СОУ ЖКГ 75.11 – 35077234. 0015 :2009. Житлові будинки


СТАНДАРТ

житлово-комунального господАрства України

Житлові будинки

ПРАВИЛА ВИЗНАЧЕННЯ ФІЗИЧНОГО ЗНОСУ ЖИТЛОВИХ БУДИНКІВ

Соу жкг 75.11 – 35077234. 0015 :2009

Київ – 2009

передмова

1 РОЗРОБЛЕНО: Державний науково-дослідний та проектно-вишукувальний інститут «НДІпроектреконструкція», Державне підприємство «Державний науково-дослідний інститут автоматизованих систем в будівництві» (ДНДІАСБ), Українська асоціація бюро технічної інвентаризації “Укртехінвентаризація”

РОЗРОБНИКИ: Б.Дамаскін, (керівник розробки); Н.Каткова, В.Кірюшин, канд. техн. наук; Ю.Крумеліс, канд. тех. наук; Л.Макаренко, В.Марочко, В.Чуб, (відповідальний виконавець), канд. техн. наук.

2 Прийнято та надано чинності: наказ Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від “ 03 “ _02_ 2009 р. № 21

3 УВЕДЕНО ВПЕРШЕ: зі скасуванням в Україні Ведомственных строительных норм. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р) Госгражданстроя при Госстрое СССР (Відомчих будівельних норм. Правила оцінки фізичного зносу жилих будівель).

4 ЗАРЕЄСТРОВАНО: Державне підприємство «Український науково-дослідний та навчальний центр проблем стандартизації, сертифікації та якості»

від “_04_ “ __03__ 2009 р. № _32595752/1859_

Зміст

1 Сфера застосування1

2 Нормативні посилання1

3 Терміни та визначення1

4 Загальні вимоги2

5 Визначення фізичного зносу житлових будинків3

6 Таблиці фізичного зносу конструкцій і елементів житлових будинків6

6.1 Фундаменти6

6.2 Стіни8

6.3. Колони (стояки, стовпи)14

6.4 Перегородки15

6.5 Перекриття18

6.6 Сходи21

6.7 лоджії, балкони, козирки23

6.8 Дахи24

6.9 Покрівлі25

6.11 Вікна, двері30

6.12 Опоряджувальні покриття32

7 Таблиці фізичного зносу внутрішніх систем інженерного обладнання34

ДОДАТОК А38

КЛАСИФІКАЦІЯ ЖИТЛОВИХ БУДИНКІВ ЗАЛЕЖНО ВІД ЯКОСТІ ЖИТЛА ТА НАЯВНОГО ІНЖЕНЕРНОГО ОБЛАДНАННЯ38

ДОДАТОК Б39

НОРМАТИВНІ УСЕРЕДНЕНІ ТЕРМІНИ СЛУЖБИ ЖИТЛОВИХ БУДИНКІВ ТА ЇХ ЕЛЕМЕНТІВ39

ДОДАТОК В45

Приблизна питома вага складових частин окремих конструктивних елементів і систем інженерного обладнання будинків45

Додаток Г47

Приклади визначення фізичного зносу елементів і будинку в цілому47

СТАНДАРТ

житлово-комунального господАрства України

Житлові будинки

ПРАВИЛА ВИЗНАЧЕННЯ ФІЗИЧНОГО ЗНОСУ ЖИТЛОВИХ БУДИНКІВ

1 Сфера застосування

Цей стандарт установлює вимоги до порядку визначення технічного стану житлових будинків при плануванні та проектуванні ремонту, реконструкції та технічній інвентаризації.

Цей стандарт застосовується для визначення фізичного зносу житлових будинків, а також фізичного зносу конструктивних елементів та внутрішніх систем інженерного обладнання.

Стандарт поширюється на підприємства, відомства, організації тощо, на балансі або у власності яких перебуває житловий фонд.

2 Нормативні посилання

У цьому стандарті є посилання на такі нормативні документи:

ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий (Правила оцінки фізичного зносу жилих будинків).

ВСН 58-88(р) Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов комунального и соціально-культурного назначения (Положення про організацію та проведення реконструкції, ремонту та технічного обслуговування будівель, об’єктів комунального та соціально – культурного призначення).

3 Терміни та визначення

Нижче подано терміни, використані у цьому стандарті та визначення позначених ними понять.

3.1 елементи будинку

Конструкції, їх сполучення та технічне обладнання, що складають будинок і призначені для виконання заданих функцій.

3.2 знос (знецінення)

Втрата вартості майна порівняно з вартістю нового подібного майна

3.3 знос фізичний

Втрата вартості будинку порівняно з вартістю нового будинку, зумовлена частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей його елементів.

3.4 дефект елемента будинку

Несправність (дефект) елемента будинку, викликана порушенням правил, норм і технічних умов при його виготовлені, монтажі чи експлуатації.

3.5 несправність елемента будинку

Стан елемента, при якому не виконується хоча б одна з заданих експлуатаційних вимог.

3.6 вартість відтворення

Поточна вартість витрат, визначена на дату оцінки , на створення (придбання) в сучасних умовах нового об’єкта (елемента), що є ідентичною копією об’єкта – оцінки.

3.7 техніко – експлуатаційні показники будинку

Сукупність технічних, об’ємно – планувальних, санітарно – гігієнічних, економічних та естетичних характеристик будинку, які обумовлюють його експлуатаційні якості.

3.8 ремонт будинку

Комплекс будівельно – монтажних робіт по усуненню фізичного зносу, не пов’язаних зі зміною основних техніко – економічних показників будинку.

3.9 нормативний термін служби будівлі

Середній термін служби будівлі, прийнятий для розрахунку норм амортизаційних відрахувань.

4 Загальні вимоги

4.1 Правила визначення фізичного зносу житлових будинків (далі – Правила) поширюються на визначення технічного стану житлових будинків (далі будинків) при технічній інвентаризації, визначення вартості нерухомості, плануванні та проектуванні ремонту і їх реконструкції.

4.2.Використання цих Правил при визначенні фізичного зносу будинків є обов’язковим для усіх підприємств, організацій і установ, незалежно від форми їхньої власності та відомчого підпорядкування.

Правила не поширюються на визначення фізичного зносу будинків, їх елементів, що постраждали від стихійного лиха, а також на випадки визначення впливу фізичного зносу на несучу спроможність конструкцій.

4.3 Роботи з визначення фізичного зносу будинків виконуються підприємствами, які проводять паспортизацію та технічну інвентаризацію будинків, будівель та споруд, а також організаціями, які мають ліцензію на проведення обстежень будівель.

4.4 Визначення фізичного зносу для потреб інвентаризації проводиться за замовленням та за рахунок власника будинку в присутності його або довіреної особи. Матеріали обстеження будинку в натурі підписуються власником.

4.5 Під фізичним зносом конструкцій, технічних пристроїв і будинків у цілому мається на увазі втрата ними первісних техніко-експлуатаційних показників (міцності, стійкості, надійності і т. ін.) внаслідок дії природно - кліматичних, технічних факторів та життєдіяльності людини.

4.6 Величина фізичного зносу на момент його визначення характеризує

ступінь погіршення технічних і пов’язаних з ними експлуатаційних показників будинків (конструкцій, технічних пристроїв) порівняно з первісними і виражається співвідношенням вартості об’єктивно необхідних робіт для усунення ознак фізичного зносу до їх вартості відтворення.

5 Визначення фізичного зносу житлових будинків

5.1 Величина фізичного зносу елементів будинку визначається візуальним обстеженням з використанням необхідних приладів.

У виняткових випадках допускається можливість розкриття окремих конструктивних елементів силами організації, що експлуатує будинок, або власника.

5.2 Величина фізичного зносу окремих конструкцій, технічного обладнання або їх ділянок визначається за таблицями розділу 6 шляхом порівняння наведених в них ознак фізичного зносу, з виявленими під час обстеження.

При визначення вартості нерухомості величина фізичного зносу може визначатися в грошовому еквіваленті шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення ознак фізичного зносу.

5.3 Конкретний відсоток величини фізичного зносу в межах наведеного в таблиці інтервалу визначається, виходячи із таких міркувань:

  • якщо елемент має всі ознаки фізичного зносу, що відповідають даному інтервалові, то величина зносу приймається рівною верхній межі інтервалу;
  • якщо в елементі виявлена тільки одна з кількох ознак зносу, його величина приймається рівною нижній межі інтервалу;
  • якщо оцінку величини фізичного зносу треба визначити тільки за однією ознакою (або за неповним набором ознак, наведених в таблиці даного інтервалу), то її обчисляють шляхом інтерполяції в залежності від розміру або характеру існуючих несправностей.

5.4 Якщо у наведених таблицях відсутні якісь елементи, слід користуватися таблицями аналогічних конструкцій, технічного обладнання або приблизною шкалою фізичного зносу.

Таблиця 5.1 - Приблизна шкала оцінки зносу елементів будинку

Фізичний знос, %

Оцінка технічного стану

Загальна характеристика технічного стану

0-20

Добрий

Пошкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і усуваються під час ремонту

21-40

Задовільний

Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії

41-60

Незадовільний

Експлуатація елементів будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту

61-80

Ветхий

Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а не несучих – дуже ветхий. Обмежене виконання елементами будинку своїх функцій

81-100

Непридатний

Елементи будинку знаходяться у зруйнованому стані. При зносі 100% залишки елемента повністю ліквідовані

При визначенні фізичного зносу конструктивних елементів та інженерного обладнання одночасно з їх технічним станом враховуються нормативні терміни їх служби, що встановлюються згідно з додатком Б.

5.5. Для елементів будинку, що мають на окремих ділянках різну ступінь зносу або складаються з декількох частин, величина фізичного зносу визначається за формулою:

і=n ??i

Фе = ∑ фi , (1)

i=1 100

де фi – величина фізичного зносу окремої (і –ї) ділянки (частини) елемента, що

визначається за таблицями розділу 6, % ;

??i – питома вага (відносна вартість) (і –ї) ділянки (частини) элемента в

його загальних розмірах чи в загальній вартості, % ;

n – кількість ділянок (частин), на які поділено елемент будинку, для якого

визначається фізичний знос.

Співвідношення окремих ділянок (частин) елемента визначаються за їх розміром шляхом замірів або за кошторисною вартістю.

Приблизна питома вага складових частин окремих елементів будинків, складових частин систем санітарно – технічного та електротехнічного обладнання будинків у їх загальній вартості відтворення наведені в додатку В.

Приклади визначення величини фізичного зносу елементів, що мають різну ступінь зносу на окремих ділянках, а також включають декілька складових частин, наведені в додатку Г.

5.6. Величина фізичного зносу будинку визначається за формулою:

е=m ??е

Фб = ∑ фе , (2)

е=1 100

де Фб – величина фізичного зносу будинку, % ;

фе – величина фізичного зносу окремих елементів будинку (конструкцій,

інженерного обладнання), % ;

??е – питома вага елементу будинку в його загальній вартості відтворення, %;

m – загальна кількість окремих елементів будинку.

Питома вага елементів у вартості відтворення будинку приймається згідно з укрупненими показниками вартості відтворення будинку відповідно функціонального призначення, затвердженими згідно чинного законодавства, а стосовно елементів для яких відсутні затверджені показники - за кошторисною вартістю.

Приклад визначення фізичного зносу будинку наведено в додатку Г.

5.7 Фізичний знос газового та ліфтового обладнання повинен визначатися згідно зі спеціальними нормативними документами.

5.8 Числові значення величин фізичного зносу будинків, елементів будинків і їх частин треба округлювати до цілих чисел.

6 Таблиці фізичного зносу конструкцій і елементів житлових будинків

В таблицях надається приблизний склад робіт з усунення фізичного зносу, до якого не включені супутні і опоряджувальні роботи, що виконуються під час ремонту даної конструкції, технічного обладнання або їх ділянки (частини). Пошкодження визначаються у відсотках від усієї оглянутої площі.

6.1 Фундаменти

Таблиця 6.1.1 - Фундаменти стовпчасті дерев’яні з забіркою

Ознаки зносу

Кількісна оцінка

Фізичний знос, %

Приблизний склад робіт

Руйнування оздоблювального шару цоколя, ослаблення врубок

-

0-20

Укріплення врубок, відновлення оздоблення

Викривлення горизонтальних ліній цоколя, жолоблення та пошкодження окремих дощок

Пошкодження на площі до 25%

21-40

Перебирання дощок забірки

Пошкодження забірки гнилизною, обростання мохом нижньої частини цоколя і відставання дощок. Незначні пошкодження верхньої частини стовпів

Пошкодження на площі до 50%

41-60

Повна заміна забірки, ремонт оголовків стовпів

Викривлення горизонтальних ліній стін, осідання окремих ділянок будівлі. Пошкодження гнилизною, жучком, часткове руйнування забірки і стовпів

-

61-80

Заміна стовпів і забірки з вивішенням стін