Правила оценки физического износа жилых зданий

Полное расстройство системы, выход из строя запорной арматуры, большое количество хомутов, следы замены отдельными местами трубопроводов, большая коррозия элементов системы, повреждение до 30% смывных бачков

61-80

Полная замена системы

Система канализации и водостоков

Таблица 68

Признаки

Физический

износ, %

Примерный

состав работ

Ослабление мест присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн на площади до 10% их поверхности; трещины в трубопроводах из полимерных материалов

0-20

Уплотнение соединений, ремонт труб местами

Наличие течи в местах присоединения приборов до 10% всего количества; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн до 20% их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов (сколы, трещины, выбоины) до 10% их количества; повреждения отдельных мест чугунных трубопроводов; значительное повреждение трубопроводов из полимерных материалов

21-40

Заделка мест присоединения приборов и ремонт чугунных трубопроводов в отдельных местах, частичная замена перхлорвиниловых (ПХВ) трубопроводов; замена отдельных приборов

Массовые течи в местах присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, ванн, умывальников до 30% их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов до 20% их количества; повреждение чугунных трубопроводов, массовые повреждения трубопроводов из полимерных материалов

41-60

Частичная замена трубопроводов и приборов, замена ПХВ-трубопроводов

Неисправность системы; повсеместные повреждения приборов; следы ремонтов (хомуты, заделка и замена отдельных участков)

61-80

Полная замена системы

Система электрооборудования

Таблица 69

Признаки

Физический

износ, %

Примерный

состав работ

Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т. д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек

0-20

Установка недостающих приборов, крепление приборов, ремонт шкафов

Повреждение изоляции магистральных и внутриквартирных сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, отсутствие части приборов и крышек к ним, следы ремонта вводно-распределительных устройств (ВРУ)

21-41

Замена отдельных участков сетей и приборов; ремонт ВРУ

Полная потеря эластичности изоляции проводов, значительные повреждения магистральных и внутриквартирных сетей и приборов, следы ремонта системы с частичной заменой сетей и приборов отдельными местами, наличие временных прокладок, неисправность ВРУ

41-60

Замена отдельных участков сетей, приборов, ВРУ, замена открытой проводки

Неисправность системы: проводки, щитков, приборов, ВРУ; отсутствие части приборов; оголение проводов, следы больших ремонтов (провесы проводов, повреждения шкафов, щитков, ВРУ)

61-80

Полная замена системы

Печи

Таблица 70

Признаки

Физический

износ, %

Примерный

состав работ

Мелкие трещины в штукатурке печи, вертикальных разделках или в швах изразцов

0-20

Затирка трещин

Глубокие трещины и сдвиг кирпичей в топливнике, приборы расшатаны, дымление печи из-за завалов в каналах

21-40

Перекладка свода и футеровки топливника, укрепление выпавших и замена отдельных разрушенных кирпичей, устранение завалов в каналах

Сильный общий перегрев, дымление через вьюшенную дверку(задвижку), выпучивание стенок местами; приборы повреждены и местами выпадают

41-60

Частичная перекладка печи с добавлением кирпича

Сильные выпучивания и отклонения стенок от вертикали, наружная кладка имеет глубокие трещины, сдвиги и выпадение отдельных кирпичей, вертикальные и горизонтальные разделки местами разрушились, топливник разрушен, приборы местами отсутствуют

61-80

Частичная перекладка печи с добавлением кирпича

Сильные выпучивания и отклонение стенок от вертикали, наружная кладка имеет глубокие трещины, сдвиги и выпадение отдельных кирпичей, вертикальные и горизонтальные разделки местами разрушились, топливник разрушен, приборы местами отсутствуют

61-80

Полная перекладка печи с добавлением кирпича, ремонт основания

Мусоропроводы

Таблица 71

Признаки

Физический

износ, %

Примерный

состав работ

Мелкие повреждения в стволе, застревание загрузочных клапанов

0-20

Устранение мелких повреждений

Неисправность загрузочных клапанов, неплотность в раструбных соединениях, отдельные пробоины в стволе мусоропровода, коррозия металлических частей

21-40

Ремонт загрузочных клапанов, зачеканка раструбов, постановка бандажей в местах пробоин в стволе

Отсутствие или поломка металлических деталей загрузочных люков, большие пробоины и расшатывание соединений участков ствола, поломка бункера с шиберами, неисправности в стечках вентиляционной камеры мусоропровода

41-60

Ремонт ствола с вставкой отдельных участков и сменой загрузочных устройств, перекладка вентиляционной камеры мусоропровода

Полное расшатывание ствола мусоропровода, отсутствие или поломка загрузочных устройств, разрушение вентиляционной камеры и неисправности в камере мусоросборника

61-80

Полная замена ствола и вентиляционной камеры, ремонт камеры мусоросборника

Справочное

Примеры оценок физического износа конструкций, элементов, систем и здания в целом

Пример 1. Оценка физического износа отдельных участков конструктивного элемента

I. При обследовании деревянных сборно-щитовых стен выявлены следующие признаки износа: 1-й участок – искривление линии цоколя, щели между щитами, гниль в отдельных местах, перекос щитов местами. Повреждения на площади около 30%; 2-й участок – заметное искривление цоколя, гнили и других повреждений нет; 3-й участок – щели между щитами, повреждение древесины гнилью на площади до 30%.

При оценке физического износа в соответствии с п. 1.2, настоящих Правил и табл. 6 принимаем: 1-й участок – 40% (наличие всех признаков, приведенных в табл. 6 для интервала 31-40%); 2-й участок – 31% (наличие одного из приведенных в табл. 6 признаков для того же интервала), округляем до 30%; 3-й участок – 35% (наличие двух признаков, приведенных в табл. 6 для того же интервала).

II. При обследовании полов из керамической плитки выявлено отсутствие отдельных плиток и местами их отставание на площади 43% от всей осмотренной площади пола. По табл. 49 определяем, что значение физического износа пола находится в интервале 21-40%, с распространением повреждений на площади от 20 до 50%. Для оценки физического износа осмотренного участка производим интерполяцию значений. Размер интервала значений физического износа 21-40% составляет 20%. Размер интервала 20-50% площади повреждения, характерной для данного интервала значений физического износа составляет 31%. Изменение физического износа с увеличением площади повреждения на 1% составит 20-30%. Физический износ участка, имеющего повреждения на площади 43% определяем путем интерполяции: 21 + 20/30´23 = 35,8%. Округляя значение, получим физический износ участка пола 35%.

Пример 2. Оценка физического износа конструктивного элемента с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Требуется определить физический износ ленточных бутовых фундаментов каменного четырехсекционного здания.

При осмотре установлено: 1. Фундаменты под тремя секциями имеют признаки, соответствующие 30% износа. 2. Фундаменты под четвертой торцевой секцией имеют признаки, соответствующие 50% износа.

Заполняем рабочую табл. 1

Таблица 1

Наименование участков

Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Р_i/Р_к)×100

Физический износ участков элементов, % Ф_i

Определение средневзвешенного значения физического износа участка, %

Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %

Фундаменты

1. Под секциями № 1, 2, 3

70

30

(70/100)´30

21

2. Под секцией № 4

30

50

(30/100)´50

15

Итого

100

Ф_К = 36

Округляя величину износа до 5%, получаем физический износ фундамента, равный 35%.

Пример 3. Оценка физического износа полов из различных материалов

Требуется определить физический износ полов в здании, имеющем три типа полов: паркетные – в жилых комнатах и коридорах; дощатые – в кухнях и метлахские плитки – в санузлах. Износ всех типов полов неодинаков в различных группах квартир. Удельный вес участков с полами каждого типа определяем по проекту или по замерам на объекте.

Заполняем рабочую табл. 2.

Таблица 2

Наименование участков

Удельный вес участка к общему объему элемента, % Р_i/Р_к

Физический износ участков элементов, % Ф_i

Определение средневзвешенного значения физического износа участка, %

Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %

Паркетные полы

в спальнях

25

30

(25/100)´30

7,5

в общих комнатах

1-й участок

12

50

(12/100)´50

6

2-й участок

28

40

(28/100)´40

11,2

в коридорах

10

60

(10/100)´60

6

Итого

75

30,7

Дощатые полы

1-й участок

10

50

(10/100)´50

5

2-й участок

5

40

(5/100)´40

2

Итого

15

7

Полы из мет­лах­ской плитки

1-й участок

6

30

(6/100)´30

1,8

2-й участок

4

50

(4/100)´50

2

Итого

10

3,8

Всего полы – 100. Ф_К = 41,5.

Округляя, получим износ полов 40%.

Пример 4. Определение физического износа слоистой конструкции

Требуется определить физический износ трехслойных панельных стен толщиной 35 см с утеплителем из цементного фибролита в доме со сроком эксплуатации 18 лет. В соответствии с указанием п. 1.6 определяем физический износ панели по техническому состоянию и по сроку службы.

1. Оценка по техническому состоянию производиться по табл. 14.

Получены результаты: 40% панелей имеет износ 35% и 70% имеет износ 20%.

Физический износ всех панелей определяется по формуле п. 1.3: Ф_К = 35´30/100 + 20´70/100 = 24,5% » 25%.

2. Оценка по сроку службы.

Панель состоит из двух слоев железобетона и одного слоя цементного фибролита. срок службы железобетонных слоев принимаем 100 лет, тогда при сроке эксплуатации 18 лет (см. рис. 1) получим физический износ железобетонных слоев 23%.

Срок службы цементного фибролита в трехслойной панели принимаем 40 лет. Физический износ составит 35% (см. рис. 2).

По таблице рекомендуемого прил. 3 определяем коэффициент удельных весов слоев по восстановительной стоимости:

к_б = 0,38 (оба слоя); к_и.ф. = 0,62.

По форму п. 1.6 определяем физический износ: Ф_с = 23×0,38 + 35×0,62 = 30,44% » 30%.

В соответствии с п. 1.5 принимаем физический износ по большему значению, 30%.

Пример 5. Определение физического износа системы центрального отопления.

Исходные данные

Дом полносборный, 5-этажный, срок эксплуатации – 18 лет.

Система центрального отопления выполнена с верхней разводкой из стальных труб и конвекторов.

При осмотре выявлено: капельные течи у приборов и в местах их врезки до 20%, большое количество хомутов на магистрали в техническом подполье (до двух на 10 м), имеются отдельные хомуты на стояках, замена в двух местах трубопроводов длиной до 2 м, значительная коррозия. Три года назад заменены калориферы и 90% запорной арматуры.

По табл. 66 такому состоянию системы соответствует износ 45%.

С учетом ранее выполненных замен отдельных элементов системы уточняем физический износ по сроку их эксплуатации (см. рис. 4 и рекомендуемое прил. 4).

Заполняем табл. 3

Таблица 3

Элементы системы

Удельный вес в восстановительной стоимости системы центрального отопления, %

Срок эксплуатации, лет

Физический износ элементов по графику, %

Расчетный физический износ, Ф_с, %

Магистрали

25

18

60

15

Стояки

27

18

40

10,8

Отопительные приборы

40

18

40

16

Запорная арматура

7

3

30

2,1

Калориферы

1

3

25

0,4

Итого: физический износ системы центрального отопления – 44,3%.

Принимается физический износ системы 45%.

Пример 6. Определение физического износа здания в целом

При обследовании крупнопанельного 5-этажного жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа газового оборудования, который проводился специализированной организацией.

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сб. № 28 "Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов". М., 1970.

По табл. рекомендуемого прил. 2 определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб. № 28.

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 4.

Таблица 4

Наименование элемен-

Удельные веса

Удельные веса

Расчетный удельный

Физический износ элементов здания, %

тов здания