У К А З
ПРЕЗИДЕНТА УКРАЇНИ
Про іпотеку
( Указ не вступив в дію у зв'язку з відхиленням проекту
Закону про іпотеку згідно з Постановою ВР N 840-XIV
( 840-14 ) від 07.07.99 )
З метою забезпечення виконання зобов'язань, розвитку системи
іпотечного кредитування, активізації інвестиційної діяльності та
відповідно до пункту 4 розділу XV "Перехідні положення"
Конституції України ( 254к/96-ВР ) п о с т а н о в л я ю:
1. Для цілей цього Указу наведені нижче терміни вживаються в
такому значенні:
нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки і все, що
розташоване на них і тісно пов'язане з ними, тобто об'єкти,
переміщення яких без непропорційної шкоди їх призначенню
неможливе.
До нерухомого майна належать також повітряні та морські
судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.
Законом до нерухомого майна може бути віднесено й інше майно;
іпотека - застава нерухомого майна, коли земельні ділянки та
(або) інші речі, що становлять предмет іпотеки, залишаються у
заставодавця або третьої особи (майнового поручителя), а
заставодержатель набуває право на задоволення забезпеченого
іпотекою зобов'язання, яке не виконане, за рахунок предмета
іпотеки;
земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими
межами, яка характеризується певним місцем розташування, цільовим
(господарським) призначенням та іншими ознаками, з визначеними
щодо неї правами;
іпотечний договір - договір застави нерухомого майна;
підприємство або його структурний підрозділ - цілісний
майновий комплекс, до якого належать основні фонди, обігові
засоби, інші цінності, відображені в балансі підприємства, а також
права на земельну ділянку;
майновий поручитель - особа, яка передає в іпотеку належне їй
на праві власності майно або інше майно, яким вона має право
розпоряджатися та передавати в іпотеку, що підтверджено
відповідними документами, для забезпечення зобов'язань боржника
перед заставодержателем (кредитором);
основне зобов'язання - зобов'язання за договорами позики,
купівлі-продажу, оренди, перевезення вантажу тощо, а також
зобов'язання, що виникає внаслідок заподіяння шкоди і виконання
якого забезпечено заставою нерухомого майна, яке належить одній із
сторін зазначених договорів (боржникові) або третій особі
(майновому поручителеві), в інтересах іншої сторони за цими
договорами;
попередня іпотека - іпотека, що передувала укладенню іншого
іпотечного договору щодо цього ж нерухомого майна;
наступна іпотека - передача в іпотеку нерухомого майна, яке
раніше було передане в іпотеку з участю іншого або попереднього
заставодержателя.
2. Цим Указом визначаються основні положення про іпотеку.
Пов'язані з іпотекою правовідносини, не передбачені цим Указом,
регулюються іншими актами законодавства України.
Дія цього Указу не поширюється на правовідносини, що
виникають у зв'язку із податковою заставою.
Якщо міжнародним договором, згода на обов'язковість якого
надана Верховною Радою України, встановлено інші правила, ніж ті,
що містить цей Указ, застосовуються правила міжнародного договору.
3. Іпотека виникає в силу договору або закону з моменту її
державної реєстрації.
Іпотекою може бути забезпечена дійсна вимога, зокрема така,
що випливає з договорів позики, купівлі-продажу, оренди,
перевезення вантажу тощо.
Іпотекою можуть забезпечуватися зобов'язання, виникнення яких
можливе в майбутньому, але які вже обумовлені договором, що набрав
чинності.
Іпотека має похідний характер від забезпеченого нею основного
зобов'язання.
4. Предметом іпотеки може бути нерухоме майно, не вилучене з
цивільного обігу, яке може бути відчужено заставодавцем та на яке
відповідно до законодавства може бути звернено стягнення.
Предметом іпотеки може бути також нерухоме майно, яке стане
власністю заставодавця після укладення іпотечного договору.
Предметом іпотеки може бути:
земельна ділянка, в тому числі виділена в натурі земельна
ділянка, що належить на праві спільної часткової власності;
житловий будинок, приміщення, квартира, частина житлового
будинку;
дачний будинок, садовий будинок, гараж та будь-яка інша
будівля господарського призначення;
підприємство або його структурний підрозділ;
інше майно, віднесене законом до нерухомого.
Якщо іншого не передбачено законом або договором, передачі в
іпотеку як єдине ціле підлягає нерухоме майно разом з усіма його
приналежностями за умови, що відокремлення цих приналежностей від
нерухомого майна призведе або може призвести до втрати
господарського призначення такого майна.
У разі іпотеки будівлі чи споруди в іпотеку передається також
земельна ділянка, на якій розташовано будівлю чи споруду, якщо
іншого не передбачено іпотечним договором.
Неподільне майно не підлягає передачі в іпотеку частинами.
Частину речі, яка належить до нерухомого майна, може бути
передано в іпотеку лише після її виділення зі складу нерухомого
майна.
Ризик випадкової загибелі або випадкового псування предмета
іпотеки несе заставодавець, якщо іншого не передбачено іпотечним
договором.
Іпотека не поширюється на майно, приєднане власником або
наймачем до головної речі після передачі її в іпотеку, якщо іншого
не передбачено договором.
Предметом іпотеки не можуть бути:
об'єкти державної та комунальної власності, приватизація
(відчуження) яких заборонена законом;
національні культурні та історичні цінності, що перебувають у
державній власності і занесені або підлягають занесенню до
Державного реєстру національного культурного надбання.
5. У разі коли для відчуження нерухомого майна необхідні
згода або дозвіл іншої особи (у тому числі органу державної влади
чи місцевого самоврядування), такі ж згода або дозвіл необхідні і
для передачі цього майна в іпотеку.
Майно, яке перебуває у спільній сумісній власності, може бути
передане в іпотеку лише за наявності нотаріально посвідченої згоди
всіх співвласників.
Учасник спільної часткової власності має право передати в
іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших
співвласників за умови виділення її в натурі.
6. Іпотекою забезпечується відшкодування заставодержателеві
суми боргу за основним зобов'язанням повністю або в частині,
передбаченій іпотечним договором.
У разі коли іншого не передбачено іпотечним договором,
іпотекою також забезпечуються вимоги заставодержателя щодо
відшкодування:
збитків (витрат, неотриманих доходів), спричинених
несвоєчасним виконанням або неналежним виконанням основного
зобов'язання, та відсотків за користування залученими коштами для
покриття зазначених збитків;
судових чи інших витрат, пов'язаних із зверненням стягнення
на предмет іпотеки та його реалізацією;
витрат заставодержателя, пов'язаних з утриманням і
збереженням предмета іпотеки.
7. У разі коли передане в іпотеку нерухоме майно
застраховане, заставодержатель має переважне право задоволення
своїх вимог із суми страхового відшкодування при настанні
страхового випадку щодо переданого в іпотеку нерухомого майна.
Отримання страхового відшкодування припиняється у разі
відновлення нерухомого майна або заміни його іншим нерухомим
майном такої ж вартості.
При настанні страхового випадку щодо переданого в іпотеку
нерухомого майна страхове відшкодування може бути виплачене
заставодавцеві на підставі письмової згоди заставодержателя
(заставодержателів). Страхове відшкодування може бути виплачене
заставодавцеві і за відсутності згоди заставодержателя
(заставодержателів), якщо заставодавець надасть додаткове
забезпечення заставодержателю у розмірі страхового відшкодування.
8. У разі коли іншого не передбачено законом чи іпотечним
договором, заставною про встановлення іпотеки, заставодержатель
має право:
перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан
предмета іпотеки і умови його збереження та використання;
вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для
збереження предмета іпотеки;
вимагати від будь-якої особи припинити посягання на предмет
іпотеки, яке може призвести до загибелі, пошкодження чи зменшення
його вартості. Якщо предмет іпотеки втрачено не з вини
заставодержателя і заставодавець його не відновив або за згодою
заставодержателя не замінив іншим майном такої ж вартості,
заставодержатель має право вимагати дострокового виконання
основного зобов'язання;
застрахувати від ризику випадкової загибелі або випадкового
псування предмет іпотеки (крім земельної ділянки) в повному обсязі
за рахунок коштів, що надаються заставодавцеві за основним
зобов'язанням;
переуступити права за основним зобов'язанням та іпотечним
договором третій особі.
9. У разі коли іншого не передбачено законом чи іпотечним
договором, заставною про встановлення іпотеки, заставодавець має
право:
володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до
його призначення;
отримувати від предмета іпотеки плоди і доходи;
достроково виконати основне зобов'язання, якщо це не
суперечить його змісту;
передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку;
відчужувати за нотаріально посвідченою згодою
заставодержателя предмет іпотеки з переведенням основного
зобов'язання та зобов'язань за іпотечним договором на нового
власника;
передавати за нотаріально посвідченою згодою заставодержателя
предмет іпотеки в оренду чи безоплатне користування.
Угода, яка обмежує право заставодавця заповідати належне йому
на праві власності майно, що становить предмет іпотеки, є
недійсною.
10. У разі коли іншого не передбачено законом чи іпотечним
договором, заставодавець зобов'язаний:
попереджати заставодержателя про всі відомі йому права третіх
осіб на предмет іпотеки, навіть коли такі права не зареєстровані в
установленому порядку;
виконувати в повному обсязі умови іпотечного договору;
вживати необхідних для збереження та належного використання
предмета іпотеки заходів, включаючи проведення капітального,
поточного ремонту, забезпечення раціональної експлуатації і
використання, захист предмета іпотеки від посягань;
на вимогу заставодержателя страхувати від ризиків випадкової
загибелі або випадкового псування предмет іпотеки за свій рахунок
на період дії іпотечного договору у повному обсязі;
надавати за згодою заставодержателя аналогічне за вартістю
нерухоме або інше майно у разі загибелі предмета іпотеки чи
істотного погіршення його стану. За відсутності згоди
заставодержателя заставодавець зобов'язаний незалежно від строку
дії договору щодо основного зобов'язання виконати його в повному
обсязі;
повідомляти заставодержателя про загрозу загибелі,
пошкодження чи зменшення вартості предмета іпотеки;
повідомляти кожного наступного заставодержателя про всі
попередні іпотеки і строки виконання основних зобов'язань,
пов'язаних з попередніми іпотеками;
виконувати вимоги заставодержателя, передбачені статтею 8
цього Указу.
У разі відчуження предмета іпотеки заставодавець повинен
сплатити всі належні з предмета іпотеки податки, збори
(обов'язкові платежі), виконати зобов'язання, які виникли до
моменту переходу до третьої особи права власності на нерухоме
майно.
11. У разі коли заставодавець не попередить в установленому
порядку заставодержателя про права третіх осіб на предмет іпотеки,
заставодержатель має право вимагати дострокового виконання
основного зобов'язання або зміни умов іпотечного договору.
У разі порушення заставодавцем обов'язків щодо виконання
основного зобов'язання та щодо вжиття заходів, необхідних для
збереження та належного використання предмета іпотеки,
заставодержатель має право вимагати дострокового виконання
основного зобов'язання, в тому числі шляхом звернення стягнення на
предмет іпотеки.
У разі порушення заставодавцем обов'язків щодо страхування
предмета іпотеки заставодержатель має право вимагати дострокового
виконання основного зобов'язання або застрахувати предмет іпотеки
за свій рахунок і в своїх інтересах зі стягненням з заставодавця
витрат, пов'язаних зі страхуванням.
Передбачені частинами першою та другою цієї статті наслідки
настають незалежно від того, хто володіє предметом іпотеки -
боржник чи майновий поручитель.
Майновий поручитель може нести субсидіарну відповідальність
щодо основного зобов'язання боржника перед заставодержателем лише
в межах заставленого ним майна, якщо це передбачено іпотечним
договором (договором поруки).
У разі відчуження заставодавцем переданого в іпотеку майна з
порушенням вимог цього Указу заставодержатель має право вимагати:
визнання угоди про відчуження такого майна недійсною;
дострокового виконання заставодавцем основного зобов'язання,
а в разі відмови заставодавця - звернення стягнення на предмет
іпотеки незалежно від того, у чиєму володінні він знаходиться. При
цьому набувач переданого в іпотеку майна несе відповідальність у
межах вартості такого майна солідарно з заставодавцем, якщо буде
доведено, що цей набувач знав або повинен був знати про те, що
зазначене майно відчужується з порушенням законодавства.
Відчуження заставодавцем переданого в іпотеку майна у разі
оформлення заставної не допускається.
12. За звичайною іпотекою виконання основного зобов'язання
забезпечується шляхом передачі в іпотеку одного об'єкта нерухомого
майна, який належить заставодавцеві.
За об'єднаною іпотекою виконання основного зобов'язання
забезпечується шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або
більше об'єктів нерухомого майна, які належать заставодавцеві на
праві власності. У разі невиконання заставодавцем основного
зобов'язання продаж заставлених об'єктів нерухомого майна може
здійснюватися в обсязі, необхідному для задоволення вимог
кредитора (заставодержателя).
За спільною іпотекою виконання основного зобов'язання
забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або більше об'єктів
нерухомого майна, які належать на праві власності різним особам.
За спільною іпотекою заставодержатель має право на задоволення
своїх вимог за рахунок кожного з об'єктів нерухомого майна, якими
забезпечено основне зобов'язання. Укладення наступної іпотеки щодо
одного з об'єктів, що є предметом спільної іпотеки, допускається
за нотаріально посвідченою згодою власників всіх інших об'єктів
нерухомого майна, які передано в спільну іпотеку.
За майновою порукою виконання основного зобов'язання
забезпечується шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, яке
належить на праві власності третій особі (майновому поручителеві).
У разі продажу такого майна у зв'язку з невиконанням боржником
основного зобов'язання майновий поручитель має право звернутися до
нього з регресними вимогами про відшкодування заподіяних збитків.
Умовна іпотека застосовується у разі коли іпотечним договором
встановлено, що:
іпотечний договір набирає чинності з моменту виконання
передбаченої ним умови;
іпотечний договір вважається чинним до моменту виконання
передбаченої цим договором умови. Якщо така умова не виконується з
вини заставодавця (боржника), заставодержатель вправі вимагати
дострокового виконання боржником основного зобов'язання.
13. Нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, може бути
передане в наступну іпотеку, якщо іншого не передбачено законом
або іпотечним договором.
У разі звернення стягнення на предмет іпотеки вимоги кожного
наступного заставодержателя задовольняються після повного
забезпечення вимог кожного попереднього заставодержателя.
Якщо попередня іпотека припиняється без звернення стягнення
на предмет іпотеки, заставодержатель наступної іпотеки займає у
порядку черговості задоволення його вимог місце попереднього
заставодержателя.
У разі звернення стягнення на предмет іпотеки
заставодержатель за наступною іпотекою вправі задовольнити свої
вимоги за рахунок залишку коштів від реалізації предмета іпотеки
після задоволення вимог попереднього заставодержателя в повному
обсязі, а в разі недостатності коштів - за рахунок звернення
стягнення на інше майно заставодавця.
14. В іпотеку можуть передаватися земельні ділянки, які
належать громадянам та юридичним особам на праві власності.
Не допускається передача в іпотеку частини земельної ділянки,
яка за розміром не може бути використана як окрема земельна
ділянка за цільовим призначенням земель відповідної категорії.
Земельна ділянка, віднесена до земель населених пунктів (крім
земель сільськогосподарського призначення), на якій згідно з
правилами забудови відповідних населених пунктів заборонено
спорудження будівель та споруд, не може бути предметом іпотеки як
окрема земельна ділянка.
Не допускається передача в іпотеку земельних ділянок, які
відповідно до законодавства не можуть передаватися у власність
громадян та юридичних осіб.
Заставодержателем земельної ділянки можуть бути лише
фінансово-кредитні установи, що відповідають вимогам, установленим
Кабінетом Міністрів України і Національним банком України.
15. Передача в іпотеку земельних ділянок
сільськогосподарського призначення (крім земельних ділянок для
ведення особистого підсобного господарства та для індивідуального
садівництва, які належать громадянам на праві власності) може
проводитися лише для забезпечення виконання заставодавцем
зобов'язань за кредитними угодами, укладеними з метою придбання
сільськогосподарської техніки, племінної худоби, елітного насіння,
посадкового матеріалу, спорудження будівель та споруд виробничого
призначення тощо, для здійснення заходів, пов'язаних із
землеустроєм та охороною земель, а також виконання зобов'язань за
кредитними угодами, укладеними з метою отримання коштів для
придбання земельних ділянок, з наступною передачею земельних
ділянок в іпотеку для забезпечення виконання зобов'язань за такими
кредитними угодами.
Не допускається передача в іпотеку земельних ділянок
сільськогосподарського призначення з метою отримання коштів для
виконання боргових зобов'язань заставодавця, в тому числі для
виплати заробітної плати, будівництва об'єктів
соціально-культурного призначення.
16. Крім вимог, передбачених статтею 29 цього Указу,
іпотечний договір земельної ділянки має містити відомості про:
місце розташування земельної ділянки;
склад земельної ділянки, а для земельних ділянок
сільськогосподарського призначення - їх якісний стан;
цільове призначення земельної ділянки;
план (схему) земельної ділянки, посвідчений районним
(міським) відділом земельних ресурсів;
вартість земельної ділянки;
перелік обмежень щодо використання права власності на
земельну ділянку.
17. Крім прав, передбачених статтею 8 цього Указу,
заставодержатель у разі невиконання заставодавцем забезпеченого
іпотекою земельної ділянки зобов'язання має право в установленому
законодавством порядку вжити заходів до поліпшення фінансового
становища заставодавця, обмеження його у праві розпорядження
отриманою продукцією.
18. Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок, у тому
числі земельних ділянок, на яких розташовані передані в іпотеку
будівлі та споруди, проводиться з прилюдних торгів.
Якщо прилюдні торги оголошено такими, що не відбулися,
заставлена земельна ділянка підлягає реалізації з прилюдних торгів
повторно.
Право на придбання земельних ділянок з прилюдних торгів мають
громадяни України та юридичні особи, які можуть відповідно до
законодавства набувати право власності на земельні ділянки, а
також територіальні громади сіл, селищ, міст та держава в особі
відповідних органів.
Право на придбання з прилюдних торгів у власність земельних
ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни
України, зареєстровані в Україні сільськогосподарські підприємства
та організації, якщо іншого не передбачено законом.
19. У разі передачі в іпотеку земельних ділянок розташовані
на них будівлі та споруди не передаються в іпотеку, якщо іпотечним
договором не передбачене інше.
При зверненні стягнення на земельні ділянки у цьому разі
заставодавець зберігає належні йому права на розташовані на цій
ділянці будівлі та споруди і набуває право обмеженого користування
(сервітут) тією частиною ділянки, яка необхідна для користування
будівлями та спорудами за їх призначенням. Умови користування цією
частиною ділянки визначаються за згодою заставодавця і
заставодержателя, а у разі недосягнення згоди - судом. Такі умови
зберігаються і при відчуженні будівлі чи споруди на користь іншої
особи.
20. У разі передачі в іпотеку земельних ділянок, на яких
розташовано будівлі чи споруди, що належать не заставодавцю, а
іншій особі, при зверненні стягнення на такі ділянки та реалізації
їх з метою задоволення вимог заставодержателя до набувача цих
ділянок переходять права і обов'язки заставодавця щодо зазначених
будівель та споруд.
21. Заставодавець має право споруджувати на переданій ним в
іпотеку земельній ділянці будівлі та споруди, якщо іншого не
передбачено іпотечним договором.
Якщо внаслідок такого будівництва зменшується вартість
земельної ділянки, заставодержатель вправі вимагати зміни умов
іпотечного договору.
22. В іпотеку можуть передаватися житлові будинки чи квартири
як ті, що належать заставодавцю на праві власності, так і ті, що
стануть його власністю після укладення іпотечного договору.
Передача в іпотеку житлового будинку чи квартири, які не
належать заставодавцю на праві власності, допускається за
наявності нотаріально посвідченої згоди власника житлового будинку
чи квартири.
Окремі кімнати або підсобні приміщення, які є частинами
житлових будинків чи квартир, не можуть бути предметом іпотеки.
Продаж заставленого житлового будинку чи квартири з прилюдних
торгів не є підставою для виселення новим власником заставодавця
та членів його сім'ї, які проживають у цьому житловому будинку чи
квартирі, якщо іншого не передбачено іпотечним договором.
Заставодавець має право передавати в оренду житловий будинок
чи квартиру, що є предметом іпотеки, лише за згодою
заставодержателя.
Особи, які проживають у житлових будинках (квартирах) на
умовах договору найму (оренди) або на інших підставах,
передбачених законом, не підлягають виселенню у разі продажу
заставленого житлового будинку (квартири) з прилюдних торгів.
Раніше укладений з ними договір найму (оренди) житлового
приміщення або інший договір на право користування житловим
приміщенням зберігає чинність для нового власника.
Дачні, садові та інші будинки, не призначені для постійного
проживання, можуть передаватися в іпотеку на загальних підставах.
Обмеження, встановлені цією статтею, на них не поширюються.
23. Іпотека підприємства чи його структурного підрозділу
здійснюється за рішенням власника (засновника) підприємства або за
рішенням уповноваженого ним органу.
Іпотека підприємства чи його структурного підрозділу
поширюється на все майно, яке належить або буде належати
підприємству чи його структурному підрозділу в період дії
іпотечного договору.
До складу переданого в іпотеку підприємства чи його
структурного підрозділу належать всі його матеріальні та
нематеріальні активи, в тому числі будівлі, споруди, обладнання,
інвентар, сировина, готова продукція, права вимоги, патенти та
інші виключні права, а також здійснені заставодавцем поліпшення
майна підприємства. Застава структурного підрозділу підприємства
допускається за умови, що такий підрозділ є відокремленим майновим
комплексом із завершеним циклом виробництва певної продукції
(робіт, послуг) та окремим бухгалтерським обліком.
Іпотека підприємства чи його структурного підрозділу
поширюється на земельну ділянку (частину земельної ділянки), на
якій розташований майновий комплекс, або на належне заставодавцю
право оренди чи інші права на користування земельною ділянкою (її
частиною).
Склад майна, що передається в іпотеку в складі цілісного
майнового комплексу, та оцінка його вартості визначаються на
підставі повної інвентаризації цього майна. Акт інвентаризації,
бухгалтерський баланс і висновок аудитора є невід'ємною частиною
іпотечного договору. Оцінка вартості земельної ділянки
здійснюється в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів
України.
Не допускається передача в іпотеку підприємства чи його
структурного підрозділу, якщо порушено справу про визнання
підприємства банкрутом або прийнято рішення про його ліквідацію чи
реорганізацію.
Заставодавець має право продавати, обмінювати, передавати в
заставу та іншим чином розпоряджатися рухомим майном підприємства
чи його структурного підрозділу, вносити зміни до його складу,
якщо це не тягне за собою зменшення загальної вартості
підприємства чи його структурного підрозділу.
Заставодавець не вправі без дозволу заставодержателя
здійснювати відчуження об'єктів нерухомого майна, що належать до
складу підприємства чи його структурного підрозділу, якщо іншого
не передбачено іпотечним договором.
24. Іпотекою підприємства чи його структурного підрозділу
може бути забезпечено зобов'язання, сума якого становить не менш
як половину вартості підприємства чи його структурного підрозділу.
25. У разі невиконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою
підприємства чи його структурного підрозділу, заставодержатель має
право звернутися до суду з вимогою про звернення стягнення на
предмет іпотеки.
У разі порушення заставодавцем умов іпотечного договору
заставодержатель має право звернутися до суду з вимогою про
дострокове виконання заставодавцем основного зобов'язання або про
звернення стягнення на предмет іпотеки.
Якщо іпотекою підприємства чи його структурного підрозділу
забезпечено зобов'язання, строк виконання якого становить менше
одного року з дня державної реєстрації іпотечного договору, право
на звернення стягнення на предмет іпотеки виникає у
заставодержателя через рік після державної реєстрації іпотечного
договору.
26. Заставодавцем об'єкта, що будується, може виступати
особа, власністю якої стане будівля (споруда) після закінчення її
будівництва. Предметом іпотеки в цьому разі є об'єкт незавершеного
будівництва, який складається з будівлі (споруди), будівництво
якої не закінчено.
Після закінчення будівництва будівля (споруда) стає предметом
іпотеки без внесення змін і доповнень до іпотечного договору.
У разі звернення стягнення на об'єкт незавершеного
будівництва або на збудований об'єкт враховується його вартість на
час звернення стягнення, яка визначається за згодою заставодавця
та заставодержателя, а у разі недосягнення згоди - судом.
27. Іпотека здійснюється шляхом укладення іпотечного
договору. У разі коли сума боргу за основним зобов'язанням
перевищує суму, еквівалентну 100 розмірам мінімальної заробітної
плати, виходячи з розміру мінімальної заробітної плати, який діє
на момент укладення іпотечного договору, іпотека може провадитися
шляхом видачі заставної, до якої додається іпотечний договір.
28. Іпотечний договір укладається у письмовій формі і
підлягає нотаріальному посвідченню. За посвідчення іпотечного
договору справляється державне мито.
Нотаріус, якщо це передбачено іпотечним договором, одночасно
накладає заборону на відчуження предмета іпотеки.
29. Іпотечний договір має містити:
1) такі відомості про сторони договору:
а) у разі коли заставодавцем та заставодержателем є юридичні
особи:
резиденти - найменування, юридичну адресу та ідентифікаційний
код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій
України;
нерезиденти - найменування, юридичну адресу та країну, де
зареєстровано особу;
б) у разі коли заставодавцем та заставодержателем є фізичні
особи:
громадяни України - прізвище, ім'я, по батькові, адресу
постійного місця проживання, ідентифікаційний номер у Державному
реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових
платежів;
іноземці - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності такого),
адресу постійного місця проживання за межами України;
2) зміст основного зобов'язання, розмір, строк і порядок його
виконання;
3) достатній для ідентифікації опис предмета іпотеки із
зазначенням його вартості;
4) опис майнових прав заставодавця із зазначенням підстав,
згідно з якими заставодавець має право на відчуження предмета
іпотеки;
5) посилання на наявність чи відсутність заставної за цим
договором;
6) порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та способи
його реалізації.
Недодержання вимог цієї статті тягне за собою недійсність
іпотечного договору.
Іпотечний договір може містити інші умови, щодо яких
сторонами досягнуто згоди.
30. Іпотека підлягає державній реєстрації у порядку,
передбаченому законодавством України про державну реєстрацію прав
на нерухоме майно.
31. Заставна - це цінний папір, що посвідчує передачу майна в
іпотеку.
Заставна надає її власнику право вимагати виконання
зобов'язання, забезпеченого іпотекою, а у разі невиконання
зобов'язання - право вимагати звернення стягнення на предмет
іпотеки.
Порядок випуску та обігу заставної встановлюється
законодавством.
32. Заставна складається в одному примірнику і передається
заставодержателю.
На всіх примірниках іпотечного договору робиться позначка про
видачу заставної.
У заставній зазначається:
1) слово "заставна" як складова частина назви документа;
2) такі відомості:
а) у разі коли заставодавцем та заставодержателем є юридичні
особи:
резиденти - найменування, юридична адреса, ідентифікаційний
код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій
України;
нерезиденти - найменування, юридична адреса та країна, де
зареєстровано особу;
б) у разі коли заставодавцем та заставодержателем є фізичні
особи:
громадяни України - прізвище, ім'я, по батькові, адреса
постійного місця проживання, ідентифікаційний номер у Державному
реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових
платежів;
іноземці - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності такого),
адреса постійного місця проживання за межами України;
3) номер і дата договору, на підставі якого виникло основне
зобов'язання, та іпотечного договору;
4) назва документа, що посвідчує право власності заставодавця
або інше право, на підставі якого він може передати нерухоме майно
в іпотеку;
5) достатній для ідентифікації опис предмета іпотеки із
зазначенням його вартості;
6) зміст, умови та строк виконання основного зобов'язання;
7) позначка про державну реєстрацію іпотеки;
8) інформація про те, чи є інші заставні на майно, яке є
предметом іпотеки.
Недодержання вимог цієї статті тягне за собою недійсність
заставної.
33. Заставна оформляється за взаємною згодою заставодавця та
заставодержателя на підставі іпотечного договору. Взаємна згода
заставодавця та заставодержателя на оформлення заставної повинна
бути відображена в іпотечному договорі або в доповненні до цього
договору (якщо заставна оформляється після укладення іпотечного
договору).
Доповнення до іпотечного договору підлягає нотаріальному
посвідченню.
34. У разі реалізації прав, передбачених цим Указом та
заставною, власник заставної зобов'язаний пред'явити заставну
заставодавцеві.
Заставодавець, який виконав основне зобов'язання, вправі
вимагати передачі йому заставної, а якщо зобов'язання виконується
частинами, вимагати позначки на заставній про виконання
відповідної частини основного зобов'язання. Позначка на заставній
робиться за підписами заставодержателя та заставодавця.
Наявність заставної у заставодержателя або відсутність на
заставній позначки про часткове виконання основного зобов'язання
свідчить, що це зобов'язання чи його частину не виконано, якщо не
буде доведено протилежного.
Наявність заставної у заставодавця свідчить про виконання
забезпеченого іпотекою зобов'язання, якщо не буде доведено
протилежного.
35. У разі коли право власності (право повного господарського
відання) на предмет іпотеки переходить від заставодавця до третьої
особи, іпотека зберігає чинність для набувача цього майна, в тому
числі, якщо цього набувача не було поінформовано про обтяження
майна іпотекою, але доведено, що цей набувач знав або повинен був
знати про те, що зазначене майно відчужується з порушенням
законодавства.
У разі коли право власності (право повного господарського
відання) на предмет іпотеки переходить у порядку
правонаступництва, іпотека зберігає чинність для правонаступника
заставодавця.
Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки,
займає місце попереднього заставодавця, має всі його права і несе
всі його обов'язки за іпотечним договором (включаючи й ті, що не
були виконані належним чином) у тому обсязі і на тих умовах, що
існували до моменту переходу права власності, якщо договором про
передачу предмета іпотеки не передбачено іншого.
У разі оформлення заставної уступка прав на предмет іпотеки
за іпотечним договором не допускається.
36. Уступка прав заставодержателем за іпотечним договором
можлива, якщо одночасно провадиться і уступка прав за основним
зобов'язанням, виконання якого забезпечено іпотекою.
37. Уступка прав за заставною провадиться шляхом виконання на
ній особою, якій належить заставна (індосантом), передаточного
напису (індосаменту) на користь іншої особи (індосату) та передачі
самої заставної.
Індосант несе відповідальність перед індосатом за
достовірність відомостей, що містяться у заставній, за існування
прав за заставною і їх справжність, а також за реалізацію цих
прав.
У написі про передачу зазначається прізвище, ім'я, по
батькові особи, якій передаються права за заставною.
Напис має бути підписано зазначеним у заставній
заставодержателем, а якщо цей напис не перший - володільцем
заставної, зазначеним у попередньому написі.
Особа, до якої перейшли права за заставною, подає до органу
державної реєстрації прав на нерухоме майно заяву про реєстрацію
цієї особи як нового заставодержателя.
38. У разі втрати заставної орган, що здійснив державну
реєстрацію іпотеки, видає дублікат заставної, про що робиться
позначка в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.
39. Заставна може бути використана як предмет застави для
забезпечення виконання зобов'язань її власника перед третьою
особою.
У разі невиконання зобов'язання, забезпеченого заставною,
заставодержатель заставної вправі вимагати передачі йому прав за
основним зобов'язанням, забезпеченим іпотекою. У разі відмови
передати ці права заставодержатель заставної може вимагати в
судовому порядку уступки прав за заставною.
Застава заставної здійснюється шляхом укладення договору
застави. Договір застави заставної підлягає нотаріальному
посвідченню.
40. Заставодержатель вправі задовольнити свої вимоги за
рахунок предмета іпотеки шляхом звернення стягнення на предмет
іпотеки в разі невиконання або неналежного виконання заставодавцем
забезпеченого іпотекою зобов'язання у визначений цим зобов'язанням
строк, якщо іншого не передбачено законом чи договором.
У разі припинення (реорганізації, ліквідації) заставодавця -
юридичної особи заставодержатель набуває право звернення стягнення
на предмет іпотеки незалежно від настання строку виконання
основного зобов'язання.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на
підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса, якщо
іншого не передбачено законом чи договором.
Звернення стягнення на майно державного підприємства
(підприємства, понад 50 відсотків акцій (часток, паїв) якого є у
державній власності) здійснюється на підставі рішення суду.
41. У разі порушення заставодавцем умов договору щодо
основного зобов'язання та умов іпотечного договору
заставодержатель може надіслати заставодавцю у письмовій формі
вимогу про усунення цього порушення. Якщо протягом 30 днів з
моменту отримання зазначеної вимоги заставодавець не усунув це
порушення, заставодержатель вправі звернутися до суду з вимогою
про дострокове виконання основного зобов'язання та про
відшкодування його збитків за рахунок предмета іпотеки.
Вимога про усунення порушень має містити такі відомості:
1) у разі коли заставодавцем та заставодержателем є юридичні
особи:
резиденти - найменування, юридична адреса та ідентифікаційний
код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій
України;
нерезиденти - найменування, юридична адреса та країна, де
зареєстровано особу;
2) у разі коли заставодавцем та заставодержателем є фізичні
особи:
громадяни України - прізвище, ім'я, по батькові, адреса
постійного місця проживання, підпис та ідентифікаційний номер у
Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та
обов'язкових платежів;
іноземці - прізвище, ім'я, по батькові (у разі наявності
такого), адреса постійного місця проживання за межами України,
підпис;
3) стислий зміст порушених (невиконаних) зобов'язань;
4) зміст основного зобов'язання;
5) пропозицію про погашення всієї заборгованості протягом 30
днів з моменту отримання вимоги;
6) попередження про можливе звернення до суду.
42. Витрати заставодержателя, здійснені ним у зв'язку з
вирішенням питання про звернення стягнення на предмет іпотеки за
рішенням суду, відшкодовуються заставодержателю за рахунок коштів,
виручених від реалізації предмета іпотеки.
43. Реалізація нерухомого майна, яке є предметом іпотеки і на
яке звернено стягнення, проводиться державним виконавцем шляхом
продажу з прилюдних торгів за місцем його знаходження, а якщо таке
майно знаходиться за межами населеного пункту - в найближчому
населеному пункті або районному центрі.
Заставодавець вправі у будь-який час до реалізації предмета
іпотеки на прилюдних торгах виконати вимоги за основним
зобов'язанням чи ту їх частину, виконання якої прострочено. Таке
виконання є підставою для припинення реалізації предмета іпотеки
на прилюдних торгах та для скасування рішення суду про звернення
стягнення на предмет іпотеки. Угоди, які обмежують це право
заставодавця, є недійсними.
44. У разі коли предмет іпотеки вилучено (викуплено) для
державних чи суспільних потреб або коли за рішенням суду майно,
яке є предметом іпотеки, вилучено як таке, що належить іншій
особі, заставодержатель має право на першочергове задоволення
своїх вимог за рахунок коштів, що належать до виплати заставодавцю
у зв'язку з вилученням (викупом) майна, а в разі відсутності чи
недостатності коштів - має право вимагати звернення стягнення на
інше майно заставодавця.
45. Іпотека припиняється у разі:
виконання основного зобов'язання;
звернення стягнення на предмет іпотеки;
переходу до заставодержателя права власності на предмет
іпотеки;
визнання недійсним на підставі рішення суду основного
зобов'язання або іпотечного договору;
невиконання заставодавцем чи заставодержателем умови умовної
іпотеки;
загибелі предмета іпотеки.
Якщо заставодержатель відмовляється прийняти виконання
забезпеченої іпотекою грошової вимоги, відповідна сума вноситься
заставодавцем у депозит нотаріальної контори за місцезнаходженням
предмета іпотеки. У разі коли внесена заставодержателем у депозит
сума повністю покриває борг, іпотека припиняється.
Іпотека припиняється з моменту внесення відповідного запису
до Державного реєстру прав на нерухоме майно.
46. У разі коли місцезнаходження заставодержателя невідоме,
заставодавець вправі внести суму боргу за основним зобов'язанням у
депозит нотаріальної контори за місцезнаходженням предмета іпотеки
і звернутися до суду з позовом про припинення іпотеки.
47. Кабінету Міністрів України у двомісячний строк:
подати на розгляд Верховної Ради України пропозиції щодо
внесення змін до Закону України "Про цінні папери і фондову біржу"
( 1201-12 ) та інших законодавчих актів у зв'язку із виданням
цього Указу;
привести свої рішення у відповідність із цим Указом;
забезпечити скасування органами виконавчої влади прийнятих
ними нормативно-правових актів, що не відповідають вимогам цього
Указу.
48. Покласти на Кабінет Міністрів України надання офіційних
роз'яснень щодо цього Указу.
49. Цей Указ набирає чинності у порядку, передбаченому
пунктом 4 розділу XV "Перехідні положення" Конституції України
( 254к/96-ВР ), крім статей щодо державної реєстрації прав на
нерухоме майно та заставної. Статті цього Указу щодо Державного
реєстру прав на нерухоме майно набирають чинність після створення
системи державної реєстрації прав на нерухоме майно, статті щодо
заставної - після внесення відповідних змін до Закону України "Про
цінні папери і фондову біржу".
Президент України Л.КУЧМА
м. Київ, 14 червня 1999 року
N 641/99
