МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ Л И С Т 14.07.2009 N 438-0-2-09-19 Щодо інвестування в об'єкти житлового будівництва: Мін'юст роз'яснює деякі проблемні питання У зв'язку зі зверненням Міністерство юстиції розглянуло лист щодо можливості застосування такого механізмузавершення будівництва об'єкта нерухомого майна, будівництво якогоздійснювалося шляхом залучення інвестицій від фізичних таюридичних осіб, як створення інвесторами об'єкта житловогобудівництва житлово-будівельного кооперативу та повідомляє. Запропонований механізм вирішення проблем, пов'язанихіз недобудованими об'єктами житлового будівництва, будівництвояких здійснюється шляхом залучення коштів від фізичних таюридичних осіб, і неприйнятним з огляду на неможливість йогопрактичного застосування. Перш за все, для того, щоб створити житлово-будівельнийкооператив з метою подальшого будівництва об'єкта незавершеногобудівництва, будівництво якого здійснювалося із залученням коштіввід фізичних та юридичних осіб, необхідно отримати згоду всіхінвесторів такого об'єкта будівництва, які в подальшомувиступатимуть засновниками житлово-будівельного кооперативу. Необхідність отримання згоди всіх інвесторів та подальшоговиконання ними ролі засновників житлово-будівельного кооперативуполягає в тому, що, якщо один з інвесторів об'єкта будівництва наетапі вступу до житлово-будівельного кооперативу як асоційованогочлену кооперативу (тобто після створення такого кооперативу)відмовиться від передачі свого майнового права на об'єктінвестування житлово-будівельному кооперативу як внесок паю, то зінвестиційних правовідносин не зможе зникнути такий суб'єкт якзабудовник, у якого залишаться зобов'язання перед інвестором. Вцьому випадку здійснити передачу об'єкта незавершеного будівництвавід забудовника до житлово-будівельного кооперативу в рахуноквиконання зобов'язань перед інвесторами не вбачається за можливе. По друге, інвестування фізичними та юридичними особами ужитлове будівництво, відповідно до Закону України "Проінвестиційну діяльність" ( 1560-12 ), здійснюється шляхомвкладення власних, позичкових і залучених майнових таінтелектуальних цінностей в такий об'єкт інвестування. Дляінвестування можуть бути залучені фінансові кошти у виглядікредитів. У свою чергу, передача інвестором майнового права на об'єктінвестування житлово-будівельному кооперативу як внесок паю, є нічим іншим, як здійснення ним правомочностей власника, зокрема,щодо розпорядження своїм майном, оскільки відповідно до статті 19Закону України "Про кооперацію" ( 1087-15 ) кооператив є власникомбудівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів,виготовленої продукції, доходів, одержаних від її реалізації тапровадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншогомайна, придбаного на підставах, не заборонених законом. Джереламиформування майна кооперативу є, зокрема, вступні, членські тацільові внески його членів, паї та додаткові паї. Відповідно до частини другої статті 586 Цивільного кодексуУкраїни ( 435-15 ) заставодавець має право відчужувати предметзастави, передавати його в користування іншій особі або іншимчином розпоряджатися ним лише за згодою заставодержателя, якщоінше не встановлено договором. Таким чином, якщо інвестування у житлове будівництвоздійснювалося фізичною або юридичною особою шляхом залученняфінансових коштів у вигляді кредиту, то у разі передачі у заставумайнові права на об'єкт інвестування, інвестор не зможе внестисвій пай у вигляді майнового права на об'єкт інвестування беззгоди заставодержателя. По-третє, слід відмітити, що, виходячи з положень законівУкраїни "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном прибудівництві житла та операціях з нерухомістю" ( 978-15 ) та "Проархітектурну діяльність" ( 687-14 ) (статті 4 та 1 відповідно),забудовником є фізична або юридична особа, яка має у власності абоу користуванні земельну ділянку, подала у встановленомузаконодавством порядку заяву (клопотання щодо її забудови дляздійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення)об'єкта містобудування. Таким чином, незалежно від того, яким чином здійснюєтьсябудівництво об'єкта із залученням коштів від фізичних та юридичнихосіб чи без такого залучення, документи на земельну ділянку (чи топраво власності, чи право користування) та дозвільна документаціяна будівництво об'єкта нерухомого майна оформлені на забудовника. У випадку ж державної реєстрації права власності на об'єктнезавершеного будівництва за забудовником з метою передачі такогооб'єкта до новоствореного житлово-будівельного кооперативу слідвраховувати, що, виходячи з положень Цивільного кодексу України( 435-15 ), така державна реєстрація не надає об'єктунезавершеного будівництва статусу об'єкта нерухомого майна, а томуне слід ототожнювати правові наслідки переходу права власності наоб'єкт нерухомого майна і переходу права власності на об'єктнезавершеного будівництва, зокрема, в частині одночасного переходуправ на земельну ділянку. Так, згідно зі статтею 377 Цивільного кодексу України( 435-15 ) до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю абоспоруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якійвони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах,встановлених договором; якщо договором про відчуження житловогобудинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки невизначений до набувача переходить право власності на ту частинуземельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею абоспорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їхобслуговування; якщо житловий будинок, будівля або спорударозміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разіїх відчуження до набувача переходить право користування тієючастиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиноюділянки, яка необхідна для їх обслуговування . Тобто, нормами Цивільного кодексу України ( 435-15 )встановлено імперативну норму щодо одночасного переходу прав наземельну ділянку лише при відчуженні житлових будинків, будівельабо споруд (тобто об'єктів нерухомого майна, які розташовані наземельній ділянці). Враховуючи викладене, при переході права власності на об'єктнезавершеного будівництва право власності або право користуванняна земельну ділянку не переходить, тобто права щодо земельноїділянки залишаються у забудовника. Поряд з цим, слід відмітити, що Законом України "Пропланування і забудову територій" ( 1699-14 ) встановлено, що уразі, якщо право на будівництво об'єкта містобудування переданоіншому замовнику або змінено будівельну організацію(генпідрядника), дозвіл на виконання будівельних робіт підлягаєперереєстрації. Перереєстрація дозволу на виконання будівельнихробіт здійснюється у порядку отримання дозволу на виконаннябудівельних робіт. Таким чином, житлово-будівельному кооперативу необхідно будезвернутися до уповноваженого органу з метою перереєстрації дозволуна виконання будівельних робіт, яка здійснюється у порядку,встановленому для його отримання, при цьому одним із документів,який має надаватися для отримання такою дозволу, є документ, щозасвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, абосуперфіцію. Слід відмітити, що перелік проблемних питань, які вказані уцьому листі та можуть виникнути при застосуванні запропонованогомеханізму завершення будівництва об'єкта нерухомого майна, не євичерпним та може бути продовженим. Міністр М.Оніщук
