Щодо розгляду узагальнення практики розгляду
судами цивільних справ про самочинне будівництво
Державна архітектурно-будівельна інспекція розглянула узагальнення практики розгляду судами цивільних справ про самочинне будівництво, що надійшло листом Верховного Суду України від 21.01.2008 р. № 9-11, та повідомляє.
Держархбудінспекція відповідно до Положення про Державну архітектурно-будівельну інспекцію, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 18.10.2006 р. № 1434, є урядовим органом державного управління, що діє у складі Мінрегіонбуду та уповноважена здійснювати державний архітектурно-будівельний контроль у сфері будівництва, містобудування та архітектури.
Однією із нагальних проблем будівельної галузі в цілому і державного архітектурно-будівельного контролю зокрема є проблема самочинного будівництва.
Протягом останніх років в Україні почастішали випадки самочинного будівництва об’єктів. При цьому, порушуються вимоги чинного законодавства України щодо необхідності отримання дозволу на виконання будівельних робіт до початку їх ведення. Закон України «Про планування і забудову територій» передбачає обов’язок забудовника підготувати попередньо цілий ряд документів, у тому числі отримати необхідні документи на земельну ділянку та погодити у відповідних органах проект будівництва. Усі ці вимоги, спрямовані на захист прав територіальної громади, повинні забезпечити безпеку під час проведення будівельних робіт та експлуатації вже збудованого об’єкта. Ведення будівельних робіт самочинно призводить до значних втрат надходжень до місцевих бюджетів, створює передумови для будівництва об’єктів із порушенням прав фізичних та юридичних осіб. Також, не завжди забезпечуються вимоги щодо екологічної та санітарно-епідеміологічної безпеки і при цьому майже ніколи не враховуються вимоги генеральних планів територій. Крім того, катастрофічного стану набуває ситуація із самочинним переплануванням квартир у багатоквартирних житлових будинках, що загрожує втратою їх міцності, стійкості та експлуатаційної надійності.
Зважаючи на принципи здійснення державного архітектурно-будівельного контролю в Україні, вважаємо за доцільне при узагальненні практики розгляду судами цивільних справ врахувати наступне.
1. Статтею 376 Цивільного кодексу України визначено умови, за яких будівництво вважається самочинним, якщо воно здійснене:
1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети. Під зазначеною умовою слід розуміти відсутність у забудовника документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою;
2) без належного дозволу. Під самочинним будівництвом без належного дозволу слід розуміти будівництво як без дозволу на будівництво, передбаченого ст. 24 Закону України «Про планування і забудову територій», так і без дозволу на виконання будівельних робіт, передбаченого ст. 29 зазначеного Закону.
Відповідно до ст. 24 Закону України «Про планування і забудову територій» дозвіл на будівництво об'єкта містобудування не дає права на початок виконання будівельних робіт без одержання відповідного дозволу місцевої інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.
Відповідно до ст. 29 Закону України «Про планування і забудову територій» здійснення будівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законодавством.
3) без належно затвердженого проекту;
4) з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Наявність хоча б однієї із зазначених умов є підставою для відмови у прийнятті в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, а отже, - для відмови у державній реєстрації прав власності на нього.
Узагальненням судової практики встановлено, що у випадку визнання права власності на завершене самочинне будівництва, судове рішення про визнання права власності буде правовстановлюючим документом, на підставі якого може здійснюватися державна реєстрація нерухомого майна, і лише після цього особа набуде права власності на нього.
Відповідно до ч. 1 ст. 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Відповідно до ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України, якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Відповідно до ст. 301 Закону України «Про планування і забудову територій» прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів здійснюється приймальними комісіями. Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів визначається Кабінетом Міністрів України відповідно до закону.
Статтею 18 Закону України «Про основи містобудування» передбачено, що закінчені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Експлуатація не прийнятих у встановленому законодавством порядку об'єктів забороняється.
Постановою Кабінету Міністрів України від 22.09.2004 р. № 1243 затверджено Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів.
Зважаючи на аналіз зазначених норм законодавства, вважаємо за доцільне встановити, що визнання в судовому порядку права власності на самочинно побудовані об’єкти нерухомого майна не дає право його власнику на експлуатацію такого об’єкта без прийняття його в експлуатацію в порядку, встановленому законодавством. Такі об’єкти не вважаються введеними в експлуатацію у встановленому законодавством порядку і не можуть бути підключені до інженерних систем і транспортних магістралей, власники (користувачі) позбавлені прав на укладення договорів про постачання на цей об'єкт необхідних для його функціонування ресурсів води, газу, тепла та електроенергії і включення даних про цей об'єкт до державної статистичної звітності.
Окремо необхідно звернути увагу на те, що судами при розгляді справ про визнання права власності на самочинно побудовані об’єкти нерухомого майна фактично визнається право власності на придбані будівельні матеріали.
Враховуючи, що будівлі – це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несучо-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устатковання, тварин, рослин, а також предметів, і до яких належать житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, для медичних закладів та закладів освіти та т. ін., тобто, будівля являє собою нерухоме майно, пов’язане фундаментом із землею і створене з відповідних будівельних матеріалів, поєднаних між собою в певній технологічній послідовності, визначеній проектною документацією, державними будівельними стандартами, нормами і правилами, тому, суди, приймаючи такі рішення, де-факто беруть на себе відповідальність за:
1) правильне поєднання між собою будівельних матеріалів, результатом якого є створення нерухомого майна;
2) те, що створена будівля, споруда відповідає державним будівельним стандартам, нормам і правилам;
3) те, чи володіє створена будівля, споруда необхідною міцністю, стійкістю та експлуатаційною надійністю.
Тобто, це ті питання, які засвідчуються актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.
Виходячи з наведеного, судові рішення про визнання права власності на самочинно збудовані об’єкти нерухомого майна в більшості випадків створюють потенційну загрозу навколишньому середовищу, життю і здоров’ю людей.
Крім того, самочинне будівництво є правопорушенням, а особи, винні в його здійсненні, притягуються до відповідальності, передбаченої Кодексом України про адміністративні правопорушення (для фізичних осіб) та Законом України «Про відповідальність підприємств, їх об’єднань, установ та організацій за правопорушення в сфері містобудування» (для юридичних осіб).
Таким чином, вважаємо за необхідне встановити, що під час розгляду судами справ про визнання права власності на самочинно побудовані об’єкти нерухомого майна судам необхідно повідомляти про самочинне будівництво органи державного архітектурно-будівельного контролю в порядку, передбаченому ст. 211 Цивільного процесуального кодексу України, і визнанню права власності на такі об’єкти повинна передувати сплата правопорушником штрафу, передбаченого законодавством.
Наразі Держархбудінспекцією, Мінрегіонбудом спільно з центральними органами виконавчої влади продовжується робота з вивчення питання можливості внесення змін до Цивільного кодексу України в частині унеможливлення легалізації самочинного будівництва. Вважаємо за доцільне запросити до участі в розгляді цих питань представників Верховного Суду України.
У свою чергу у разі запрошення представники Держархбудінспекції візьмуть участь в обговоренні узагальнень практики розгляду судами цивільних справ про самочинне будівництво на засіданні Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України.
