Купівля в новобудові на етапі будівництва в Києві - це нижча ціна і ризик, що будинок не добудують або добудують з роками затримки. Історій із замороженими ЖК у місті достатньо, і майже в кожній покупці бракувало однієї години перевірки документів. Гайди про житло і безпечні угоди публікуються на порталі kiev-city.com.ua. У цій статті - що і де перевірити до внесення першого платежу.
Крок 1: хто саме будує
У рекламі - бренд ("ЖК від відомої групи"), у документах - конкретна юридична особа: замовник будівництва, генпідрядник, продавець. Запитайте назви і коди ЄДРПОУ всіх трьох. Перевірте в Єдиному державному реєстрі:
Стан - діюча
Дата реєстрації - компанія, створена рік тому під один ЖК, ризикованіша за ту, що будує 15 років
Засновники і кінцеві бенефіціари - чи це та сама "відома група", чи випадкова структура
Статутний капітал і фінансова звітність (через платні агрегатори)
Крок 2: земля
Найпоширеніша причина заморожування - проблеми з ділянкою. Перевірте:
Кадастровий номер ділянки (запитайте у відділу продажу) - на Публічній кадастровій карті: площа, цільове призначення (має бути "для будівництва багатоквартирного житла"), власник або користувач
Підстава користування: власність, оренда (на який строк - має перекривати термін будівництва), суперфіцій
Витяг з реєстру речових прав на ділянку: обтяження, арешти, чи не в іпотеці
Земля під житлову забудову з призначенням "для ведення садівництва" або "промислового" - червоний прапорець, навіть якщо "обіцяють змінити".
Крок 3: дозвільні документи
Без них будівництво незаконне. Запитайте і перевірте:
Містобудівні умови і обмеження - видає місто, визначає, що і якої висоти можна будувати
Дозвіл на виконання будівельних робіт або повідомлення (залежно від класу наслідків) - у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва за адресою або назвою замовника. Перевірте, чи чинний, чи не анульований
Експертиза проєкту
Технічні умови на підключення до мереж: вода, каналізація, електрика, тепло. Без них будинок здадуть без комунікацій
Порівняйте параметри в дозволі (поверховість, кількість секцій) з тим, що продають. Продають 25 поверхів при дозволі на 16 - проблема.
Крок 4: історія забудовника
Скільки об'єктів здано, чи вчасно. Знайдіть попередні ЖК і почитайте чати мешканців - там правда про затримки і якість
Судові справи: реєстр судових рішень за назвою забудовника. Позови інвесторів про повернення коштів, спори з містом, кримінальні провадження
Реєстр боржників
Новини: заморожені об'єкти, скандали, зміна власників
Крок 5: темпи будівництва
Приїдьте на майданчик у будній день:
Скільки людей і техніки працює. Порожній майданчик "у відпустці" - сигнал
Порівняйте поточну стадію з заявленою в графіку і з фото місячної давнини в чаті інвесторів
Динаміка: скільки поверхів за останні 3 місяці
Забудовник, який публікує щомісячні фотозвіти, - плюс. Той, у кого фото "з минулого року", - мінус.
Крок 6: схема продажу і договір
На етапі будівництва продають не квартиру, а майнові права або участь у фонді. Схеми:
Фонд фінансування будівництва (ФФБ) через банк - один з найзахищеніших варіантів
Договір купівлі-продажу майнових прав - поширений, залежить від умов
Попередній договір, інвестиційний договір, форвардний контракт, облігації - варіанти з різним рівнем захисту
З 2022 року діє законодавство про гарантування речових прав на об'єкти будівництва: нові об'єкти мають реєструватись, і майнові права на майбутню квартиру можна зареєструвати в реєстрі речових прав. Уточніть, чи ЖК працює за цією схемою.
У договорі має бути: точні характеристики квартири, ціна і графік оплати, строк введення в експлуатацію, відповідальність за затримку (пеня), умови повернення коштів при розірванні, хто платить за перевищення площі після обмірів.
Крок 7: юрист
Незалежний юрист з нерухомості, а не "юрист забудовника". Вартість консультації з перевіркою документів - невелика частка від ціни квартири. Він читає договір і дозвільні документи і скаже про ризики, які ви не побачите.
Ознаки проблемного ЖК
Ціна помітно нижча за сусідні ЖК того самого класу
Відмова показати дозвільні документи або "вони в процесі"
Оплата тільки готівкою або на рахунок не тієї компанії, яка в договорі
Тиск: "залишилась одна квартира", "ціна зросте завтра"
Порожній майданчик
Змінилась назва або юридична особа забудовника посеред будівництва
Немає ТУ на комунікації
Поверховість у продажу вища за дозволену
Після купівлі
Вступіть у чат інвесторів - інформація про проблеми з'являється там першою
Слідкуйте за темпами і фотозвітами
Зберігайте всі платіжні документи
Після введення в експлуатацію - реєструйте право власності через нотаріуса або ЦНАП, не відкладаючи
Головне
Перевірка забудовника - це юридична особа, земля, дозвіл на будівництво, технічні умови, історія і темпи. Усе, крім фінансової звітності, перевіряється безкоштовно у відкритих реєстрах за одну-дві години. Плюс незалежний юрист на договір. Це не гарантія, але воно відсіює більшість проблемних об'єктів до того, як ви заплатили.