Относительно внесения изменений в договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства


ФОНД ДЕРЖАВНОГО МАЙНА УКРАЇНИ<br> <br> ІНСТРУКТИВНИЙ ЛИСТ<br> <br> 27.07.2004 N 10-23-10278<br> <br> Регіональним відділенням<br> ФДМУ,<br> Фонду майна АР Крим<br> <br> <br> Щодо внесення змін до договорів купівлі-продажу<br> об'єктів незавершеного будівництва<br> <br> <br> Цим черговим листом, підготовленим Фондом державного майна за<br>підсумками проведеного у травні місяці 2004 року семінару за темою<br>"Правові, методологічні та організаційні аспекти реалізації та<br>контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу", надаються<br>роз'яснення та рекомендації з питань внесення змін до договорів<br>купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва.<br> <br> Порушені тут питання стосуються можливості, обгрунтованості<br>та доцільності прийняття органом приватизації позитивного рішення<br>про заміну визначеного договором купівлі-продажу об'єкта<br>незавершеного будівництва зобов'язання покупця щодо його добудови<br>на розбирання цього об'єкта (або навпаки, в залежності від наданої<br>пропозиції)*.<br> <br>_______________<br> * Стосується об'єктів незавершеного будівництва, відчужених<br>органами приватизації на аукціоні, за конкурсом або шляхом викупу.<br> <br> Проведений всебічний правовий та економічний аналіз проблеми<br>та шляхів її вирішення дає підстави зробити такі висновки.<br> <br> Внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюється<br>державними органами приватизації згідно з Положенням про внесення<br>змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженим<br>наказом Фонду від 29.10.98 N 2041 ( <A HREF="49115">z0717-98</A> ) і зареєстрованого у<br>Міністерстві юстиції України 11.11.98 за N 717/3157 (далі -<br>Положення).<br> <br> Ні зазначене Положення ( <A HREF="49115">z0717-98</A> ), ні відповідні<br>законодавчі акти не містять вимог щодо принципової заборони<br>здійснення коригування договірних умов, про які йдеться у цьому<br>листі. Поряд з цим, згаданими документами визначено загальні<br>обмеження характеру змін, що вносяться до договору купівлі-продажу<br>будь-якого об'єкта приватизації, а саме: зміни не можуть<br>передбачати зменшення відповідальності покупця за невиконання ним<br>зобов'язань та зменшення загального обсягу інвестицій та<br>зобов'язань, визначених у грошовому еквіваленті.<br> <br> Стосовно специфіки питання, що розглядається у цьому листі,<br>вказані вимоги рекомендується застосовувати з урахуванням такого.<br> <br> Договори купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва,<br>за якими умовою продажу таких об'єктів є їх добудова та/або<br>введення в експлуатацію, можуть містити також інші зобов'язання<br>покупців. Це, наприклад, створення нових робочих місць, здійснення<br>екологічних заходів, впорядкування прилеглих територій тощо. Це<br>говорить про докорінну залежність всіх перелічених умов договору<br>від першої - добудови об'єкта (крім того, треба мати на увазі<br>також важливість такого об'єкта для збереження (розвитку) місцевої<br>інфраструктури). У такому випадку невиконання покупцем цієї першої<br>умови шляхом її заміни на протилежну - розбирання об'єкта<br>спричинить зменшення загального обсягу відповідальності покупця за<br>договором, що, як вже зазначалося вище, є забороненим.<br> <br> У разі пропозиції покупця об'єкта незавершеного будівництва<br>про заміну умови договору щодо розбирання об'єкта на умову про<br>його добудову вважаємо, що рішення державного органу приватизації<br>може бути позитивним. Але при цьому необхідно врахувати таке.<br> <br> Приватизація об'єкта під умову його розбирання була<br>вмотивована якимись вагомими причинами (втратою недобудовою<br>необхідних будівельних кондицій, втратою необхідності у держави на<br>об'єкт певного профілю тощо). Тому самостійне погодження органом<br>приватизації на пропозицію про добудову такого об'єкта буде<br>неправильним. У такому випадку органу приватизації необхідно<br>заручитися погодженням органу місцевого самоврядування. Така<br>можливість надається йому абзацом восьмим пункту 4.3 Положення<br>( <A HREF="49115">z0717-98</A> ).<br> <br> Необхідно також враховувати питання, пов'язані з<br>використанням землі, відведеної під такий об'єкт.<br> <br> Крім того, є необхідним здійснення нової оцінки такого<br>об'єкта незавершеного будівництва на дату оцінки, на яку його<br>вартість визначалась як об'єкта, що продавався під розбирання.<br> <br> Відповідно до Закону України "Про особливості приватизації<br>об'єктів незавершеного будівництва" ( <A HREF="73904">1953-14</A> ) та Методики оцінки<br>майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від<br>10.12.2003 N 1891 ( <A HREF="150710">1891-2003-п</A> ), вартість об'єкта незавершеного<br>будівництва під час приватизації визначається залежно від способу<br>приватизації, виду об'єкта незавершеного будівництва<br>(будівельно-монтажні роботи, завезені на майданчик матеріали,<br>придбане, але не змонтоване устаткування) та наявності<br>бухгалтерської інформації щодо фактичних витрат на будівництво<br>об'єкта незавершеного будівництва. Тобто проводиться<br>стандартизована або незалежна оцінка об'єкта незавершеного<br>будівництва. Базами оцінки можуть бути ринкова вартість або<br>вартість ліквідації.<br> <br> При зміні умови договору щодо розбирання об'єкта на умову про<br>його добудову у разі здійснення незалежної оцінки має визначатись<br>ринкова вартість об'єкта незавершеного будівництва.<br> <br> Незалежна оцінка здійснюється суб'єктом оціночної діяльності<br>- суб'єктом господарювання, відібраним на конкурсних засадах<br>згідно з з вимогами Положення про конкурсний відбір суб'єктів<br>оціночної діяльності, затвердженого наказом Фонду від 25.11.2003<br>N 2100 ( <A HREF="151275">z1194-03</A> ), за наявності відповідного звернення<br>зацікавлених осіб.<br> <br> Враховуючи, що зазначена зміна умови договору здійснюється за<br>ініціативою власника, а законодавчими та нормативно-правовими<br>актами видатків на здійснення нової оцінки об'єкта незавершеного<br>будівництва у разі такої зміни не передбачено, цими обставинами<br>рекомендується мотивувати її проведення за рахунок коштів власника<br>об'єкта.<br> <br> Проект додаткової угоди до договору купівлі-продажу об'єкта<br>незавершеного будівництва має містити зобов'язання власника<br>перераховувати на вказані державним органом приватизації реквізити<br>суму, визначену як додатна різниця між вартістю недобудови,<br>визначеною за результатами нової оцінки, та вартістю, зазначеною у<br>договорі купівлі-продажу цієї недобудови під її розбирання. У<br>разі, якщо зазначена різниця вартостей буде від'ємною, зміни до<br>договору вносяться без зобов'язання щодо повернення цієї різниці<br>органом приватизації.<br> <br> Заступник Голови Фонду Д.Парфененко</FONT></PRE><br>