О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью


КОМИТЕТ ВЕРХОВНОЙ РАДЫ УКРАИНЫ ПО ВОПРОСАМ<br> ФИНАНСОВ И БАНКОВСЬКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ<br> <br> П И С Ь М О<br> <br> 04.03.2004 N 06-10/220<br> <br> Председателю Государственной<br> Комиссии по регулированию<br> рынков финансовых услуг<br> Суслову В.И.<br> <br> <br> Уважаемый Виктор Иванович!<br> <br> В многочисленных запросах, а также в Вашем письме от<br>30.01.2004 г. N 90/143-31 в Комитет Верховной Рады Украины по<br>вопросам финансов и банковской деятельности ставится ряд вопросов<br>относительно применения Закона Украины "О финансово-кредитных<br>механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и<br>операциях с недвижимостью" ( <A HREF="139776">978-15</A> ) и связанных с ним отдельных<br>законов Украины.<br> <br> Поставленные вопросы сводятся к следующим:<br> а) можно ли работать по договорам о привлечении денежных<br>средств в жилищное строительство, заключенным до 01.01.2004 г., а<br>также заключать во их исполнение или изменение другие договоры, не<br>используя механизмы, введенные Законом Украины "О<br>финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при<br>строительстве жилья и операциях с недвижимостью" ( <A HREF="139776">978-15</A> );<br> б) может ли строительная организация начиная с 01.01.2004 г.<br>работать при возведении жилья не по схеме, предусмотренной Законом<br>Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом<br>при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" ( <A HREF="139776">978-15</A> ).<br> <br> До вступления в силу Закона Украины "О финансово-кредитных<br>механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и<br>операциях с недвижимостью" ( <A HREF="139776">978-15</A> ) жилищное строительство<br>осуществлялось на основании отдельных договоров, предусмотренных<br>как Гражданским кодексом ( <A HREF="127234">435-15</A> ) (договоров подряда на<br>капитальное строительство, договоров о совместной деятельности),<br>так и отдельными специальными законами (Закон Украины "Об<br>инвестиционной деятельности" ( <A HREF="2927">1560-12</A> ) - инвестиционных<br>договоров и их разновидностей (договоров о долевом участии в<br>строительстве, о долевом строительстве).<br> <br> В соответствии с п.4 "Заключительных и переходных положений"<br>Гражданского кодекса Украины ( <A HREF="127234">435-15</A> ) нормы данного Кодекса<br>применяются к гражданским отношениям, возникшим после вступления в<br>силу данного Кодекса, то есть после 1 января 2004 года. Что<br>касается гражданских отношений, возникших до вступления в силу<br>указанного Кодекса, его нормы применяются к тем правам и<br>обязанностям, которые возникли или продолжают существовать после<br>вступления его в силу. Согласно п. 9 "Заключительных и переходных<br>положений" Гражданского кодекса Украины, вступившего в силу с<br>1 января 2004 года, "к договорам, которые были заключены до<br>1 января 2004 года и продолжают действовать после вступления в<br>силу Гражданского кодекса Украины, применяются правила настоящего<br>Кодекса относительно оснований, порядка и последствий изменения<br>или расторжения договоров отдельных видов независимо от даты их<br>заключения"<br> <br> Следовательно, правоотношения по финансированию строительства<br>жилья, возникшие после вступления в силу Гражданского кодекса<br>Украины ( <A HREF="127234">435-15</A> ) от 16.01.2003 г. и Закона Украины "О<br>финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при<br>строительстве жилья и операциях с недвижимостью" ( <A HREF="139776">978-15</A> ),<br>должны регулироваться в соответствии с данными нормативными актами<br>со строгим соблюдением их требований. Если правоотношения по<br>строительству жилья возникли до вступления в силу нового<br>Гражданского кодекса Украины и Закона Украины "О<br>финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при<br>строительстве жилья и операциях с недвижимостью" и были<br>урегулированы при помощи договоров, предусмотренных отдельными<br>нормами Гражданского кодекса Украины от 1963 года ( <A HREF="101013">1540-06</A> ) или<br>других специальных законов, то для их урегулирования продолжают<br>применяться нормы таких договоров, если они соответствуют<br>требованиям законодательства, действующего на момент их<br>заключения.<br> <br> Гражданский кодекс Украины ( <A HREF="127234">435-15</A> ) и Хозяйственный кодекс<br>Украины ( <A HREF="136140">436-15</A> ), вступившие в силу 1 января 2004 года, не<br>содержат положений, правовых механизмов, которые обязывали бы<br>субъектов хозяйствования дополнительно урегулировать ранее<br>урегулированные правоотношения путем расторжения и заключения<br>новых или внесения изменений в заключенные ранее договоры<br>соглашения. Не содержит таких требований и Закон Украины "О<br>финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при<br>строительстве жилья и операциях с недвижимостью" ( <A HREF="139776">978-15</A> ).<br> <br> Также отмечаем, что остается действующим Закон Украины "Об<br>инвестиционной деятельности" ( <A HREF="2927">1560-12</A> ), предусматривающий<br>возможность привлечения инвестиций в жилищное строительство путем<br>заключения инвестиционных договоров (договоров об инвестиционном<br>финансировании строительства). В соответствии со статьей 9<br>указанного Закона договор является основным правовым документом,<br>регулирующим взаимоотношения между субъектами инвестиционной<br>деятельности. Заключение договоров, выбор партнеров, определение<br>обязательств, любых других условий хозяйственных отношений, не<br>противоречащих законодательству Украины, являются исключительной<br>компетенцией субъектов инвестиционной деятельности.<br> <br> Однако следует учесть то, что привлечение денежных средств<br>для финансирования строительства по договорам долевого участия,<br>инвестиционным и подобным договорам имеет определенные<br>ограничения, поскольку такие договоры имеют признаки договоров<br>доверительного управления денежными средствами. В соответствии со<br>статьей 4 Закона Украины "О финансовых услугах и государственном<br>регулировании рынков финансовых услуг" ( <A HREF="123135">2664-14</A> ), статьей 47<br>Закона Украины "О банках и банковской деятельности" ( <A HREF="118932">2121-14</A> )<br>доверительное управление финансовыми активами, денежными<br>средствами является финансовой, банковской услугой, которая<br>подлежит лицензированию в соответствии с законодательством и<br>которая после 1 января 2004 года должна предоставляться только<br>финансовыми учреждениями.<br> <br> Законом Украины "О финансово-кредитных механизмах и<br>управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с<br>недвижимостью" ( <A HREF="139776">978-15</A> ) внесены определенные изменения<br>относительно возможности осуществления жилищного строительства с<br>01.01.2004 г. по отдельным договорным схемам, предусматривающим<br>привлечение для этого денежных средств физических и юридических<br>лиц, в частности введены ограничения относительно субъектного<br>состава таких правоотношений, установлены довольно жесткие<br>требования к лицам, имеющим право привлекать денежные средства в<br>жилищное строительство. Следовательно, с 01.01.2004 г. в случае<br>привлечения денежных средств, например, для строительства<br>многоквартирного дома, в котором до завершения строительства<br>невозможно идентифицировать квартиры, следует руководствоваться<br>Законом Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении<br>имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью".<br>Данный Закон распространяет свое действие на все правоотношения по<br>организации и осуществлению жилищного строительства, возникающие с<br>01.01.2004 г., и является обязательным для применения всеми<br>субъектами такого строительства.<br> <br> Таким образом, предприятия, не соответствующие требованиям к<br>управляющим, содержащимся в Законе Украины "О финансовокредитных<br>механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и<br>операциях с недвижимостью" ( <A HREF="139776">978-15</A> ), начиная с 01.01.2004 г. не<br>могут самостоятельно организовывать массовое жилищное<br>строительство и привлекать денежные средства физических и<br>юридических лиц путем заключения договоров, предусматривающих<br>осуществление доверительного управления денежными средствами.<br> <br> Несоблюдение требований упомянутого Закона ( <A HREF="139776">978-15</A> ) может<br>иметь следствием признание заключенных договоров относительно<br>привлечения денежных средств физических и юридических лиц<br>недействительными в соответствии со ст. 215 Гражданского кодекса<br>Украины ( <A HREF="127234">435-15</A> ). В конкретных действиях или бездействии<br>должностных лиц, заключавших такие договоры, могут содержаться<br>признаки уголовного или административного правонарушения, влекущие<br>соответствующую ответственность.<br> <br> Конечно, форма финансирования строительства, предусмотренная<br>Законом Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении<br>имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью"<br>( <A HREF="139776">978-15</A> ), может существовать параллельно с существующими<br>механизмами финансирования, например, в случае финансирования<br>лицом строительства для себя индивидуального дома или<br>использования строительной организацией банковского кредита,<br>привлечения инвестиций для строительства многоквартирного дома с<br>последующей продажей квартир. Другие вопросы, которые могут<br>возникнуть в связи с финансированием строительства жилья, следует<br>решать, руководствуясь, в частности, Гражданским кодексом Украины<br>( <A HREF="127234">435-15</A> ) и Хозяйственным кодексом Украины ( <A HREF="136140">436-15</A> ).<br> <br> Надеюсь, уважаемый Виктор Иванович, что изложенная в<br>настоящем письме позиция Комитета Верховной Рады Украины по<br>вопросам финансов и банковской деятельности будет стимулировать<br>деятельность субъектов хозяйствования, участвующих в решении<br>проблемы обеспечения жильем населения Украины.<br> <br> С уважением,<br> Председатель Комитета С.Буряк<br></FONT></PRE><br>