За три роки (2000-2002 рр.) в Україні за рахунок усіх джерел фінансування введено лише 17,6 млн.кв.м житла, що на 5,5 млн.кв.м менше (на 23,9%) ніж визначено на цей період Прогнозом Уряду (23,1 млн.кв.м). За рахунок коштів державного бюджету введено 2,2% (Прогнозом передбачено 2%), коштів підприємств і організацій - 32,5% (21%). Фактичні показники введення в експлуатацію житла за рахунок коштів місцевих бюджетів становили 2,2%, за рахунок впровадження іпотечного та інших видів кредитів - лише 1,3 %, що значно менше від прогнозних обсягів (9% та 20% відповідно).
Існуючі темпи будівництва житла в Україні не забезпечують вирішення житлової проблеми, і перш за все, для громадян, які потребують підтримки з боку держави: на квартирному обліку перебуває 1 млн. 600 тис. сімей, з яких протягом трьохрічного періоду щорічно одержували житло лише 1,6% (25,6 тис. громадян).
Такий стан виконання завдання Указу Президента України щодо забезпечення житлом соціально незахищених верств населення пояснюється обмеженістю коштів державного та місцевих бюджетів, що спрямовуються на будівництво житла.
Розгортанню житлового будівництва в належних обсягах, безперечно, заважало те, що так і не впроваджено дійових фінансово-кредитних механізмів залучення у житлове будівництво позабюджетних коштів, і перш за все, іпотечного кредитування
Розробка більшості нормативно-правових актів, передбачених рішенням Уряду, стримується неприйняттям до цього часу базових законодавчих актів - нового Житлового кодексу України (невизначеність понять “соціально незахищені верстви населення”, “громадяни, які потребують соціального захисту”, “соціальне житло”), Закону України “Про іпотеку”, інших законодавчих та нормативних актів, що мають регулювати іпотечні відносини.
Крім того, загальновідомо, що безумовною і визначальною передумовою для розвитку іпотечного кредитування є наявність системи іпотечного житлового кредитування, яка б працювала на ринкових засадах.
Тому серйозним чинником, що негативно вплинув на процес становлення в Україні іпотечного кредитування житлового будівництва, є відсутність єдиної державної установи, яка б мала повноваження щодо практичного впровадження механізму іпотечного кредитування, включаючи організаційні, нормативні та фінансові аспекти.
Таку практичну роботу з впровадження та реалізації іпотечного кредитування, як свідчить досвід інших країн, доцільно доручити спеціально утвореній державній установі - агентству, корпорації чи компанії. Основним завданням такої організаційної структури має стати створення механізму функціонування системи іпотечного кредитування житлового будівництва - фінансового, нормативного та інституційного, тобто бути координатором цього процесу. Вона може виконувати певні практичні функції, а саме: вивчати кредитні історії на право отримання іпотечного кредиту, здійснювати оцінку майна (майбутнього житла) позичальника, безпосередньо надавати іпотечні кредити та виконувати функції оператора вторинного ринку - здійснювати практичні функції, а саме: вивчати кредитні історії на право отримання іпотечного кредиту, здійснювати оцінку майна (майбутнього житла) позичальника, безпосередньо надавати іпотечні кредити та виконувати функції оператора вторинного ринку - здійснювати рефінансування банків шляхом придбання у них стандартних іпотечних кредитів, випуску іпотечних облігацій, забезпечених такими кредитами, та розміщення їх на вторинному іпотечному ринку серед інституційних інвесторів.
Гарантії повернення іпотечних кредитів (страхові ризики), наданих Державною іпотечною компанією або банками за її дорученням, у певних межах має взяти на себе держава, що дозволить сформувати підсистему соціальної іпотеки. Компанія має також здійснювати просвітницьку роботу для популяризації іпотечного кредитування, подолання недовіри населення до такого виду кредитування.
Положення про Державну іпотечну компанію має затвердити Кабінет Міністрів України та передбачити відповідні бюджетні кошти, необхідні для забезпечення виконання покладених на Компанію завдань.
Сприяти впровадженню іпотечного кредитування в регіонах України мають регіональні іпотечні оператори, які у взаємодії з Державною іпотечною компанією зможуть залучати довгострокові фінансові ресурси для рефінансування іпотечних кредитів.
Для прискорення вирішення проблеми забезпечення житлом соціально незахищених громадян необхідно розробити проект Закону України “Про державне фінансування та цільове довгострокове кредитування будівництва житла”. Цей законопроект має встановити гарантовану та захищену норму участі держави та регіонів у фінансуванні та кредитуванні житлового будівництва для ветеранів Великої Вітчизняної війни, сімей загиблих, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи, військовослужбовців та членів їх сімей, молоді, сільських жителів, депортованих народів, працівників бюджетної і соціальної сфери та інших соціально незахищених категорій громадян.
Розвитку житлового будівництва має сприяти також впровадження системи економічних стимулів для фізичних та юридичних осіб, а також банків щодо розвитку іпотечного кредитування. Крім того, доцільно передбачити податковим законодавством (проектом Податкового кодексу) норми, що сприятимуть здешевленню вартості будівництва житла шляхом звільнення такого будівництва від ПДВ, незалежно від джерел фінансування та видів будівництва (нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт).
Також сприятиме залученню додаткових інвестицій у житлове будівництво і, відповідно, збільшенню його обсягів також законодавче врегулювання питання щодо можливості зараховування на окремі рахунки Ради міністрів АР Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій частини нарахованого податку на прибуток підприємств з метою спрямування цих коштів на будівництво житла у відповідних регіонах.
Заохоченню підприємств у здійсненні інвестування у будівництво житла для своїх працівників, які його потребують відповідно до законодавства, сприяла б норма податкового законодавства щодо віднесення на валові витрати такого підприємства суми коштів, що спрямовуються ним на зазначені цілі.
Вимоги до житлових будинків в значній мірі визначаються його користувачами та інвесторами. Нові соціально-економічні умови в Україні, зміна форм власності на житло, різке зменшення обсягів житлового будівництва суттєво вплинули на структуру попиту на будівництво нового житла залежно від його експлуатаційних та вартісних параметрів.
У зв’язку з цим необхідно розробити і запровадити нову методологію проектування житла, рекомендації щодо формування архітектурно-планувальних рішень квартир, житлових будинків та комплексів та вдосконалити нормативну базу на проектування житла, зокрема соціального призначення. Тому у 2003 році Держбудом передбачається підготувати до затвердження нову редакцію ДБН “Житлові будинки”, які визначатимуть архітектурно-типологічні та санітарно-гігієнічні стандарти з проектування соціального житла.
Крім того, Типові місцеві правила забудови населених пунктів, що розробляються Держбудом у поточному році, передбачатимуть обов’язкові нормативи щодо площі земельних ділянок під забудову соціального житла.
Важливою проблемою, яка тісно пов’язана з будівництвом соціального житла, є проблема зниження вартості будівництва такого житла. Її вирішення потребує внесення відповідних змін до діючого законодавства, в тому числі шляхом впровадження законодавчої норми щодо зобов’язань місцевих бюджетів здійснювати фінансування будівництва інженерних мереж при спорудженні соціального житла.
Комплекс заходів із вирішення вищезазначених проблем впровадження іпотечного кредитування у житловому будівництві передбачено проектом Плану підготовки законодавчих та нормативних актів, який вноситься на затвердження Колегії Держбуду України разом з відповідним проектом рішення.
