Для максимальной защиты обоюдных прав интересов сторон долгосрочный договор аренды нежилого помещения должен быть четко продуман и согласован. Особое внимание стоит уделить вопросу улучшения недвижимости.
В случае с нежилой недвижимостью компании-арендодатели подгоняют ее под свой корпоративный стиль, разделяют, объединяют помещения, устанавливают системы видеонаблюдения, оформляют пространство. Поэтому важно разобраться с категорией таких расходов еще на этапе заключения договора.
Согласно нормам Гражданского кодекса РФ (ст. 616) текущий ремонт должен проводить арендатор, капитальный — остается за владельцем недвижимости. На практике стороны имеют право договариваться, как им удобно. Но разделить понятия важно, поскольку при нарушении условий у компаний возникают проблемы с учетом расходов.
Капитальный ремонт включает трудоемкие и финансово затратные работы:
Текущий ремонт предусматривает поддержка зданий в надлежащем техническом состоянии. Это работы систематического характера, поэтому при долгосрочной аренде они практически всегда в компетенции арендатора.
Есть категория работ, которые не соответствуют критериям текущего или капитального ремонта. При этом арендаторам их проведение важно, поскольку необходимо для улучшения характеристик здания согласно статусу компании. Подобные улучшений создают дополнительные свойства, конкурентные преимущества недвижимости, но без них здание может существовать и использоваться по назначению.
В них заинтересованы преимущественно арендаторы, поэтому замену деревянных окон на пластиковые конструкции, освещение фасадов, возведение пристроек, надстроек редко инициирует владелец предмета арендного договора. Порядок учета расходов зависит от предварительного согласования с собственником объекта и получения разрешения на проведение работ.
