ДЕРЖАВНИЙ КОМІТЕТ УКРАЇНИ З БУДІВНИЦТВА ТА АРХІТЕКТУРИ
Л И С Т
14.04.2005 N 8/1/-240
Держбуд України на виконання доручення Кабінету Міністрів
України від 25.03.2005 р. N 13710/1/1 розглянув Ваш лист щодо
застосування норм Закону України "Про фінансово-кредитні механізми
і управління майном при будівництві житла та операціях з
нерухомістю" ( 978-15 ) і з питань компетенції повідомляє.
Щодо поєднання забудовником функцій замовника,
генпідрядника та інвестора
Загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної
діяльності на території України, зокрема права суб'єктів
інвестиційної діяльності, визначає Закон України "Про інвестиційну
діяльність" ( 1560-12 ). Статтею 7 зазначеного Закону України
встановлено, що інвестор для реалізації інвестицій самостійно на
договірній основі залучає будь-яких учасників інвестиційної
діяльності.
Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління
майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю"
( 978-15 ) (далі - Закон України) визначає загальні принципи,
правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і
юридичних осіб у довірче управління з метою фінансування
будівництва житла та особливості управління цими коштами.
Статтею 3 зазначеного Закону України ( 978-15 ) визначено, що
суб'єктами системи фінансово-кредитних механізмів при будівництві
житла та операціях з нерухомістю за цим Законом є довірителі,
управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти сертифікатів
ФОН та власники сертифікатів ФОН.
Згідно з положеннями статей 4 та 9 цього Закону України
( 978-15 ) забудовником може бути особа, яка у встановленому
законодавством порядку отримала право на використання земельної
ділянки для спорудження об'єктів будівництва. Фінансова установа
(управитель) укладає з забудовником угоду, за якою замовляє
забудовнику збудувати об'єкт будівництва, ввести його в
експлуатацію та передати об'єкти інвестування установникам цього
фонду у встановлені в угоді строки та на умовах, визначених цим
Законом та Правилами фонду.
Забудовник зобов'язаний виконувати свої зобов'язання за
угодою щодо організації спорудження об'єкта та своєчасною введення
його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.
Зважаючи на вищевикладене забудовник, який уклав угоду з
управителем відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні
механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з
нерухомістю" ( 978-15 ), може поєднувати функції замовника та
генпідрядника або залучати для їх виконання спеціалізовані
організації (тобто, організовувати спорудження об'єкта відповідно
до угоди з управителем).
Управитель здійснює фінансування будівництва нерухомості за
рахунок отриманих в управління коштів, будівництво якої
організовує забудовник. Таким чином, управитель діє від імені
інвесторів, які передали йому в управління кошти з метою
подальшого інвестування у об'єкти нерухомості.
У разі якщо забудовник має намір інвестувати власні кошти у
об'єкт нерухомості, який фінансується управителем з фонду
фінансування будівництва (ФФБ) він укладає із управителем договір
управління майном - це угода, за якою установник управління
передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення
визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій
управителя з цим майном. За Законом України "Про
фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві
житла та операціях з нерухомістю" ( 978-15 ) для ФФБ - це договір
про участь у ФФБ.
Щодо норм абзацу шостого статті 9 Закону України "Про
фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві
житла та операціях з нерухомістю" ( 978-15 )
Згідно з частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України
( 435-15 ) зміст договору становлять умови (пункти), визначені на
розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими
відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до частини 2 статті 180 Господарського кодексу
України ( 436-15 ) господарський договір вважається укладеним,
якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі
досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови,
визначені такими за законом чи необхідні для договорів даного
виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна
бути досягнута згода.
Стаття 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і
управління майном при будівництві житла та операціях з
нерухомістю" ( 978-15 ) містить положення щодо умов угоди, яка
укладається між управителем та забудовником. Зокрема, передбачено,
що управитель визначає банк, в якому має бути відкритий поточний
рахунок забудовника та поточні рахунки його підрядників,
субпідрядників та інших суб'єктів підприємницької діяльності, які
беруть участь у спорудженні об'єкта будівництва. Ця умова має бути
внесена забудовником у договори підряду та інші угоди, пов'язані
із спорудженням об'єкта будівництва.
Таким чином, суб'єкти господарської діяльності, які діють на
підставі договорів, передбачених Законом України "Про
фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві
житла та операціях з нерухомістю" ( 978-15 ), повинні керуватись
положеннями цього законодавчого акту.
Разом з тим звертаємо увагу на наступне:
Відповідно до Положення про Державний комітет України з
будівництва та архітектури, затвердженого Указом Президента
України від 20.08.2002 р. N 725/2002 ( 725/2002 ), Держбуд України
не наділений правом тлумачення та надання роз'яснень чинного
законодавства;
Відповідно до статей 147 та 150 Конституції України
( 254к/96-ВР ) офіційне тлумачення Законів України дає
Конституційний суд України.
Перший заступник Голови А.Беркута
