При соответствующем обосновании допускается предусматривать многоквартирные дома средней этажности.
5.27 Районы усадебной застройки в городах не следует размещать на основных направлениях перспективного развития многоэтажного строительства и в зонах общегородских архитектурно-планировочных осей.
5.28 В больших, крупных и крупнейших городах блокированную и малоэтажную жилую застройку рекомендуется предусматривать с ограниченным использованием земельных участков при доме (квартире) под хозяйственные цели (без содержания домашнего скота и птицы).
В периферийных районах малых и средних городов допускается усадебная жилая застройка с земельными участками для хозяйственных целей (с возможностью содержания домашнего скота и птицы), площадями соответствующими требованиям нормативно-правовых актов [1, 5 и 9] и рекомендации приложения 4.
5.29 При планировке и застройке населенных пунктов, территорий садоводческих и дачных товариществ, расположенных в пределах его границ (черты), следует рассматривать как район малоэтажной застройки подлежащий реконструкции.
5.30 В районах усадебной застройки следует предусматривать озеленение, благоустройство и инженерное оборудование территории, размещение учреждений и предприятий обслуживания повседневного пользования с учетом СНиП РК 3.01-02-2001 и при соответствующем обосновании объекты периодического обслуживания.
5.31 При определении размеров приусадебных и приквартирных земельных участков необходимо учитывать демографическую структуру населения, особенности градостроительной ситуации в населенных пунктах разной величины, типы жилых домов, характер формирующейся жилой застройки, условия ее размещения в структуре населенного пункта, руководствуясь нормативно-правовыми актами [1, 5 и 9] и рекомендации приложения 3.
Предельные размеры приусадебных приквартирных земельных участков, в том числе для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства устанавливаются исходя из вышеуказанных нормативно-правовых актов, СНиП РК 3.01-02-2001 и рекомендации приложения 4.
Допускается для ведения личного подсобного хозяйства выделение части земельного участка, недостающей до установленной максимальной нормы, за пределами жилой зоны.
5.32 Для жителей многоквартирных домов хозяйственные постройки для скота и птицы могут выделяться за пределами жилой зоны; при многоквартирных домах допускается устройство встроенных или отдельно стоящих коллективных подземных хранилищ сельскохозяйственных продуктов, площадь которых определяется правилами застройки населенных пунктов, а при их отсутствии - заданием на проектирование.
6. Общественно-деловая зона
6.1 Общественная (общественно-деловая) зона населенного пункта предназначается для размещения административно-деловых, финансовых, научно-исследовательских центров, общественных учреждений и гостиничных комплексов, объектов культуры, образования, здравоохранения, спорта, торговли и общественного питания, бытового обслуживания, открытых стоянок автотранспорта, наземных и подземных гаражей и иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан, не требующих специальных мероприятий по обеспечению санитарной, экологической и взрывопожарной безопасности.
В перечень объектов, разрешенных к размещению в общественной (общественно-деловой) зоне, могут быть включены жилые здания (дома), а также памятники истории и культуры при соблюдении требований к их охране и рациональному использованию, приведенных в разделе 16 настоящего нормативного документа.
Состав и размещение общественных центров принимаются с учетом величины города, его социального значения в системе расселения и функционально-планировочной организации территории. В крупных и крупнейших городах, а также в городах с расчлененной структурой общегородской центр, как правило, дополняется подцентрами городского значения. В малых городах и сельских поселениях, как правило, формируется единый общественный центр, дополняемый объектами повседневного пользования в жилой застройке.
6.2 Общественно-деловые зоны следует формировать как центры деловой, финансовой и общественной активности и размещать в центральных частях городов, на территориях, прилегающих к магистральным улицам, общественно-транспортным узлам, промышленным предприятиям и другим объектам массового посещения.
По типу застройки и составу размещаемых объектов общественно-деловые зоны городов могут подразделяться на многофункциональные (общегородские и районные) зоны и зоны специализированной общественной застройки.
6.3 В многофункциональных (общегородских и районных) зонах, предназначенных для формирования системы общественных центров с наиболее широким составом функций, высокой плотностью застройки при минимальных размерах земельных участков, преимущественно размещаются предприятия торговли и общественного питания, учреждения управления, бизнеса, науки, культуры и другие объекты городского и районного значения, жилые здания с необходимыми учреждениями обслуживания, а также места приложения труда и другие объекты, не требующие больших земельных участков (как правило, не более 1,0 га), и устройства санитарно-защитных разрывов шириной более 25 м.
Жилая застройка городских градостроительных узлов должна быть представлена жилой частью в составе застройки общественных многофункциональных центров, в пределах 20-50% от общей застройки градостроительного узла.
6.4 В составе общегородской многофункциональной зоны могут быть выделены территории общегородского центра, исторической застройки, в том числе ее особые сложившиеся морфотипы. Конкретные регламенты определяются градостроительной документацией, территориальными правилами застройки.
В исторических городах территорию общегородского центра допускается формировать полностью или частично в пределах зоны исторической застройки, при условии обеспечения целостности сложившейся исторической среды. При этом необходимо сохранять, восстанавливать и развивать наряду с общественной исторической застройкой жилую застройку, обеспечивая комплексность функционирования среды.
Тип и этажность жилой застройки в исторических зонах определяются проектом на базе историко-градостроительных исследований, выявляющих функциональные и архитектурно-пространственные особенности развития исторического города, его историко-культурные традиции, и устанавливающих требования и рекомендации к реконструкции существующей застройки, в том числе регламенты по использованию надземного и подземного пространства.
6.5 Зоны специализированной общественной застройки формируются как специализированные центры городского значения - административные, медицинские, научные, учебные, торговые (в том числе ярмарки, вещевые рынки), выставочные, спортивные и другие, размещаемые как в пределах городской черты, так и за ее пределами.
При размещении указанных зон следует учитывать особенности их функционирования, потребность в территории, необходимость устройства автостоянок большой вместимости, создание развитой транспортной и инженерной инфраструктур, а также степень воздействия на окружающую среду и прилегающую застройку.
6.6 Смешанные зоны формируются в сложившихся частях городов, как правило, из кварталов с преобладанием жилой и производственной застройки. В составе этих зон допускается размещать: жилые и общественные здания, учреждения науки и научного обслуживания, учебные заведения, объекты бизнеса, промышленные предприятия и другие производственные объекты (площадь участка, как правило, не более 5 га) с пожаровзрывобезопасными производственными процессами, не создающие шума, вибрации, электромагнитных и ионизирующих излучений, загрязнения атмосферного воздуха, поверхностных и подземных вод, не превышающих установленных для жилой и общественной застройки норм, не требующие устройства санитарно-защитных зон более 50 м, подъездных железнодорожных путей, а также не требующие большого потока грузовых автомобилей (не более 50 автомобилей в сутки в одном направлении).
6.7 При реконструкции сложившейся жилой и производственной застройки в смешанных зонах следует предусматривать мероприятия по устранению вредного влияния предприятия на окружающую среду (изменение технологии с переходом на безвредные процессы, уменьшение мощности, перепрофилирование предприятия или отдельного производства или его перебазирование за пределы смешанной зоны в производственную зону).
Площадь территории, для которой может быть установлен режим смешанной производственно-жилой зоны, должна быть не менее: в городах - 10 га, в сельских населенных пунктах - 3 га.
6.8 Выполнение нормативных требований по размещению обязательного комплекса объектов обслуживания и предусматриваемое размещение объектов общественного и производственного назначения должны обеспечить местами приложения труда на территории жилого района до 40% трудоспособного населения.
6.9 Общественный центр жилого района рекомендуется совмещать с остановками городского транспорта, обеспечивая при этом нормативное время его доступности для жителей - не превышающем 15 минут.
Общественный центр жилого района следует формировать, как правило, объектами периодического обслуживания, размещаемыми на участках общественной застройки, участках и в группах смешанной жилой застройки.
В состав центра, кроме учреждений торговли, культуры, искусства, как правило, следует включать парк и спортивный комплекс.
6.10 При формировании планировочной структуры жилых районов, в зонах влияния общественных центров и вдоль магистральных улиц районного значения допускается проектирование жилой и общественной застройки, нормы плотности которых превышают показатели приведенных в приложении 3 настоящего нормативного документа.
6.11 В малых городах и поселках в районах усадебной застройки, а также в сельских населенных пунктах допускается формировать смешанные зоны с включением малых предприятий по переработке сельскохозяйственного сырья, а также других производственных объектов, размещение которых допустимо в жилых зонах с учетом экологических и санитарно-эпидемиологических требований.
В сельских населенных пунктах по согласованию с органами санитарно-эпидемиологического надзора в составе смешанных зон допускается размещать малые предприятия, мини-фермы и другие сельскохозяйственные объекты, не требующие устройства санитарно-защитных зон шириной более 50 м.
7. Параметры застройки жилых и общественно-деловых зон
7.1 Размещение зданий и сооружений следует осуществлять на отведенных для строительства территориях, за пределами красных линий в соответствии с проектами планировки и застройки городских и сельских населенных пунктов. При этом планировочное решение территорий должно выполняться с учетом организации проездов пожарных машин, внутриплощадочных инженерных сетей и других сооружений в соответствии с требованиями пунктов 16.3, 12.57 и таблицы 12.5 настоящего нормативного документа.
Жилые и общественные здания, как правило, следует располагать с отступом от красных линий магистральных улиц не менее 6 метров, а жилых улиц - не менее 3 метров.
В условиях реконструкции сложившейся застройки по красной линии допускается размещать жилые и общественные здания с учетом требований пункта 12.55 настоящего нормативного документа и мер по пылешумозащите зданий.
7.2 Расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными зданиями, а также жилыми и производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с требованиями, приведенными в разделах 10, 14 настоящего нормативного документа, нормами освещенности, приведенными в СНиП РК 2.04-05-2002*, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в разделе 16 настоящего нормативного документа.
Между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния: для жилых зданий высотой 2-3 этажа - не менее 15 м, в 4 этажа - не менее 20 м, а в 5 и более этажей - с учетом требований инсоляции по СНиП РК 2.04-01-2001* и Санитарным нормам и правилам обеспечения инсоляцией жилых и общественных зданий и территорий жилой застройки [20]. Между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат - не менее 10 м. В условиях реконструкции и в других сложных градостроительных условиях, указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также при обеспечении непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.
В районах усадебной застройки и застройки территорий, садоводческих и дачных товариществ, расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 м (при соблюдении требования непросматривземости, а также затеняемости соседних земельных участков), а расстояния до сарая для содержания скота и птицы - в соответствии с 7.4 настоящего нормативного документа. Расстояние от границы участка должно быть не менее: 3 м - до стены жилого дома; 1 м - до хозяйственных построек. При отсутствии централизованной канализации расстояние от туалета до стен жилого дома необходимо принимать не менее 12 м, до источника водоснабжения (колодца) - не менее 25 м.
Примечание. Допускается блокировка жилых домов, а также хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев с учетом противопожарных требований, приведенных в разделе 16 и санитарно-эпидемиологических требований [14, 20].
7.3 Расстояние от границ участков производственных объектов, находящихся в общественно-деловых и смешанных зонах, до жилых и общественных зданий, а также до границ участков дошкольных и общеобразовательных учреждений, зданий интернатных организаций образования, лечебно-профилактических учреждений и отдыха, следует принимать с учетом требований раздела 8 настоящего нормативного документа, санитарных норм и правил проектирования производственных объектов [10] не менее 50 м.
