Относительно применения Закона Украины "Про финансово-кредитные механизмы и управления имуществом при строительстве жилья и операциях с нерухомістю"


КОМІТЕТ ВЕРХОВНОЇ РАДИ УКРАЇНИ З ПИТАНЬ<br> ФІНАНСІВ І БАНКІВСЬКОЇ ДІЯЛЬНОСТІ<br> <br> Л И С Т<br> <br> 08.10.2004 N 06-10/10-1124<br> <br> <br> Комітетом Верховної Ради України з питань фінансів і<br>банківської діяльності розглянуто Ваш лист <...> щодо застосування<br>Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління<br>майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю"<br>( <A HREF="139776">978-15</A> ) та деякі питання податкового законодавства і надається<br>наступна відповідь.<br> <br> 1. Комітетом Верховної Ради України з питань фінансів і<br>банківської діяльності листом від 04.03.2004 р. N 06-10/220<br>( <A HREF="159919">v_220450-04</A> ) вже розглядався ряд питань в зв'язку з набранням<br>чинності з 01.01.2004 р. Законом України "Про фінансово-кредитні<br>механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з<br>нерухомістю" ( <A HREF="139776">978-15</A> ).<br> Щодо питання завершення будівництва житла, розпочатого до<br>набрання чинності Законом України "Про фінансово-кредитні<br>механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з<br>нерухомістю" ( <A HREF="139776">978-15</A> ), необхідно зазначити таке: Цивільний<br>( <A HREF="127234">435-15</A> ) та Господарський кодекси України ( <A HREF="125822">436-15</A> ), що набрали<br>чинності з 1 січня 2004 року, не містять положень та правових<br>механізмів, які зобов'язували б суб'єктів господарювання додатково<br>врегулювати раніше врегульовані правовідносини шляхом розірвання<br>діючих та укладення нових або внесення змін до укладених раніше<br>договорів, угод. Не містить таких вимог і Закон України "Про<br>фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві<br>житла та операціях з нерухомістю". Отже, виходячи з цього умови<br>договорів, укладених до набрання чинності Законом України "Про<br>фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві<br>житла та операціях з нерухомістю" (далі - Закон) зберігають свою<br>чинність на весь строк дії цих договорів.<br> Але слід зазначити, що підприємства, які залучають кошти для<br>фінансування будівництва без застосування механізмів, зазначених в<br>Законі ( <A HREF="139776">978-15</A> ), та які не відповідають вимогам до управителів,<br>що містяться в Законі, починаючи з 01.01.2004 р. не можуть<br>здійснювати залучення коштів в управління з метою фінансування<br>будівництва житла. Залучення коштів для фінансування будівництва<br>житла за договорами дольової участі, інвестиційним та іншими<br>договорами має певні обмеження в зв'язку з тим, що такі договори<br>мають ознаки довірчого управління. Відповідно до ст. 4 Закону<br>України "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків<br>фінансових послуг" ( <A HREF="83796">2664-14</A> ) довірче управління фінансовими<br>активами є фінансовою послугою, яку мають право надавати лише<br>фінансові установи. До того ж діяльність з надання будь-яких<br>фінансових послуг, що передбачають пряме або опосередковане<br>залучення фінансових активів від фізичних осіб, підлягає<br>ліцензуванню відповідно до законодавства.<br> <br> 2. Відповідно до п/п.5.1.20 статті 5 Закону України від<br>03.04.97 р. N 168/97-ВР ( <A HREF="32511">168/97-ВР</A> ) "Про податок на додану<br>вартість" із врахуванням змін, внесених Законом України від<br>15.06.2004 р. N 1782-IV ( <A HREF="171474">1782-15</A> ) звільняються від оподаткування<br>податком на додану вартість операції з поставки житла (об'єктів<br>житлового фонду), крім їх першої поставки.<br> Відповідно до п.2 "Прикінцевих положень" Закону України<br>N 1782-IV ( <A HREF="171474">1782-15</A> ) поставка житла (або землі) оподатковується<br>податком на додану вартість за правилами, що діяли до 1 січня<br>2004 року (операції, здійснювані на первинному ринку житла до<br>01.01.2004 р. було звільнено від обкладання ПДВ), якщо до такої<br>дати такий об'єкт був переданий у власність покупця або були<br>розпочаті роботи з будівництва такого житла (включаючи землю, що<br>знаходиться під таким об'єктом) під зобов'язання покупця або<br>інвестора та при цьому покупець або інвестор сплатив внесок не<br>менший, ніж тридцять відсотків від вартості загальної площі такого<br>житла, визначеної за цінами, що діяли на дату такої сплати.<br> В інших випадках, якщо платник податку, який здійснив<br>витрати, пов'язані з будівництвом житла до 1 січня 2004 року,<br>поставляє таке житло після 1 січня 2004 року, то суми податку на<br>додану вартість, сплачені таким платником податку у витратах з<br>будівництва такого житла та попередньо включені до складу його<br>валових витрат, можуть бути за його добровільним рішенням включені<br>до складу його податкового кредиту за умови одночасного включення<br>такої суми до складу його валового доходу у той самий податковий<br>період. Таке рішення має бути відображене у декларації з цього<br>податку.<br> Таким чином, пільговий режим оподаткування податком на додану<br>вартість операцій з поставки житла діє у випадку дотримання<br>правил, визначених Законом України N 1782-IV ( <A HREF="171474">1782-15</A> ), і<br>підприємство може здійснювати коригування (зменшення) податкових<br>зобов'язань з ПДВ, включених в деклараціях за період з січня по<br>червень місяці 2004 року, у відповідності з п.4.5 ст. 4 Закону<br>України від 03.04.97 р. N 168/97-ВР ( <A HREF="32511">168/97-ВР</A> ) "Про податок на<br>додану вартість" та у порядку, визначеному наказом ДПА України від<br>30.05.97 р. N 166 ( <A HREF="31826">z0250-97</A> ) "Про затвердження форми податкової<br>декларації та Порядку її заповнення і подання".<br> <br> 3. Якщо підприємство нарахувало податкові зобов'язання і<br>кредит з ПДВ за минулий період 2004 року за операціями з поставки<br>житла, для яких діє пільговий режим оподаткування відповідно до<br>Закону України N 1782-IV ( <A HREF="171474">1782-15</A> ), воно повинно сторнувати<br>(зменшити) їх. Робити це необхідно у порядку, визначеному наказом<br>ДПА України від 30.05.97 р. N 166 ( <A HREF="31826">z0250-97</A> ) "Про затвердження<br>форми податкової декларації та Порядку її заповнення і подання",<br>не як виправлення помилки, а як коригування в рядках 8.3 та 16.2<br>поточної декларації з ПДВ. При цьому ніяких штрафних санкцій<br>підприємству сплачувати не потрібно. У випадку якщо інвестори не<br>вимагатимуть повернення коштів, отримані суми ПДВ необхідно<br>включити до валового доходу підприємства.<br> <br> 4. Підприємство на вимогу інвестора повинно повернути суму<br>ПДВ, нараховану та сплачену інвестором підприємству за період з<br>01.01.2004 р. по 01.07.2004 р. за операціями з поставки житла, для<br>яких діє пільговий режим оподаткування, або за бажанням інвестора<br>зменшити суму його інвестиційних зобов'язань за відповідним<br>інвестиційним договором на вищевказану суму ПДВ, яка підлягає<br>сплаті у майбутніх періодах дії такого договору. Сума, що підлягає<br>поверненню інвестору або зменшенню його інвестиційних зобов'язань,<br>визначається виходячи з проінвестованої інвестором за період з<br>01.01.2004 р. по 01.07.2004 р. загальної площі житла, вартості<br>1 кв. м з ПДВ, за якою інвестор оплачував загальну площу житла, і<br>вартості 1 кв. м без ПДВ.<br> Згідно зі статтею 652 Цивільного кодексу України ( <A HREF="127234">435-15</A> )<br>договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін у разі<br>істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні<br>договору, якщо інше не встановлено договором або не випливає із<br>суті зобов'язання, при цьому зміна обставин є істотною, якщо вони<br>змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони<br>не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.<br> У випадку дотримання умов, визначених Законом України<br>N 1782-IV ( <A HREF="171474">1782-15</A> ), інвестор вправі вимагати повернення<br>сплачених коштів ПДВ в зв'язку з істотною зміною обставин договору<br>або врахування таких коштів за рахунок платежів у майбутніх<br>періодах дії відповідного інвестиційного договору. При цьому<br>інвестору достатньо подати лише заяву на ім'я особи, що<br>зобов'язалося передати житло інвестору у власність, зазначивши в<br>ній, що в зв'язку з істотною зміною обставин - опублікуванням<br>Закону України N 1782-IV (-) на підставі статті 652 Цивільного<br>кодексу України ( <A HREF="127234">435-15</A> ) громадянин (П.І.Б.) пропонує зменшити<br>ціну договору з 1 січня 2004 року на суму ПДВ, оскільки вартість<br>1 кв. м загальної площі житла не повинна була включати ПДВ.<br> <br> Голова С.Буряк</FONT></PRE><br>