України проект закону, який регулює цивільнівідносини інакше, ніж цей Кодекс ( 435-15 ), він зобов'язанийодночасно подати проект закону про внесення змін до Цивільногокодексу України ( 435-15 ). Поданий законопроект розглядаєтьсяВерховною Радою України одночасно з відповідним проектом законупро внесення змін до Цивільного кодексу України ( 435-15 ). На сьогоднішній день до Цивільного кодексу України ( 435-15 )не було внесено зміни з цього питання, що дає достатні підставивважати таке їх відчуження правомірним та таким, що не суперечитьчастині 3 статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність"( 1560-12 ). Оскільки результатом реалізації майнового права, щовідчужується за договором купівлі-продажу майнових прав, єотримання об'єкта житлової нерухомості, на думку Міністерства, натакий договір також розповсюджується заборона на його розірвання,встановлена частиною 4 статті 3 Закону України "Про запобіганнявпливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі тажитлового будівництва" ( 800-17 ). Щодо компенсації витрат за спорудження мереж та об'єктівгазо- та електропостачання. Законом України "Про запобігання впливу світової фінансовоїкризи на розвиток будівельної галузі і житлового будівництва" від25.12.2008 N 800-VI ( 800-17 ) внесено зміни до Законів України"Про природні монополії" ( 1682-14 ), "Про електроенергетику"( 575/97-ВР ) та "Про трубопровідний транспорт" ( 192/96-ВР ),якими передбачено відшкодування витрат, понесених забудовниками набудівництво (реконструкцію) мереж та об'єктів газо- іелектропостачання. Закон ( 800-17 ) був опублікований та набрав чинності14 січня 2009 року. Цим Законом ( 800-17 ) також були внесені зміни до частинишостої статті 179 Господарського кодексу України ( 436-15 ). Відповідно цієї статті суб'єкти господарювання, якізабезпечують споживачів електроенергією, зобов'язані укладатидоговори з усіма споживачами їхньої продукції (послуг). При цьому,у разі якщо для створення можливості постачання електроенергії,газу за технічними умовами постачальника за рахунок споживача(інвестора, забудовника) або його силами збудовані додатковімережі (об'єкти), у договорах про постачання зазначеної продукції(послуг) передбачаються передача збудованих мереж (об'єктів)постачальнику і відшкодування забудовнику, інвестору витрат на їхбудівництво. Таким чином, діюче законодавство надає інвестору(забудовнику) право на відшкодування витрат, понесених останнім наспорудження електричних та газових мереж (інших об'єктів), якщо їхспорудження було передбачене відповідними технічними умовами,виданими енергопостачальною організацією. При цьому вказані мережіпідлягають передачі постачальнику, який зобов'язаний відшкодуватиінвестору (забудовнику) витрати, понесені на їх будівництво. Оскільки норма, що міститься у статті 179 Господарськогокодексу України ( 436-15 ) та вищеназваних законах, носитьімперативний характер, постачальник повинен прийняти відзабудовника (інвестора) споруджені електричні та газові мережі(інші об'єкти) у власність (на баланс) та компенсувати понесеніостаннім витрати. При цьому відповідно до частини шостої цієїстатті вищевказані зобов'язання постачальника послуг повинні бутивідображені в господарському договорі, укладення якого для даногосуб'єкта є обов'язковим. Типова форма відповідного договору, порядок визначенняобґрунтованого обсягу витрат, що підлягає компенсації, а такожформа відшкодування встановлюються Кабінетом Міністрів України. На цей час зазначені документи Урядом не затверджені. Однаквідсутність правової регламентації механізму реалізації правінвесторів (забудовників) на компенсацію понесених витрат (який єпохідним) не може позбавляти їх самого права (яке є первинним),передбаченого законом. Тому відсутність порядку передачі мереж та відшкодування їхвартості, що встановлюються Кабінетом Міністрів України, незвільняє постачальників послуг від зобов'язань, передбаченихчастиною шостою статті 179 Господарського кодексу України( 436-15 ). Згідно зі статтею 56 Конституції України ( 254к/96-ВР ) праваі свободи захищаються судом. Кожен має право будь-якими незабороненими законом засобами захищати свої права і свободи відпорушень і протиправних посягань. Відповідно до частини другоїстатті 124 Конституції України ( 254к/96-ВР ) юрисдикція судівпоширюється на всі правовідносини, що виникають у державі. Згіднозі статтею 16 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) кожна особамає право звернутися до суду за захистом свого майнового права таінтересу. Враховуючи зазначене, у разі відмови постачальника послуг вукладенні з підприємством договору, що передбачатиме передачуспоруджених за рахунок підприємства електричних та газових мереж(об'єктів) у власність (на баланс) постачальника послуг тавідшкодування ним витрат на їх будівництво, питання щодо захиступрав підприємства може вирішуватись у судовому порядку. За результатами розгляду позову господарський договір звідповідною умовою про компенсацію витрат підприємства може бутивизнаний укладеним в судовому порядку, а сума витрат наспорудження мереж (об'єктів) - стягнута з постачальника послуг напідставі судового рішення. При цьому розмір компенсації, якупостачальник зобов'язаний сплатити підприємству, має визначатись,виходячи з фактичного розміру обґрунтованих витрат на будівництвоелектричних та газових мереж (об'єктів), в межах вартості їхбудівництва, визначеної кошторисною документацією, розробленою напідставі технічних умов, виданих енергопостачальною організацією. Щодо визначення поняття "доступне житло" для застосуваннянорм Земельного кодексу України ( 2768-14 ) про надання земельнихділянок під будівництво такого житла без проведення земельнихторгів. Механізм будівництва доступного житла унормованостаттею 4 Закону України "Про запобігання впливу світовоїфінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житловогобудівництва" ( 800-17 ), де, зокрема, визначено, що доступнежитло - збудовані і ті, що будуються за державної підтримкижитлові будинки (комплекси) та квартири. Порядок надання державної підтримки для забезпечення громадяндоступним житлом затверджено постановою Кабінету Міністрів Українивід 11.02.2009 N 140 ( 140-2009-п ). Постановою від 11.11.2009N 1249 ( 1249-2009-п ) затверджено Державну цільовусоціально-економічну програму будівництва (придбання) доступногожитла на 2010-2017 роки. Згідно із вищезазначеним законом державна підтримкабудівництва доступного житла полягає у сплаті державою30 відсотків вартості будівництва (придбання) доступного житлата/або наданні пільгового іпотечного житлового кредиту вуповноваженому банку громадянам, які потребують поліпшенняжитлових умов відповідно до законодавства (тобто перебувають наквартирному обліку) за рахунок коштів державного та/або місцевихбюджетів. Крім того, доступне житло має відповідатиархітектурно-планувальним і технічні вимогам, що встановлюютьсядержавними будівельними нормами з обов'язковим урахуванням вимогдо енергозбереження. Отже, якщо метою виділення земельної ділянки є спорудження вподальшому житла шляхом надання громадянам державної підтримки успосіб, визначений законодавством, така земельна ділянкавідповідно до частини другої статті 134 Земельного кодексу України( 2768-14 ) може бути виділена під будівництво доступного житлабез земельних торгів. При цьому відповідно до частини 11 статті 4 Закону України"Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвитокбудівельної галузі та житлового будівництва" ( 800-17 ) проектніта будівельно-монтажні роботи на земельних ділянках, наданих підбудівництво доступного житла без проведення аукціону, повиннірозпочатися не пізніше ніж за три роки з дня надання земельноїділянки. У разі недотримання цього строку земельна ділянкаповертається у власність органам місцевого самоврядування. У разі необхідності за запитами місцевих органів виконавчоївлади, органів місцевого самоврядування та забудовниківроз'яснення щодо надання об'єкту забудови статусу доступногожитла, відповідності цінових та архітектурно-планувальнихпоказників вимогам до такого житла, наявності підстав дляземлевідведення без проведення аукціонів тощо здійснює утворенанаказом Мінрегіонбуду від 18.07.2008 N 331 Міжвідомча робочакомісія з питань будівництва доступного житла в Україні, основнимизавданнями якої визначено надання організаційної, інформаційної таметодичної допомоги регіонам щодо розгортання будівництвадоступного житла. Протягом якого строку діє звільнення забудовника від штрафнихсанкцій та грошових виплат, передбачених статтею 625 Цивільногокодексу України ( 435-15 ), згідно з частини 4 ст. 3 Закону N 800( 800-17 )? Абзац перший статті 3 Закону України "Про запобігання впливусвітової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі тажитлового будівництва" ( 800-17 ) викладено у редакції:"Установити, що до 1 січня 2012 року:" і далі за текстом. Таким чином, цей строк поширюється на всі нормистатті 3 Закону ( 800-17 ), у тому числі і на частину 4 (щодозаборони розірвання відповідних договорів та нездійсненнянарахування та виплати забудовником штрафних санкцій, передбаченихдоговорами, та стягнення коштів, передбачених статтею 625Цивільного кодексу України) ( 435-15 ), яка, відповідно, також дієдо 1 січня 2012 року. Однак згідно з абзацом другим частини4 статті 3 ця заборона припиняється раніше, якщо визначений термінприйняття в експлуатацію об'єкта будівництва переноситься більшеніж на 18 місяців. Інші статті та цей Закон ( 800-17 ) в цілому безстрокові,тобто не мають обмежень щодо дії у часі та діють до їх скасування,втрати чинності або внесення змін шляхом прийняття інших законів. Міністр В.Куйбіда