При утверждении тарифов на электроэнергию и газ устанавливаются ограничения, определяемые региональными энергетическими комиссиями.
Стоимость работ по договору или размер тарифа, устанавливаемый населению, может меняться при существенных изменениях обстоятельств заключения договора (повышение уровня минимальной заработной платы, изменение стоимости материальных и топливно-энергетических ресурсов, изменение системы налогообложения и т.д.).
1.14.9. В целях защиты прав потребителей в договор целесообразно включить условия, гарантирующие:
• возможность выполнения работ или предоставления услуг, соответствующих по качеству установленным требованиям, в соответствии с федеральными минимальными стандартами качества жилищно-коммунальных услуг;
• ответственность исполнителей за нарушение порядка и условий выполнения и качества работ и предоставления услуг;
• оплату выполненных работ или представленных услуг в соответствии с реально достигнутыми показателями.
1.14.10. Контроль качества выполненных работ или оказанных услуг осуществляется заказчиком с участием, при необходимости, органов государственного надзора и контроля (Государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации и др.).
1.14.11. В случае выполнения работы или предоставления услуг с отступлениями от условий договора подрядчик несет ответственность в порядке, установленном гражданским законодательством.
1.14.12. Граждане, проживающие в домах муниципального и государственного жилищного фонда пользуется жильем в порядке, установленном гражданским и жилищном законодательством; граждане также могут занимать жилые помещения по договору коммерческого найма.
Обслуживание и ремонт мест общего пользования в многоквартирных жилых домах выполняются на основе договоров.
1.14.13. Договоры найма и обслуживания должны соответствовать нормам гражданского законодательства, требованиям правил пользования жилыми помещениями, предоставления коммунальных услуг, настоящих правил, а также иных нормативных и законодательных документов, регламентирующих взаимоотношения в жилищной сфере.
1.14.14. Для определения взаимоотношений между собственником жилья и подрядчиком целесообразно к договору найма или обслуживания приложить паспорт жилого помещения, в котором отражаются технико-экономические характеристики: общая площадь, площади отдельных помещений, включая подсобные, виды инженерного обустройства и установленных газовых, электрических и санитарно-технических приборов, наличие и виды приборов учета коммунальных услуг, допустимые электрические нагрузки, уровень отделки помещений и др.
1.14.15. При заключении договора найма, аренды или обслуживания необходимо:
• ознакомить нанимателя, арендатора или собственника жилого помещения с правилами пользования жилыми помещениями, лифтами, мусоропроводами, а также с составом ремонтных работ в квартирах, выполняемых за свой счет;
• провести инструктаж по пожарной безопасности, электробезопасности;
• ознакомить с санитарно-гигиеническими правилами.
1.15. На основании договоров могут осуществляться работы по охране труда и технике безопасности.
Функции по организации охраны труда и техники безопасности при проведении работ (оказании услуг) по обслуживанию жилых домов могут быть возложены на службу заказчика на жилищно-коммунальные услуги или уполномоченного управляющего, с которыми будут заключать соответствующие договоры организации, осуществляющие обслуживание жилищного фонда, или в договорах на обслуживание жилых домов будет включаться необходимый раздел.
1.15.1. Содержание и ремонт жилищного фонда должны осуществляться в соответствии с требованиями по охране труда в жилищно-коммунальном хозяйстве и пожарной безопасности.
1.15.2. Ответственный за осуществление мероприятий по охране труда и технике безопасности и пожарной безопасности в организации, осуществляющей содержание и ремонт жилищного фонда, назначается приказом руководителем организации (работодателем).
1.15.3. Администрация организации (работодатель), осуществляющей содержание и ремонт жилищного фонда, должна обеспечить персонал спецодеждой, спецобувью согласно перечня.
1.15.4. Рабочие, занятые на работах с повышенной опасностью, в соответствии с Перечнем нормативных документов по охране труда для жилищно-коммунального хозяйства подлежат ежегодному обучению и проверке знаний, инженерно-технические работники - один раз в три года.
1.15.5. Условия выполнения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда должны соответствовать требованиям действующих Правил по охране труда в жилищном хозяйстве.
2. ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ
И ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств.
Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания эксплуатационных показателей.
2.1. Система технического осмотра жилых зданий.
Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.
Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.
2.1.1. Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:
• общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
• частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.
Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении № 1.
После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.
2.1.2. Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом:
• общие плановые осмотры, а также внеочередные - проводятся собственником или уполномоченным лицом, представителем местного самоуправления. комитета самоуправления, жилтоварищества, организацией по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах кооперативных домов. находящихся на техническом обслуживании организации по обслуживанию жилищного фонда, в комиссию следует дополнительно включать представителя правления ЖСК;
• частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся рабочими-специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт по договорам.
Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям, которые имеют физический износ свыше 60%.
2.1.3. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или по договору с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в сроки, указанные в приложении № 3.
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.
2.1.4. Результаты осенних осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий; журналах, паспортах, актах.
В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома (приложение № 2).
Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.
Результаты сплошных обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляется актами.
2.1.5. Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:
а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;
в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;
г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.
Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и оборудования должны, как правило. производиться организацией по содержанию жилищного фонда.
2.2. Техническое обслуживание жилых домов.
2.2.1. Перечень работ по техническому обслуживанию элементов жилого дома, подлежащих выполнению организацией по обслуживанию жилищного фонда, приведен в приложении № 4.
2.2.2. Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.
2.2.3. Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда создаются объединенные диспетчерские службы (ОДС) или районные диспетчерские службы (РДС) на микрорайоны или группы домов в соответствии с Временными рекомендациями по созданию и организации эксплуатации объединенных диспетчерских служб (ОДС)/(РДС) инженерного оборудования жилых микрорайонов. Для каждой ОДС устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.
Обязанности и права персонала ОДС/РДС устанавливаются собственником или уполномоченным и оформляются в соответствующих должностных инструкциях.
2.2.4. Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, КИП, средства связи, контрольно-измерительные приборы и счетчики должны устанавливаться в соответствии с инструкцией завода-изготовителя по проектам, выполненным специализированной организацией, и обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий, проводить измерение параметров работы оборудования для визуального или автоматического контроля его работы, надежную связь нанимателей, арендаторов и собственников приватизированных жилых помещений и диспетчерской, а также диспетчерской со службами по техническому обслуживанию и аварийными службами.
2.2.5. Объединенные диспетчерские службы (ОДС) должны вести в специальных журналах учет заявок населения на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах. строительных конструкциях и других элементах зданий.
Поступающая на пульт диспетчера информация о нарушениях в работе инженерного оборудования, а также заявки населения должны регистрироваться в соответствующих журналах (при помощи мини-ЭВМ, магнитной записи и др.), контролироваться по срокам и качеству выполнения.
2.2.6. Заявки нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о неисправностях конструкций и инженерного оборудования на каждом участке непосредственно должны учитываться диспетчером. Журнал должен быть доступен для записи заявок в течение всего рабочего времени.
Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В тех случаях. когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю. Аналогичные меры должны быть приняты и по заявкам, полученным по телефону или через систему диспетчерской связи.
Аварийные заявки устраняются в сроки, указанные в приложении № 4. Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания устраняются в срочном порядке.
2.3. Организация и планирование текущего ремонта.
2.3.1. Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с Техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и Техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда или подрядными организациями.
