Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (31245)

Государственный комитет Российской Федерации

по жилищной и строительной политике

ГУП Академия коммунального хозяйства им К.Д.Памфилова

ПРАВИЛА И НОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ

ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Авторы: Авдеев В.В., Лопаткин Н.Т., Чернышов Л.Н., Персиянцева Т.В. (Госстрой РФ), Пивоваров В.Ф., Вавуло Н.М., Великанов В.П., Фаликов В.С., Короткова 3.В., Булгакова Л.В., Абашева Т.И., Песня В.Ю. (Академия коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова), Донсков С.В. (Институт экономики жилищно-коммунального хозяйства), Коган Б.С., Ефимова М.Н., Коршунова И.С. (МПС), Ройтман А.Г. (МПС "Жилище"), Нотенко С.Н. (Администрация Московской области), Попов В.Л. (ГПП ЖКХ).

Руководитель авторского коллектива: к.т.н. Н.М.Вавуло (ГУП АКХ им. К.Д.Памфилова)

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда представляют основной руководящий документ по организации технического обслуживания жилищного фонда всех форм собственности.

Приведены основные положения, требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, содержанию помещений, строительных конструкций, инженерного оборудования и территорий домовладения по текущему и капитальному ремонту. Даны нормативы организации и технической эксплуатации и ремонта, технологические условия выполнения работ.

С введением в действие настоящих Правил утрачивают силу Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Минжилкомхозом 5 января 1989 г. (М. Стройиздат. 1990г.).

Данные Правила разработаны Академией коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова. Переизданию, перепечатке и размножению без разрешения Академии им. К.Д. Памфилова не подлежат.

Правила и нормы могут служить основой для формирования региональных документов по эксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки, природно-климатических условий, износа жилых домов и других местных факторов.

После принятия нового Жилищного кодекса Российской Федерации будут внесены необходимые изменения в данный нормативный документ.

Предназначены для работников жилищного хозяйства, занимающихся технической эксплуатацией, содержанием и ремонтом жилищного фонда.

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ СИСТЕМЫ ОБСЛУЖИВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищною фонда определяют требования к состоянию жилых домов, конструкциям, инженерному оборудованию; требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, инженерного оборудования, территорий домовладений, текущему и капитальному ремонтам.

Правила являются нормативным документом, регламентирующим взаимоотношения между подрядчиком (организацией по обслуживанию и содержанию жилищного фонда) и собственником жилья.

Эксплуатационные организации, являясь подрядчиком у собственников жилищного фонда, выполняют работы в соответствии с имеющимися договорами, при этом приоритетными являются работы, обеспечивающие надежность, устойчивость и безопасное обслуживание жилья.

Данные Правила являются основой для формирования региональных документов по эксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки, природно-климатические условия, износ жилых домов и другие местные факторы.

1.1. Настоящие правила определяют порядок обслуживания (содержания и ремонта) жилищного фонда с целью:

• защиты законных прав и интересов потребителей в жилищной сфере - собственников, нанимателей и арендаторов - юридических лиц (далее арендаторов) жилых помещений;

• обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности - частной (юридических и физических лиц), государственной и муниципальной;

• проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;

• обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

1.2. Согласно Закону Российской Федерации Об основах федеральной жилищной политики": жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, домаинтернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания.

По видам собственности жилищный фонд подразделяется на:

а) частный жилищный фонд:

• фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

• фонд, находящийся в собственности юридических лиц (частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом;

б) государственный жилищный фонд:

• ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

• фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также неведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

в) муниципальный жилищный фонд:

• фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

1.3. Жилые и нежилые помещения в жилом доме, находящиеся в собственности двух или нескольких физических и (или) юридических лиц принадлежат им на праве общей собственности в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

1.4. Осуществляя предусмотренные гражданским законодательством права по владению, пользованию и распоряжению жильем, собственники жилищного фонда обеспечивают:

• порядок учета жилищного фонда и использование жилых помещений в соответствии с принятыми нормами и правилами;

• правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы (нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости в жилищной сфере, застройщиков, исполнителей работ, агентов по купле-продаже, аренде и обмену жилья, а также страховых компаний и оценщиков стоимости недвижимости);

• контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере;

• регулирование порядка передачи объектов федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации в муниципальную собственность;

1.5. В соответствии с Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органами местного самоуправления осуществляется:

• владение, пользование и распоряжение объектами жилищно-коммунального хозяйства муниципальной собственности непосредственно или через службу заказчика (уполномоченного управляющего);

• содержание и использование муниципального жилищного фонда к нежилых помещений;

• управление объектами коммунального обслуживания и благоустройства, относящимися к муниципальной собственности;

• контроль экологической безопасности коммунального обслуживания. организация утилизации и переработки бытовых отходов.

1.6. Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью реализации гарантированных прав и свобод граждан в пределах, предоставленных территориальному общественному самоуправлению законодательством, участвовать в конкурсном отборе организаций-подрядчиков по обслуживанию жилищного фонда.

1.7. Собственник или уполномоченный им орган независимо от формы собственности для обеспечения обслуживания жилищного фонда выполняет следующие функции:

• контроль и учет состояния и использования жилищного фонда;

• организация и непосредственное выполнение обслуживания и ремонта, в которые входят:

• текущее техническое содержание здания и его инженерного оборудования, санитарное содержание зданий и придомовых территорий;

• обеспечение коммунальными услугами по отоплению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению (канализации), электроснабжению, газоснабжению, а также иными услугами (теле-, радиооборудования, вывоза твердых бытовых отходов и др.);

• текущий ремонт строительных конструкций, элементов зданий, инженерного оборудования общего назначения, придомовых территорий;

• капитальный ремонт (комплексный всего дома или выборочный отдельных строительных конструкций, элементов здания, инженерного оборудования, придомовых территорий);

• приемка в эксплуатацию вновь строящихся и отремонтированных жилых зданий;

• контроль за соблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения в многоквартирном доме нормативных требований по пользованию жилым помещением, коммунальными и иными услугами, а также иных обязательств в соответствии с договором найма, аренды или обслуживания;

• контроль за арендаторами нежилых помещений в жилых домах за соблюдением настоящих Правил и иных нормативных документов, определяющих порядок пользования помещениями и инженерным оборудованием, а также обязательств по договору аренды.

1.8. Наниматели, арендаторы, собственники жилых помещений в многоквартирных домах имеют право на получение коммунальных услуг установленного договором качества, содержание и ремонт жилого дома в соответствии с настоящими Правилами и договором, а также производить работы по улучшению комфортности проживания. При этом на работы, связанные с заменой (увеличением числа) отопительных приборов, перепланировкой квартиры, устройством подполий на балконах и лоджиях 1-вых этажей, установкой, не предусмотренного типовым проектом или дополнительного санитарно-технического оборудования, необходимо получить соответствующее разрешение.

Установка более совершенных типов оконных, дверных блоков, остекление лоджий и балконов может осуществляться по решению органов местного самоуправления самостоятельно.

1.9. Наниматели, арендаторы и собственники жилых помещений в многоквартирных домах несут ответственность за поддержание жилого помещения, жилого дома и придомовой территории в надлежащем состоянии; они обязаны своевременно производить текущий ремонт жилого помещения, участвовать денежными средствами в проведении текущих и капитальных ремонтов многоквартирных домов, включая жилые помещения, инженерное оборудование.

1.10. Государственный учет жилищного фонда

1.10.1. В соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 10.02.85 г. № 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда" государственному учету жилищного фонда по единой системе подлежат жилые помещения, жилые дома, специализированные жилые дома (общежития, дома гостиничного типа. дома маневренного фонда, специализированные дома для одиноких и престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания, независимо от форм собственности, в том числе служебные жилые помещения.

1.10.2. Государственный учет жилищного фонда включает:

• размеры домовладения;

• адресный учет;

• учет технического состояния;

• учет условий проживания, в том числе социальные нормы площади жилья.

1.10.3. Первичный учет жилищного фонда должен проводиться органами местного самоуправления и представляться в местные органы государственной статистики в сроки, установленные Госкомстатом России. Органы местного самоуправления должны осуществлять регистрацию и техническую инвентаризацию жилищного фонда в городах, поселках и сельских населенных пунктах независимо от форм собственности на жилые здания.

1.10.4. Учет технического состояния определяется по физическому износу зданий и их конструкций в соответствии с Правилами оценки физического износа жилых домов (ВСН 53-86 (р)).

1.10.5. Непригодность жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания устанавливается в соответствии с действующим Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания.

1.10.6. Учет жилищных условий проживания граждан осуществляется органами местного самоуправления для обеспечения социальных гарантий и поддержки социально незащищенных слоев населения.

1.10.7. Передачу жилищного фонда в муниципальную собственность, муниципального жилищного фонда в управление уполномоченным юридическим лицам (организациям любых организационно-правовых форм) следует производить по договору с приложением актов сдачи-приемки и технического состояния жилых домов, связанных с ними инженерных сооружений и сетей, элементов благоустройства с внесением соответствующих изменений в технический паспорт.