Относительно применения норм Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлению имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью"


ДЕРЖАВНИЙ КОМІТЕТ УКРАЇНИ З БУДІВНИЦТВА ТА АРХІТЕКТУРИ<br> <br> Л И С Т<br> <br> 14.04.2005 N 8/1/-240<br> <br> <br> Держбуд України на виконання доручення Кабінету Міністрів<br>України від 25.03.2005 р. N 13710/1/1 розглянув Ваш лист щодо<br>застосування норм Закону України "Про фінансово-кредитні механізми<br>і управління майном при будівництві житла та операціях з<br>нерухомістю" ( <A HREF="139776">978-15</A> ) і з питань компетенції повідомляє.<br> <br> Щодо поєднання забудовником функцій замовника,<br> генпідрядника та інвестора<br> <br> Загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної<br>діяльності на території України, зокрема права суб'єктів<br>інвестиційної діяльності, визначає Закон України "Про інвестиційну<br>діяльність" ( <A HREF="2927">1560-12</A> ). Статтею 7 зазначеного Закону України<br>встановлено, що інвестор для реалізації інвестицій самостійно на<br>договірній основі залучає будь-яких учасників інвестиційної<br>діяльності.<br> <br> Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління<br>майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю"<br>( <A HREF="139776">978-15</A> ) (далі - Закон України) визначає загальні принципи,<br>правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і<br>юридичних осіб у довірче управління з метою фінансування<br>будівництва житла та особливості управління цими коштами.<br> <br> Статтею 3 зазначеного Закону України ( <A HREF="139776">978-15</A> ) визначено, що<br>суб'єктами системи фінансово-кредитних механізмів при будівництві<br>житла та операціях з нерухомістю за цим Законом є довірителі,<br>управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти сертифікатів<br>ФОН та власники сертифікатів ФОН.<br> <br> Згідно з положеннями статей 4 та 9 цього Закону України<br>( <A HREF="139776">978-15</A> ) забудовником може бути особа, яка у встановленому<br>законодавством порядку отримала право на використання земельної<br>ділянки для спорудження об'єктів будівництва. Фінансова установа<br>(управитель) укладає з забудовником угоду, за якою замовляє<br>забудовнику збудувати об'єкт будівництва, ввести його в<br>експлуатацію та передати об'єкти інвестування установникам цього<br>фонду у встановлені в угоді строки та на умовах, визначених цим<br>Законом та Правилами фонду.<br> <br> Забудовник зобов'язаний виконувати свої зобов'язання за<br>угодою щодо організації спорудження об'єкта та своєчасною введення<br>його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.<br> <br> Зважаючи на вищевикладене забудовник, який уклав угоду з<br>управителем відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні<br>механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з<br>нерухомістю" ( <A HREF="139776">978-15</A> ), може поєднувати функції замовника та<br>генпідрядника або залучати для їх виконання спеціалізовані<br>організації (тобто, організовувати спорудження об'єкта відповідно<br>до угоди з управителем).<br> <br> Управитель здійснює фінансування будівництва нерухомості за<br>рахунок отриманих в управління коштів, будівництво якої<br>організовує забудовник. Таким чином, управитель діє від імені<br>інвесторів, які передали йому в управління кошти з метою<br>подальшого інвестування у об'єкти нерухомості.<br> <br> У разі якщо забудовник має намір інвестувати власні кошти у<br>об'єкт нерухомості, який фінансується управителем з фонду<br>фінансування будівництва (ФФБ) він укладає із управителем договір<br>управління майном - це угода, за якою установник управління<br>передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення<br>визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій<br>управителя з цим майном. За Законом України "Про<br>фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві<br>житла та операціях з нерухомістю" ( <A HREF="139776">978-15</A> ) для ФФБ - це договір<br>про участь у ФФБ.<br> <br> Щодо норм абзацу шостого статті 9 Закону України "Про<br>фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві<br>житла та операціях з нерухомістю" ( <A HREF="139776">978-15</A> )<br> <br> Згідно з частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України<br>( <A HREF="127234">435-15</A> ) зміст договору становлять умови (пункти), визначені на<br>розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими<br>відповідно до актів цивільного законодавства.<br> <br> Відповідно до частини 2 статті 180 Господарського кодексу<br>України ( 436-15 ) господарський договір вважається укладеним,<br>якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі<br>досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови,<br>визначені такими за законом чи необхідні для договорів даного<br>виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна<br>бути досягнута згода.<br> <br> Стаття 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і<br>управління майном при будівництві житла та операціях з<br>нерухомістю" ( <A HREF="139776">978-15</A> ) містить положення щодо умов угоди, яка<br>укладається між управителем та забудовником. Зокрема, передбачено,<br>що управитель визначає банк, в якому має бути відкритий поточний<br>рахунок забудовника та поточні рахунки його підрядників,<br>субпідрядників та інших суб'єктів підприємницької діяльності, які<br>беруть участь у спорудженні об'єкта будівництва. Ця умова має бути<br>внесена забудовником у договори підряду та інші угоди, пов'язані<br>із спорудженням об'єкта будівництва.<br> <br> Таким чином, суб'єкти господарської діяльності, які діють на<br>підставі договорів, передбачених Законом України "Про<br>фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві<br>житла та операціях з нерухомістю" ( <A HREF="139776">978-15</A> ), повинні керуватись<br>положеннями цього законодавчого акту.<br> <br> Разом з тим звертаємо увагу на наступне:<br> <br> Відповідно до Положення про Державний комітет України з<br>будівництва та архітектури, затвердженого Указом Президента<br>України від 20.08.2002 р. N 725/2002 ( <A HREF="109648">725/2002</A> ), Держбуд України<br>не наділений правом тлумачення та надання роз'яснень чинного<br>законодавства;<br> <br> Відповідно до статей 147 та 150 Конституції України<br>( <A HREF="28944">254к/96-ВР</A> ) офіційне тлумачення Законів України дає<br>Конституційний суд України.<br> <br> Перший заступник Голови А.Беркута</FONT></PRE><br>