МIНIСТЕРСТВО РЕГIОНАЛЬНОГО РОЗВИТКУ
ТА БУДIВНИЦТВА УКРАЇНИ
Л И С Т
18.12.2007 N 16/4-418,
06.12.2007 N 16/253
Стосовно надання роз'яснень до чинного законодавства
з питань фінансування об'єктів будівництва
(Витяг)
Заходи забезпечення виконання зобов'язань регулюються
главою 49 Цивільного кодексу України ( 435-15 ), а також
спеціальними актами законодавства, присвяченими цьому питанню,
законами України від 02.10.92 р. N 2654-XII ( 2654-12 ) "Про
заставу", від 05.06.2003 р. N 898-IV ( 898-15 ) "Про іпотеку", від
18.11.2003 р. N 1255-IV ( 1255-15 ) "Про забезпечення вимог
кредиторів та реєстрацію обтяжень".
Застава, як вид забезпечення виконання зобов'язання, має
похідний характер від забезпеченого нею зобов'язання, випливає з
договору позики, кредиту, купівлі продажу, оренди, перевезення
вантажу тощо відповідно до положень статті 3 Закону України від
02.10.92 р. N 2654-XII ( 2654-12 ) "Про заставу" та виникає на
підставі договору, закону або рішення суду.
Згідно зі статтею 635 Цивільного кодексу України ( 435-15 )
зобов'язанням попереднього договору є вимога протягом певного
строку (у певний термін), що є істотною умовою зазначеного
договору, укласти основний договір. Попередній договір обумовлює
умови, за якими буде укладений основний договір, а не встановлює
зобов'язання, що випливає з основного договору.
Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України
( 435-15 ) для продавця за договором купівлі-продажу встановлено
зобов'язання передати майно покупцеві, а покупця - прийняти майно
та сплатити за нього певну грошову суму.
Таким чином, у даному випадку підставою для укладення
договору застави є договір купівлі-продажу, а не попередній
договір. Враховуючи вищенаведене, для попереднього договору не
може застосовуватися застава як вид виконання зобов'язання.
Одночасно зазначаємо, що застава може забезпечувати виконання
будь-якої вимоги, що не суперечить законодавству України
відповідно до статті 3 вищевказаного Закону України "Про заставу"
( 2654-12 ).
Механізм фінансування будівництва з залученням коштів
фізичних осіб та відносини між фізичними особами та суб'єктами
господарювання, які встановлюються внаслідок цього, регулюються
Законом України від 18.09.91 р. N 1560-XII ( 1560-12 ) "Про
інвестиційну діяльність". Законом України від 19.06.2003 р.
N 978-IV ( 978-15 ) "Про фінансово-кредитні механізми і управління
майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".
У статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність"
( 1560-12 ) чітко зазначено, що інвестування та фінансування
будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням коштів,
залучених від фізичних осіб та юридичних осіб, у тому числі в
управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування
будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного
інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють
відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних
цільових облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця
такої нерухомості.
Що стосується завдатку, то такий вид забезпечення виконання
зобов'язання за попереднім договором купівлі-продажу квартири
часто використовується при операціях з нерухомістю на вторинному
ринку, коли житловий будинок, у якому продається квартира,
прийнятий в експлуатацію у порядку, встановленому Постановою
Кабінету Міністрів України від 22.09.2004 р. N 1243
( 1243-2004-п ) "Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених
будівництвом об'єктів".
Питання фінансування будівництва об'єктів житлового
будівництва з використанням коштів фізичних осіб чітко
регламентовано вищенаведеним законодавством України.
Заступник міністра Ю.Соловков
